Naturaleza Jurídica de los Derechos de Vuelo y Subsuelo

Autor:José Arturo Matheu Delgado
Páginas:97-122
 
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A la hora de analizar la naturaleza jurídica del derecho de vuelo y subsuelo debemos comenzar por ir diseccionando la figura a través de sus distintos componentes o características definitorias. Veamos a continuaciones cuáles son estas notas distintivas de nuestra institución.

A) El derecho de vuelo y subsuelo es un derecho real

Entrando de lleno en la característica más sobresaliente del derecho de vuelo, hay que decir que si hay algo sobre lo que existe unanimidad en la doctrina es sobre el hecho de que el derecho de vuelo es un derecho real. Así Soto Bisquert115nos dice que si el derecho real es aquel derecho privado que confiere a su titular un poder de inmediata dominación sobre una cosa, frente a todos, y el derecho subjetivo atribuye un poder o señorío directo o inmediato sobre una cosa, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado -inmediatividad- y que, asimismo impone a todos (erga omnes) un deber de respeto o abstención -absolutividad-, es indudable que el derecho de vuelo es un derecho real, puesto que presenta todos sus caracteres. Camy Sánchez-Cañete116afirma que este derecho tiene un contenido real desde su constitución. Roca Sastre117le reconoce el carácter de derecho real inmobiliario tanto si recae sobre el vuelo como sobre el subsuelo. Y Zanón Masdeu118si bien el reconoce el carácter de derecho real, señala que para el caso de que existan limitaciones contractuales

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en el ejercicio del derecho de vuelo, las mismas tendrán la consideración de obligaciones propter rem u ob rem, siguiendo a la cosa con independencia de quien sea el titular.

García-Granero119señala que si bien el Reglamento Hipotecario no reconoce explícitamente el carácter de derecho real de los derechos de vuelo y subsuelo, sin embargo implícitamente hay que entender que lo son, ya que sólo los derechos reales son inscribibles.

En el Derecho extranjero, es de destacar que en Italia, y con respecto a la institución de la sopraelevazione, que es la figura a la que se asemeja el derecho de vuelo, se ha sostenido su carácter de derecho real por la doctrina, si bien en algunos casos se la ha llegado a identificar con la figura del derecho de superficie. Así, frente a autores que son proclives a tal semejanza como Salis, Visco o Trabucchi, otros como Fuergiuele o Galgano120defienden el carácter de derecho real, e incluso éste último autor lo encuadra dentro de la categoría de los derechos reales en cosa ajena, aunque admitiendo también que se les califique a estos iura in re aliena como "derechos reales menores o parciales".

En el Derecho positivo hay que hacer constar que, el Fuero Nuevo de Navarra, al regular en su ley 435 el concepto de los derechos de sobreedificación y subedificación, los califica como derechos reales ante todo. Es más, la ley 427 de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra al establecer que se presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste, admite sin embargo, que puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo ajeno, como derechos de superficie, derechos de sobreedificación y subedificación, de propiedad horizontal y de plantación, con lo que está admitiendo expresamente el carácter de derecho real del derecho de vuelo.

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Aunque no lo cita expresamente, la Ley Hipotecaria nos dice en su artículo 1 que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio, y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Y asimismo el artículo 2.2 de la LH establece que en el Registro se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifican o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. El Reglamento Hipotecario declara en su artículo 4 como inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan. Este artículo, al igual que el artículo 16 regulador del derecho de vuelo y subsuelo, se encuentran encuadrados dentro el Titulo I del Reglamento, dedicado como indica su denominación, al Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción, y dentro de ellos, los ubica dentro del subtítulo dedicado a los Bienes y Derechos inscribibles y títulos sujetos a inscripción. Como vemos, sin que el ordenamiento jurídico mencione expresamente el carácter real del derecho de vuelo, tanto por las normas que lo regulan, como por su encuadramiento dentro de ellas, no se le puede negar el carácter de derecho real que tiene.

Difiere de la postura mayoritaria de la doctrina De Franco Paz121, quien en un extenso trabajo dedicado monográficamente a la naturaleza jurídica del derecho de sobreedificación, nos viene a decir que dentro de la categoría de los derechos civiles patrimoniales, considerados como poderes destinados a realizar los fines económicos de las personas, se distinguen los derechos reales de los derechos personales, y que el derecho de vuelo puede ostentar este doble carácter, según el caso. Así, si se defiende la postura de considerarlo como derecho personal, se puede razonar que en el ámbito del derecho de obligaciones, los comportamientos a los que está sujeto el deudor son los de dar, hacer o no hacer, y como el sobreedificante, el acreedor en esta hipótesis, es el titular que puede levantar nuevas plantas sobre las ya existentes, el cual solamente vería parcialmente satisfecho su interés mediante la conducta de abstención del dueño del edificio, o sea, el deudor en este caso, pero de nada le serviría un dar o hacer por parte de éste, pues no pretende recibir ningún bien, ni que se le preste algún servicio. El autor lo asemeja con el arrendamiento ya que la utilización de la cosa arrendada constituye para el arrendatario al mismo tiempo un derecho y un deber, y en este supuesto cabría contemplar la situación del sobreedificante como sujeto de un poder-deber de construir sobre edificio ajeno. Su dueño deberá facilitarle a la vez dicha construcción para procurarle el goce pacífico mientras se proceda a la misma. Creemos que esta postura es cuanto menos forzada y carente de apoyo doctrinal, ya que si bien debemos

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entender que el derecho de vuelo y subsuelo se ejercita por un sujeto de derecho y por lo tanto desde esta óptica puede ser considerado como un derecho personal, no es menos cierto que no nos encontramos ante una obligación o un derecho de crédito u obligacional tal y como lo entiende la doctrina, esto es, como un derecho del acreedor (en este caso el ejercitante del derecho de vuelo o subsuelo) dirigido a conseguir del deudor (titular del edificio o solar) una prestación de dar, hacer o no hacer alguna cosa, (tolerar la sobreedificación o subedificación y facilitarle todos los medios para ello) garantizado con todo el activo patrimonial del obligado122. No creemos que exista una obligación personal del deudor -como dueño del inmueble- que deba garantizar con todo su patrimonio el que el acreedor -ejercitante del derecho de vuelo- pueda ejercitarlo sin ser perturbado. Esta concepción es llevar las cosas a unos extremos que creemos excesivos.

Consideramos más razonable el argumento de que la transmisibilidad es la regla en los derechos patrimoniales, sean personales o reales (salvo en este último caso, los supuestos de los derechos de uso y habitación que no se pueden transferir por ningún título, según el art. 525 del CC), y partiendo de ello hay que entender que el derecho de vuelo es un derecho patrimonial al formar parte del patrimonio de la persona garantizándole a su titular, bienes, cosas o servicios que son pecuniariamente estimables123. Ahora bien, esos bienes pueden tener un carácter material o bien inmaterial, esto es, una realidad corpórea, o también incorpórea. Así Sánchez Román124nos decía que las cosas son toda existencia física y real, o jurídica y legal, susceptible de ser materia de derechos y obligaciones o término objetivo en relaciones jurídicas. Sin embargo frente a esta tesis están los que consideran que sólo pueden ser objeto de derechos reales los objetos materiales o de naturaleza exterior, limitada en el tiempo y en el espacio. Así, la doctrina alemana de acuerdo con el BGB (parágrafo 90) nos dice que en el sentido legal, sólo son cosas los objetos corporales. Sin embargo, la doctrina italiana mantiene una posición intermedia admitiendo también las cosas incorporales como objeto de los derechos reales pero no en una dimensión desmesurada.

En el derecho patrio contemporáneo, Díez-Picazo125, entre la doctrina clásica que califica al derecho real como poder directo e inmediato que se ejerce

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sobre la cosa, y que genera una relación directa con la misma, y la teoría nega-dora de la distinción con el derecho de obligación, que parte de que no existe derecho respecto a unos bienes porque el derecho es poder de exigir a otro una determinada conducta que procura la satisfacción del interés de su titular, opta por una teoría propia señalando que el derecho real se moldea sobre el derecho de propiedad. Sin embargo, Lacruz Berdejo126parte de las dos características de los derechos reales, su inherencia a la cosa, que la hace oponible erga omnes, ya que la persona puede obtener un provecho de la cosa, sin mediar un tercero, no...

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