Duración del contrato de arrendamiento de local de negocio
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 231-239 |
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Sobrepasando el contenido propio de una norma de esta naturaleza, la disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994, tras dejar sen tado que los contratos de arrendamiento de local de negocio ce lebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la misma continuarán rigiéndose por las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas a dicho arrendamiento, introduce en él importantes modificaciones afectantes a la extinción de los contratos y a la actualización de la renta. Ello se explica por la circunstancia de que aproximadamente un ochenta por ciento de los arrendamientos se gestaron bajo el imperio de una Ley que, mediante el instituto de la prórroga forzosa, concebida como de recho irrenunciable del arrendatario, desfiguraba la fisonomía del contrato arrendaticio, que de ser inicialmente una vinculación temporal de las partes se trasmutaba en una situación indefinida, y además no por el acuerdo de ambas, lo que sería lógico, sino por la voluntad unilateral de una de ellas, con el consiguiente desequilibrio entre las posiciones de los contratantes, lo que, si originariamente podía encontrar justificación en el arrendamiento de viviendas, por su escasez, difícilmente la hallaba tratándose del de locales d negocio, dada la finalidad lucrativa que preside su concertación.
Reconociendo el legislador «los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964», pretende poner límite a su duración «restableciendo la temporalidad de la relación arrendaticia de confor midad con su propia naturaleza» (Preámbulo de la LAU) e intenta desbloquear la situación de las rentas congeladas, mediante el un tanto complicado sistema que será examinado a continuación.
La prescripción del artículo 56 de la LAU de 1964, ubicada en el Capítulo VII, bajo la rúbrica « tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se re-Page 232fiere», no ha sufrido ni derogación, ni modificación tras la entrada en vigor de a LAU de 1994. En consecuencia, subsiste la obligación del arrendatario de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato y, si antes de su terminación lo desaloja, la de notificar su propósito por escrito al arrendador con treinta días de antelación, por lo menos, y la de indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
Aunque algún autor (RODRÍGUEZ-LOZAS) ha sostenido que la indemnización prevista en el precepto es de aplicación tanto a los contratos sujetos a prórroga forzosa como a los no sujetos a ella, creemos con FUENTES LOJO que el contrato que se denuncie debe estar en período de plazo contractual o en período de prórroga forzosa.
La acción de reclamación de indemnización está sujeta al plazo de prescripción de quince años previsto por el Civil para las acciones personales sin plazo especial de prescripción (S.AP Valencia de 6-5-1994).
Los arrendamientos de local de negocio o asimilados que se en uentren a la fecha de entrada en vigor de la LAU en situación de prórroga legal, transcurrido, por tanto, el plazo de duración inicialmente convenido, quedan extinguidos conforme a unos pla zos distintos según se trate de arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física o jurídica, disparidad establecida en función de la presunción de una mayor solvencia eco nómica allí donde el entramado organizativo es más complejo. La Ley, aunque limitadamente, mantiene derechos de subrogación «mortis causa», en el primer supuesto, garantizando al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad un plazo mínimo de veinte años, superable mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la que en el local se venga desplegando. Para los segundos, se configuran plazos de extin ción tasados, entre cinco y veinte años, en función de la natura leza y del volumen de la actividad desarrollada, estableciéndose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos relativos a actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto a los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias (Preámbulo de la Ley).
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«Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarro llada en el local» [disp. transit. 3ª B).3 LAU 1994].
No aludía el Texto arrendaticio anterior a la jubilación, y sí sólo a la muerte del arrendatario, como evento posibilitados de la sustitución del heredero, o del socio, en su caso, en el complejo de derechos...
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