La naturaleza autónoma del aval en las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa inmobiliaria

Autor:Francisco Redondo Trigo
Cargo:Académico Correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación. Profesor de Derecho Civil y Abogado
Páginas:1090-1100
RESUMEN

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 mayo de 2014, razona que sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, se ha de determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza, resolviendo que cuando el artíc... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 1091

I Introducción

Según el FD 1.º de la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2014, el demandante compró sobre plano una vivienda sita en la URBANIZACIÓN000» a Urbanismo y Nuevas Obras S.L., en fecha 22 de septiembre de 2006.

La estipulación quinta del contrato fijaba la fecha de entrega en el segundo semestre de 2008, «salvo que medie justa causa». Las cantidades entregadas se garantizaron mediante aval, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335), con Caja Madrid.

Se emitió el certificado final de obra el 29 de diciembre de 2008. La recepción del mismo por parte del Colegio de Arquitectos es de 19 de enero de 2009.

La licencia de primera ocupación se solicitó el 9 de enero de 2009 y se concedió el 9 de marzo de 2009.

La fecha convenida para la entrega de la vivienda era el 31 de diciembre de 2008.

El 2 de enero de 2009 se requirió de pago por el comprador a la entidad bancaria, con cargo al aval.

El 10 de febrero de 2009 se requirió de resolución por el comprador a la vendedora por burofax.

El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 27 de Sevilla, dictó sentencia con fecha 24 de febrero de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO.-Que desestimando la demanda formulada por la procuradora Sra. Jiménez Heras en nombre y representación de don Dionisio contra Cajamadrid, la debo absolver y absuelvo de todos los pedimentos contenidos en la misma».

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda sobre la base de la existencia de un incumplimiento contractual.

La Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 31 de octubre de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS.-Que desestimando el recurso de apelación, confirmamos la sentencia condenando al apelante a las costas de la alzada.

De acuerdo con el Fundamento de Derecho Único de la sentencia de apelación, el razonamiento fue el siguiente: «La sentencia considera que no se ha producido un incumplimiento tal y como viene exigiendo la jurisprudencia del TS y por tanto desestima la demanda; el artículo 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio (RCL 1968, 1335), establece en su artículo 3 que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda aunque una u otra hubiesen tenido lugar,

Page 1092

el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas, lo que supone una facultad que, como la propia ley recoge en la exposición de motivos, garanticen la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios de la construcción de una vivienda como una devolución en el supuesto en que esta no se lleve a efecto; como ya hemos recogido al principio hay que tener presente que la acción se ejercita contra Caja Madrid y para ello es necesario que se demuestre como recoge la sentencia de instancia que la posibilidad de ejercitar con éxito la acción para resolución y devolución de las cantidades exige que efectivamente o bien no se hayan iniciado las obras o bien que no se haya efectuado la entrega de vivienda, y su incumplimiento se debe entender de una forma razonable, como la constatación de una actitud acreditada de incumplimiento y todo ello bajo los parámetros de la buena fe contractual y solo podrá considerarse por ello el incumplimiento cuando se constata un retardo malicioso, culpable y de entidad suficiente para que se frustre la finalidad del contrato y los hechos no permiten dar por acreditada la conducta obstativa al cumplimiento de entrega de la vivienda, pues como recoge la sentencia se ejecuta el aval al día siguiente del señalado en el contrato, y además no puede considerarse incumplida la obligación de entrega cuando las obras finalizan el 29 de diciembre de 2008, y se concedió la licencia el día 9 de marzo de 2009. En consecuencia procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia con la condena a la parte apelante de las costas de la alzada».

Se interpuso recurso de casación basado en único motivo: Si el artículo 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio (RCL 1968, 1335) es una norma de rescisión automática distinta de la del artículo 1124 del Código Civil (LEG 1889, 27) que permite la rescisión por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, siendo suficiente el cumplimiento de las condiciones que exige la Ley 57/1968 o por el contrario hay que examinar la causa de resolución vía artículo 1124 Código Civil.

II La doctrina del tribunal supremo consistente en que el artículo 1 de la ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma

La STS de 7 de mayo de 2014 establece, como doctrina jurisprudencial, que «cuando se demanda exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335), la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil (LEG 1889, 27), debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega por cualquier causa».

Tal doctrina pretende fundamentarse, principalmente, en la dicción del artículo 1, regla primera de la Ley 57/1968, que establece lo siguiente: «Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido»., lo que da lugar a las siguientes consideraciones:

i) por una parte, se afirma que cuando el precepto establece que «por cualquier causa» no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al artículo 1853 del Código Civil.

Page 1093

ii) Se añade que el artículo 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas, resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve.

iii) Este pronunciamiento sobre la obligación de pago del avalista, se hace en base a que en el procedimiento solo se ha dirigido la acción contra la entidad de crédito y no se pidió la rescisión ni la resolución frente al promotor o vendedor.

La STS de 7 de mayo de 2014 ha sido duramente criticada por CARRASCO PERERA, CORDERO LOBATO y MARÍN LÓPEZ1en función de la siguiente argumentación: «La sentencia sería correcta si el aval se hubiere emitido con término final cierto al 31 de diciembre de 2008, o si la fecha de entrega de la obra fuere igualmente una fecha cierta de esta naturaleza. Porque si en tales casos el comprador esperase, el avalista de cantidades adelantadas podría alegar que su fianza se ha extinguido por el artículo 1851 del Código Civil. Y Aún ni eso, si interpretamos este precepto en los términos que propone la ponderada STS 3 de marzo de 2014 (¡que la sentencia comentada ni siquiera cita!). En este caso podríamos decir que la prórroga estaba anticipada en el contrato y por ende en el aval, dada la referencia a la justa causa. En estas condiciones, no puede aceptarse que el comprador pueda "cobrar" el aval si el vendedor no incurrió en un incumplimiento esencial. Lo que hace esta infausta sentencia es desplazar sobre el vendedor, en lugar de hacerlo sobre el comprador, como corresponde el riesgo de la «crisis del ladrillo», riesgo que ya se transmitió al comprador desde que se perfeccionó el contrato. Una vez más nos encontramos con un manipulación judicial del concepto de incumplimiento esencial para redistribuir injustamente los riesgos del sistema económico en su conjunto. Con este empeño decidido que tiene la Sala Primera del TS de sacar a los compradores de viviendas del pozo de sus malas inversiones (pozo en el que debería dejarles), se están produciendo resultados que clamorosamente consisten en puros abusos de derecho».

Una primera aproximación a la crítica transcrita supone la coincidencia por nuestra parte con los referidos autores en el acierto -al menos, para ellos (con sus matizaciones) y también para nosotros- de la calificación que realiza la STS de 7 de mayo de 2014 de que la garantía regulada en la Ley 57/1968 supone según el artículo 1 de la misma una figura autónoma, con el alcance expresado por el TS, es decir, nos encontramos ante un contrato autónomo de garantía donde no solo quiebra la accesoriedad de la fianza típica, sino que se construye sobre la independencia absoluta entre la propia garantía y la relación jurídica garantizada. En palabras de la STS de 17 de julio de 2014 (en el análisis que realiza de las garantías a primer requerimiento), nos encontraríamos simile modo ante un contrato de garantía de «carácter autónomo, independiente, distinto y no accesorio, como se deduce de la doctrina jurisprudencial señalada», ya que estimamos de forma coincidente con esta STS de 7 de mayo de 2014 que cuando el artículo 1 de la Ley 57/1968 hace referencia a la finalidad de la garantía cuando la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, dicha expresión «por cualquier...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA