Resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 267-291 |
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A tenor del artículo 114 de la LAU, precepto que mantiene su vigencia tras la Ley de 1994, el arrendamiento de local de negocio puede resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas que en él se establecen, respecto de las cuales ha de tenerse en cuenta: 1. Que el sistema rigurosamente limitativo o de «numerus clausus» del artículo 114 no permite invocar causas de resolución que no figuren catalogadas en dicho cuerpo legal, sin que pueda acudirse al CCivil, que no rige en esta materia (S.TS de 20-11-1968). 2. Que cada una de las causas de resolución del contrato de arrendamiento es independiente y puede dar lugar al ejercicio de las respectivas acciones autónomas, que continúan teniendo este carácter aunque se acumulen en una sola demanda (S.TS de 7-6-1968).
1ª. Falta de pago de las rentas o cantidades que a ésta se asimilan
Cuestión polémica que provoca no pocos litigios, que en relación con los arrendamientos sujetos a la LAU de 1994 no se plantea, o no debe plantearse, puesto que la falta de pago de «cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario» es causa de resolución del contrato (art. 27.2.a), en relación con el art. 35), es la relativa a si el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede servir de base para a resolución del arrendamiento.
La S.AP Baleares de 20-5-2003 da una respuesta afirmativa, declarando:
SEGUNDO.- Aunque sea cierto que no ha sido uniforme el criterio seguido por las distintas Audiencias Provinciales en relación con si el impago del IBI puede ser causa para la estimación de una demanda de falta de pago de renta o de cantidades asimiladas, también lo es que en esta Audiencia Provincial de Baleares se ha mantenido una línea invariable en las distintas resoluciones dictadas por sus distintas Secciones sobre estaPage 268 materia, todas ellas dando respuesta afirmativa a tal interrogante. Así, a modo de ejemplo, cabe recordar, entre las sentencias en las cuales se ha tratado ese tema, la de la Sección Tercera de 15 de abril de 1999, en la que se expuso que «el tema que plantea el presente recurso es el de si el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles es cantidad asimilada a la renta a los efectos de que su impago de lugar al desahucio.
Esta Sala es conocedora de las posturas doctrinales, e incluso de algunas Audiencias Provinciales, que son contrarias a tal posibilidad. Dicha tesis se funda en que, siendo el contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1985, resulta de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, excepto en aquellos concretos extremos regulados en el régimen transitorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por ello, y al no contener la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 un precepto idéntico al 27-2 a) de la de 1994, que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, habremos de estar a lo dispuesto en la causa 14 del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en el que se limita la resolución contractual por impago al que lo sea de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan, concepto este último que debe entenderse por referencia al artículo 95 del texto refundido de la derogada ley, esto es, al coste de los servicios y suministros subsistentes en el momento en que comenzó a regir dicha ley. Sin embargo, este tribunal, en sus sentencias de 17 de marzo y 30 de octubre de 1997 y 25 de febrero de 1999, ya ha mostrado su parecer de que la solución expuesta se basa en un concepto reduccionista de la expresión «cantidades asimiladas a la renta» utilizada en el art. 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanas de 1964 que carece de base legal en el propio texto derogado. En efecto, si el legislador de 1964 hubiera querido limitar la resolución por impago de cantidades a las rentas y a los costes de servicios y suministros del artículo. 95 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos, así lo hubiese hecho constar.
Más bien perece que el sentido de la norma es que pueda instarse la resolución de la relación locativa en el supuesto de que el arrendatario no satisficiese las sumas que, según ley, venía obligado a abonar, tales como las cantidades a las que se refieren los incrementos de los artículos 60, 99, 102, 108 y 112 del texto refundido de 1964. Por ello, cuando en virtud de disposición legal, en este caso la de la disposición transitoria segunda 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se impone al arrendatario la obligación de abonar determinadas cantidades, su impago puede dar lugar al desahucio en virtud de lo establecido en el art. 114- 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y sin necesidad de acudir al art. 27.2 a) de la ley actualmente vigente
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En sentido radicalmente contrario se pronuncia la S.AP Madrid de 16-10-1998:
Criterio que aunque referido al texto refundido de 1964 alcanza relevancia en relación con lo que a continuación expondremos, partiendo de que según la D.T. 2ª del texto vigente más arriba indicado, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan a su entrada en vigor, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la L.A.U de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma disposición transitoria, y entre éstas últimas se encuentra la antes citada dentro del apartado C.10.2 relativa al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, pero no está la relativa a las causas de resolución contempladas en el artículo 27, entre las que se contempla la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, precepto éste último no aplicable, pues, a los contratos anteriores al 9 de mayo de 1995, que en el particular relativo a la resolución habrán de continuarse rigiendo por las normas del texto refundido de 1964, y éste, como veíamos, en su artículo 114.1, contempla como causa de resolución a instancia del arrendador la falta de pago de la renta o de las cantidades a ésta asimiladas, y el importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles no es renta ni cantidad asimilada, sino pago exigible, cabe concluir que no procede el desahucio por su impago, sin perjuicio del derecho del arrendador a su reclamación en el procedimiento declarativo correspondiente; criterio el precedente que se viene siguiendo, si bien no de forma unánime, sí por la generalidad de las Audiencias Provinciales, así la de Segovia, en S. de 13-12-1996, la de Zaragoza, en S de 10-9-1996, y también en la misma línea, la de Toledo, Sección 2ª, en S de 3-4-1997, Valencia, Sección 8ª, en S. de 17-12-1997, o la de Burgos, Sección 2ª, en S. de 4-12-1997.
Conviene insistir en que el mero retraso en el pago no es causa de resolución del vínculo arrendaticio. Así lo expresa, entre otras muchas, la S.AP de Córdoba de 26-3-2003:
Si bien es cierto que el legislador establece que el pago del precio del arrendamiento ha de hacerse en los términos convenidos, lo que abarca tanto la cuantía como la forma, lugar o tiempo en que el mismo ha de realizarse según la regulación especial del contrato a que las partes se hayan sometido, también lo es que no puede abstraerse el juzgador de las circunstancias concurrentes en cada caso, y es factible que, no obstante haberse pactado el pago de la renta por mensualidades anticipadas, se acepte por el arrendador, por circunstancias sobrevenidas, su pago en días poste-Page 270riores, lo que indudablemente pudo generar una duda razonable en el arrendatario respecto a la posibilidad de utilizar esas prórrogas de gracia o cortesía sistemáticamente aceptadas, que impedirían al arrendador deducir la demanda de desahucio sin previo aviso de inadmisión de nuevos términos de cortesía.
La jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales ha venido moderando el rigor contractual en cuanto al momento del pago, atendiendo a las circunstancias del caso y al principio de la buena fe, de forma que si el arrendador venia admitiendo la retraso en el pago de la renta, el cambio repentino de actitud al respecto debió advertirse o prevenirse, pues el arrendatario, confiando en la buena fe y en la situación procedente, no debía esperar que se le tratara con todo el riesgo contractual, ejercitando la acción de desahucio por falta de pago por un mínimo retraso en el ingreso mensual del arriendo que hasta entonces se venia tolerando de manera sistemática, con presunción de que las prórrogas para el pago admitidas en los meses anteriores se concederían de igual manera en los sucesivos.
Si bien el artículo 1555 del CCivil obliga al arrendatario a pagar las rentas en el término pactado, también el mismo texto legal, en su artículo 7, establece imperativamente que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y que, la ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo
, al igual que el artículo 9 del texto arrendaticio preceptúa expresamente que, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley se acomodara a las reglas de la buena fe.
Resulta evidente que la conducta del recurrente, al plantear una demanda de desahucio tan solo unos días después de que venciere el plazo para pagar la renta, encaja en el referido abuso de derecho y olvido de la buena fe que ha de presidir la relación arrendaticia
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2ª. Haberse subarrendado el local de negocio de modo distinto al autorizado en el capítulo tercero de la Ley.
El artículo 22 de la LAU exige siempre para el...
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