Evicción, cargas ocultas, concurso de normas y concurso de acciones

Autor:María Teresa Martínez Martínez
Cargo del Autor:Profesora titular de Derecho Mercantil, Universidad Complutense de Madrid
Páginas:311-337
RESUMEN

1. Planteamiento de la cuestión - 1.1. Recapitulación sobre el saneamiento por evicción y saneamiento por cargas, servidumbres o gravámenes ocultos en la compraventa en el Código civil - 1.2. Objeciones y dificultades para la aplicación de las normas del saneamiento por evicción y cargas en la compraventa del Código civil - 1.3. Concurso de normas y concurso de acciones. Razones para la... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Planteamiento de la cuestión
1.1. Recapitulación sobre el saneamiento por evicción y saneamiento por cargas, servidumbres o gravámenes ocultos en la compraventa en el Código civil

Haciendo un esfuerzo de síntesis y con la advertencia de que la lectura de algunas resoluciones judiciales y ciertas opiniones doctrinales no permiten hacer afirma-ciones categóricas, del estudio realizado hasta ahora1, parece deducirse que el Código civil reconoce a favor del comprador de bienes muebles e inmuebles una acción de saneamiento por evicción en el contrato de compraventa. Se trata de una acción de saneamiento que tiene como causa la pérdida por evicción para el comprador. En cuanto a la evicción, parece que puede mantenerse que tiene un concepto en el Código no sólo material o cuantitativo sino también cualitativo.

La acción de saneamiento tiene como requisitos indispensables para la configuración del supuesto de hecho que la privación total o parcial del bien que sufre el comprador, se produzca como consecuencia de ser vencido en juicio por un tercero que obtenga, a su favor, sentencia firme con efecto de cosa juzgada. Además, parece que dicha sentencia firme se habrá tenido que obtener en ejercicio de acción real y, siempre, como consecuencia de un derecho anterior a la compraventa.

A todo ello hay que añadir, la necesidad de que el vendedor haya sido citado de evicción en el proceso que provoque la evicción del comprador. También, que el ejercicio de la acción de saneamiento por evicción se realice dentro del plazo legal, que parece razonable mantener es de 15 años. Un plazo que se considera de prescripción y que comienza a contarse desde la fecha en que adquiere firmeza la sentencia de evicción.

Por lo que respecta a los efectos del ejercicio de la acción de saneamiento, si ésta tiene éxito, el comprador tendrá derecho a obtener del vendedor los siguientes conceptos, en función del tipo de privación que haya sufrido a consecuencia de la evicción:

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  1. Si es evicción total, tiene derecho a reclamar una indemnización conforme a lo que dispone el artículo 1478 del Código civil.

  2. Si es evicción parcial equiparable a la total, y se ajusta a los términos de lo dispuesto en el artículo 1479, tiene derecho a reclamar la rescisión del contrato de compraventa y (según parece opinar la doctrina de manera prácticamente unánime) a obtener una indemnización conforme a lo previsto en el 1478, pero ajustándolo a la privación parcial.

  3. Si es evicción parcial, pero menos grave de la que prevé el 1479, según algunos autores, tiene derecho a reclamar indemnización de daños y perjuicios conforme a lo dispuesto en el 1478, mediante la adaptación del precepto a la pérdida parcial; según otros autores, tendrá derecho a la resolución por incumplimiento parcial del contrato al amparo del artículo 1124 del Código civil (si puede aplicarse el precepto, pues recuérdese que el comprador tendrá que haber cumplido).

La acción de saneamiento por evicción no tiene ninguna aplicación cuando el comprador sufre una perturbación de su derecho, por grave que sea, como por ejemplo si se ve privado de la posesión o inquietado de cualquier manera en su pacífica posesión. Ello es así a pesar de lo que indica el artículo 1474.1.º del Código civil, que obliga al vendedor en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461 a responder de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

Creo que un claro argumento para esta afirmación se encuentra en el artículo 1502 del Código civil. Conforme al mismo, si el comprador es perturbado en la posesión o en el dominio de la cosa adquirida o tiene fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago del precio hasta que cese dicha situación y salvo que el vendedor afiance o se haya estipulado lo contrario. Así que el precepto sólo se aplica en el supuesto en que el comprador no haya abonado todavía el precio del bien al vendedor. Y solamente en los supuestos que prevé: ejercicio de acción reivindicatoria o hipotecaria, así que no puede aplicarse cuando se ejercite, por ejemplo, por un tercero frente al comprador cualquier otro tipo de acción como puede ser la de los antiguos interdictos, hoy, los juicios verbales en los que se pretenda la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien sea despojado de ellas o perturbado en su disfrute, conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.

Junto a esta regulación referente al saneamiento por evicción, el Código civil reconoce al comprador una acción de saneamiento por cargas ocultas con unos requisitos, presupuestos, efectos y plazos de ejercicio diferentes a los de la pérdida por evicción. Dicha acción de saneamiento está prevista en el artículo 1483 del Código —tal como la concibió el legislador— para su aplicación a los bienes inmuebles. La jurisprudencia del TS y parece que también las Audiencias Provinciales, así como al-

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gún autor en la doctrina, admiten su aplicación analógica a los bienes muebles (algo que parece, cuanto menos, discutible). No he encontrado planteado en las resoluciones judiciales si el precepto se puede aplicar a los semovientes.

Uno de los requisitos para su aplicación consiste en que el comprador, después de celebrado el contrato, tenga conocimiento de la existencia de una carga, gravamen o servidumbre de entidad suficiente como para que se pueda presumir razonablemente que no habría adquirido dicho bien de haberla conocido.

Para la aplicación del precepto creo que no es imprescindible que el conocimiento por parte del comprador de dicha carga o gravamen se produzca como consecuencia del ejercicio de una acción judicial interpuesta por tercero, sino que puede llegar a su cabal conocimiento por medios extrajudiciales.

Ello no excluye, en mi opinión, que sea conocida la carga por la interposición de un procedimiento judicial por tercero. De ser así, tampoco creo que sea indispensable la citación de evicción al vendedor en los términos de los artículos 1481 y 1482 del Código civil y 14 de la LEC/2000, para que el comprador pueda reclamar al vendedor con las acciones del 1483. Producida la evidencia de la carga, el comprador tendrá derecho durante un año desde que se otorga la escritura, a pedir la rescisión del contrato o a solicitar una indemnización; pasado dicho año, el comprador sólo podrá pedir la indemnización correspondiente, y aunque hay opiniones doctrinales en contra, parece que el día a partir del cual se inicia el cómputo para pedir la indemnización, es el del conocimiento por el comprador de la existencia de la carga. No pare-ce que para la fijación de esta indemnización haya de estarse a lo que dispone el artículo 1478. Tampoco parece que cuando exista carga o gravamen de escasa entidad tenga derecho el comprador en ejercicio de acción de saneamiento por cargas ocultas a reclamar la rescisión del contrato; es discutido, si puede, no obstante, reclamar alguna indemnización.

Estas acciones previstas en el Código civil no son las mismas que tiene un comprador que celebra un contrato de compraventa civil al que sea de aplicación la Convención de Viena, pues la acción de saneamiento en estos supuestos es mucho más amplia. El vendedor está obligado a garantizar al comprador la pacífica posesión y propiedad de la cosa y su pleno disfrute, así que ante cualquier perturbación, el comprador está protegido y puede ejercitar distintas acciones frente al vendedor, por cualquier vicio jurídico que sufran las mercaderías adquiridas. En consecuencia, el comprador dispone de la acción de resolución del contrato y también de distintas acciones de reclamación de daños y perjuicios, in natura o quanti minoris, según los casos.

Son también algo distintas las acciones que prevé la legislación del suelo vigente en el supuesto de transmisión de la propiedad urbanística. El vigente artículo 21 de la LRSV de 1998 establece en su número 3, que el comprador tiene acción para pe-

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dir la rescisión del contrato y para reclamar indemnización de daños y perjuicios; una acción que tiene un plazo de ejercicio de un año a contar desde el otorgamiento del contrato. Además, está prevista para los supuestos en que el comprador no haya sido informado de la situación urbanística del inmueble transmitido.

1.2. Objeciones y dificultades para la aplicación de las normas del saneamiento por evicción y cargas en la compraventa del Código civil

Uno de los datos que me parece más destacable después de la revisión expuesta en los números anteriores sobre el saneamiento por evicción...

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