Duración del contrato

AutorF. Javier García Gil
Cargo del AutorMagistrado. Doctor en Derecho
Páginas57-60

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Ya dijimos al analizar la noción de arrendamiento que la fija ción o señalamiento de un plazo de duración es consustancial al contrato, contra cuya esencia va su concertación por tiempo indefinido. Las partes son libres de pactar la que estimen conveniente: uno o varios meses, uno o varios años, con o sin prórroga, pues a ello les faculta la autonomía de la voluntad que el artículo 1255 CC reconoce y la propia LAU les concede.

«Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento» (art. 1565 CC). La extinción del arrendamiento es, pues, automática, sin necesidad de que el arrendador notifique al arrendatario su propósito de dar por concluido el arriendo.

El precepto contempla el supuesto de que en el contrato figure su duración, pero puede ocurrir que tan fundamental cir cunstancia haya sido omitida, en cuyo caso «se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término» (art. 1581 CC). Resulta, por tanto, que el dato a tener en cuenta no es el modo o forma en que la renta se pague, sino el período de tiempo que los contratantes hayan tomado como tipo para fijar el alquiler (S. de 2-7-1964 y de 27-3-1980).

Si se ha convenido la prórroga del contrato y nada se ha previsto en orden al ejercicio de esta facultad, habrá que indagar de sus términos en beneficio de quién se ha establecido y, si no es posible conocer tal extremo, deberá entenderse que el arrendamiento durará hasta el final de la pactada (LUCAS FERNÁN-DEZ). Claro está que, aun habiéndose convenido un plazo de duración, será necesario el preaviso, notificación o requerimiento para la extinción del contrato si dicho requisito hubiese sido estipulado.

«Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfru tando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 (éste se refiere al arrendamiento de un predio rústico) y 1581, a menos que haya precedido requerimiento».

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La tácita reconducción no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arrien do consentido en forma no expresa y con efectos novatorios res pecto al primero. Su eficacia, puntualiza la S. de 20-9-1991, des cansa en que se dé...

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