Sobre la naturaleza jurídica del leasing o arrendamiento financiero
| Autor | Antonio Manzano Solano |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1783-1816 |
En el mes de noviembre de 1989, en una conferencia pronunciada en Madrid, en el Ministerio de Economía y Hacienda, tuve oportunidad de estudiar -La inscripción de leasing sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad- (recogida en el libro -Jornadas sobre el leasing de inmuebles-, editado en 1990 por el Consejo General del Notariado y por el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles). En el presente estudio he querido centrar la atención, exclusivamente, en el importantísimo problema de la naturaleza jurídica del -leasing-, como contrato nuevo, pero ya de alcance universal.
En una reciente conferencia sobre la muhipropiedad -figura que, como el -leasing-, cuenta en nuestro país con pocos años de vida-, dice González Laguna 1 que la natural tendencia de los juristas a enfras-Page 1783carse en polémicas sobre los más diversos aspectos de una institución jurídica, suele limitarse un tanto cuando se trata de instituciones conocidas y estudiadas por el Derecho romano y, posteriormente, por la Glosa. Y es natural: veintitantos siglos discutiendo sobre la -possessio-, valga, por ejemplo, agotan incluso a las inteligencias más privilegiadas.
Esto no ocurre, desde luego, con el moderno y nuevo contrato de -leasing-, al que, como veremos, nuestro legislador ha rebautizado con el nombre de arrendamiento financiero, pero esta falta de arraigo histórico, entre las instituciones del país, comporta determinados riesgos. Decía Garrigues, muy gráficamente, que las instituciones jurídicas de un país extranjero no pueden ser importadas como si se tratara de un tractor o de un frigorífico, pues la imitación a ultranza de legislaciones extranjeras puede suponer una regresión en la evolución jurídica y lo importante es plantear los problemas dentro de un sistema armónico. Y don Federico de Castro señalaba que las figuras jurídicas están insertas en complejos orgánicos, de modo que, desarraigadas del propio sistema y trasplantadas a otro, pueden perder su eficacia o producir efectos inesperados y hasta mostruosos 2.
Aunque las dos primeras sociedades de -leasing- se constituyen en España a mediados de la década de los sesenta 3, la primera disposición legal sobre la materia no llega hasta el año 1977: el Real Decreto-Ley núm. 15/77, de 25 de febrero, sobre Ordenación Económica, que se limitó a regular las operaciones de arrendamiento financiero de -bienes de equipo, capital productivo y vehículos-. Más tarde, el Real Decreto núm. 1669/1980, de 31 de julio, sobre Empresas de Arrendamiento Financiero y Arrendamiento Financiero de Inmuebles, permitió a las Sociedades inscritas en el Registro Especial de Empresas de Arrendamiento Financiero (que se había creado por Orden de 16 de marzo de 1977) -extender su actividad a la realización de operaciones de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles, que sean objeto de tráfico empresarial habitual (art. 1.º), excluyendo los contratos de arrendamiento financiero sobre inmuebles destinados a vivienda; igualmente, recogió la exigencia -ya prevista para los muebles por el Real Decreto-Ley de 1977- de que el contrato debía contener necesariamente una opción de compra a favor del arrendatario al término del mismo (art. 3.º).
La anterior normativa está hoy sustituida por la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, quePage 1784 constituye la legalidad vigente, con algunas disposiciones posteriores, de las que destaca el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio, sobre creación de Entidades de Crédito de ámbito operativo limitado, que nos servirán para intentar una aproximación conceptual a la figura en el Derecho español.
Es curioso destacar cómo todo el Derecho aplicable al -leasing- ha emanado del legislador fiscal. La doctrina que ha estudiado el nuevo contrato, pone de relieve que estamos ante una moderna manifestación del viejo problema de las relaciones entre Economía y Derecho, y suele traer a colación la conocida frase de Carnelutti de que el fin de Derecho consiste en reducir la Economía a la Etica. La evolución en este campo, ha llevado, como es bien sabido, a la tesis del análisis económico del Derecho, propugnada por la famosa Escuela de Chicago, y a la que los juristas no podemos sino oponer la contraria, la del análisis jurídico de la Economía. En este sentido, haremos un modesto esfuerzo en las líneas que siguen.
Haremos, en primer lugar, una breve referencia al concepto -o quizá sería mejor decir conceptos- de -leasing- en la doctrina, según sus diversas modalidades, para tratar de esbozar después el concepto y requisitos del arrendamiento financiero en nuestra legalidad vigente.
Señala Rojo Ajuria 4 que la presentación del -leasing-operativo y del -leasing-financiero como dos clases de -leasing- es un punto de partida obligado al tratar de definir la figura. Efectivamente, así lo hace toda la doctrina, aunque inmediatamente descarte el estudio del -leasing- operativo, alegando que se trata de un contrato de arrendamiento normal, y centrándose exclusivamente en el financiero, cuya calificación jurídica plantea mayores dificultades.
El -leasing-operativo es un contrato en el que la cesión de uso se pacta por plazo breve, prevé causas de resolución, los objetos sobre que recae suelen ser utilizados sucesivamente por varias personas, se trata de bienes tipo -standard-, los cánones del arrendamiento comprenden tanto los gastos de financiación como los de puesta a disposición, entretenimiento y reparación, el usuario soporta los riesgos técnicos de la operación, etc. EnPage 1785 realidad -como dice Martín Oviedo- 5 es un procedimiento utilizado por los fabricantes para dar salida a sus propios productos.
El -leasing -financiero tiene una clara finalidad de financiación, es un contrato a medio o largo plazo, no susceptible de denuncia o revocación por el usuario, recae sobre inmuebles integrados en el círculo de producción del cesionario (muebles o inmuebles), el precio satisfecho al final del período contractual es superior al de compra y comprende gastos, impuestos y el beneficio industrial de la sociedad de -leasing-. Es la forma de -leasing- que se ha desarrollado en una Europa que ha llegado hasta nosotros como nuevo medio de financiación de la empresa 6.
La doctrina estudia muy diversas modalidades de -leasing-, según las variantes que ofrece su esencial condición de instrumento jurídico-financiero 7. Nosotros vamos a centrarnos en el criterio de clasificación por razón de la naturaleza mueble o inmueble de su objeto que, además de englobar casi a la totalidad de las demás variedades, nos acerca a una terminología jurídica capaz de permitirnos comprender más fácilmente la naturaleza de la figura que los términos puramente económicos.
La distinción entre -leasing- mobiliario y -leasing- inmobiliario hay que buscarla en los orígenes mismos de la figura, aunque, entre nosotros,Page 1786 la mayor parte de la bibliografía y la escasa Jurisprudencia con que contamos (la veremos más adelante), gira en torno al -leasing- mobiliario, consecuencia, por otra parte, de su mayor expansión comercial. Sin embargo, De la Viña 8 y Amorós 9 hablan de que en 1945 se empezó a aplicar el -leasing- a los inmuebles: la -Allied Stores Corporation- vendió todos sus inmuebles a una fundación universitaria y, simultáneamente, se los volvió a alquilar por 30 años, con opción de renovar el arrendamiento por otros 30 y un alquiler menor. Y Rojo Ajuria cuenta que por los años treinta, en Ohio, un gran almacén vende un inmueble comercial a un Banco, que intervenía a título de -trustee- por cuenta de inversores que se dotaron de certificados inmobiliarios (-land-trust certificates-); el -trustee- devolvía el inmueble al vendedor en -leasing- por 99 años, con una opción de compra. En España, el -leasing- inmobiliario no adquiere cierta entidad hasta la década de los setenta; la cifra de operaciones estaba en 1972 en 3.500 millones de pesetas, en 1975 había más de 30 sociedades de -leasing- con una cifra de negocios de 10.000 millones de pesetas y en 1988 esa cifra había alcanzado los 144.000 millones de pesetas.
Centrados en esta dicotomía -leasing- mobiliario-leasing- inmobiliario, la doctrina se plantea el problema de si estamos ante dos especies de un mismo género o ante dos figuras distintas. Así, Rodríguez MartInez 10 dice que la distinción de -leasing- por razón de la naturaleza de los bienes no es una mera calificación a efectos didácticos, sino que configura situaciones jurídicas diferentes, porque diferente es el trasfondo económico de uno y otro supuesto. En el -leasing-mobiliario: 1) el plazo contractual suele coincidir con la vida económica rentable de los bienes; 2) los bienes sufren una desvalorización rápida, por la propia rapidez del proceso tecnológico; 3) la opción de compra funciona como un auténtico derecho de elección, según las necesidades o no de renovación de los bienes utilizados; 4) se inspira en la idea de que lo que interesa de los medios de producción es su utilización (recuerda el autor el principio aristotélico de que -la riqueza consiste más en el uso que en la propiedad-) y no el título de donde provenga, que se elegirá en cada caso por razones económicas y la más importante es la financiación de la inversión con los rendimientos de bien; y 5) en resumen, es expresión de una evoluciónPage 1787 mental contraria al derecho de propiedad. En el -leasing- inmobiliario, la situación es distinta: 1) los inmuebles con el transcurso del tiempo se revalorizan y no...
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