Resolución del arrendamiento de local de negocio
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 125-134 |
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Siendo el arrendamiento un contrato generador de obliga ciones recíprocas para los contratantes, es justo que ante el in cumplimiento por uno de ellos de las que le afectan, se conceda al otro, cumplidor de las suyas, la posibilidad de provocar la ce sación de sus efectos. Del principio o regla general del artículo 1124 CC: «La facultad de resolverlas obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obliga dos no cumpliere lo que le incumbe», hace específica aplicación el artículo 35 LAU, según el cual el arrendador «podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local ir cumpliendo lo dispuesto en el artículo 32», y también el artículo 23.2 que se la otorga en el supuesto de realización por el arren datario de determinadas obras. Complementan la parca regulación de la potestad resolutoria los artículos 1556 y 1569 CC, el primero de los cuales permite a las partes, caso de incumplimiento de las obligaciones expresadas en los artículos 1554 y 1555, pedir la «rescisión» del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejándolo subsistente (la entrecomillada expresión está mal utilizada, pues se trata realmente de resolu ción) y el segundo al arrendador desahuciar judicialmente al arren datario en determinadas hipótesis, en su mayoría representativas de un incumplimiento contractual.
El legislador, en el mencionado artículo 35, apostilla la fa cultad resolutoria del arrendador con la expresión «de pleno de recho». ¿Qué ha querido decir con ello? La respuesta requiere volver sobre el citado artículo 1124 del Código Civil. La facultad de resolver las obligaciones, en general, puede en nuestro ordena miento ejercitarse no sólo en la vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumpli miento, bien rechazando la oportunidad de extin-Page 126guir el contrato (S. de 28-2-1989). Cuando se acciona al amparo de dicho precepto debe tenerse en cuenta que no basta una infracción mínima, pues no entra en juego cuando se trata de obligaciones de mero carácter accesorio o complementario respecto de aquellas pres taciones que constituyen el objeto primordial del contrato. El in cumplimiento ha de versar sobre obligación principal en términos que su elusión frustre el fin del negocio para la contraparte. Se exige, además, una «voluntad deliberadamente rebelde», lo que no significa una actitud dolosa de incumplimiento, sino que es suficiente que haya un incumplimiento «inequívoco y objetivo» que malogre las legítimas aspiraciones del otro contratante (S. de 31-3-1992). Cuando se acciona con apoyo en el artículo 35 LAU las cosas cambian. Por de pronto, el carácter esencial o principal de la obligación aparece implícitamente reconocido por el propio legislador al permitir la resolución de pleno derecho y ello exonera al juez de la carga de examinar la naturaleza, prin cipal o no, de la prestación incumplida. Pero, sobre todo, significa que el llamado a decidir el litigio, constatado el incumplimiento, habrá de acceder automáticamente a la pretensión de la parte (cumplidora) accionante, sin poder señalar plazo, como le autoriza a hacerlo el párrafo tercero del repetido artículo 1124.
Lo anteriormente expuesto ha de entenderse sin perjuicio de la potestad que se concede al contratante cumplidor de optar por exigir el cumplimiento de la obligación, con resarcimiento de los daños ocasionados y abono de intereses, e incluso de pedir nuevamente la resolución, si el cumplimiento por el que se decidió resultare imposible.
Del juego de los antedichos preceptos resulta que el arren damiento podrá resolverse, a instancia del arrendador, por las siguientes causas:
«La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arren datario» (art. 27.2 a), en relación con el art. 35 LAU).
La falta de pago de la merced arrendaticia constituye, sin duda, la más grave manifestación de incumplimiento contractual en que puede incidir el arrendatario; pero a la elusión de esa esencial obligación equipara en efectos la LeyPage 127 el impago de cualquier otra cantidad que le incumba, bien por mandato legal, caso del importe de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del local por el uso ordinario (art. 22.4), o en virtud de pacto o convenio, pues nada impide a los contratantes estipular que el abono de ciertos conceptos que aquélla pone a cargo del arren dador gravite sobre el arrendatario: gastos ocasionados por obras de reparación necesarias, de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, etc.
Para que el impago produzca efecto resolutorio es necesario, sin embargo, se conciten determinados requisitos; así, será pre ciso que haya vencido el plazo prefijado para efectuarlo sin haberse hecho efectivo, y que provenga de la actitud del arrendatario, de manera que no habría lugar a la resolución si la renta (o las antedichas cantidades) no se pagaron dentro del término establecido por culpa del arrendador, habiéndolo intentado el obligado.
Aducido el impago, podrá el arrendatario oponer como ex cepciones cualquiera de las causas determinantes de la extinción de las obligaciones, enumeradas en el artículo 1156 CC. Así, junto al pago, la pérdida del local, pues no puede pretenderse la resolución del arrendamiento por impago si el arrendador no lo ha puesto a su disposición, o le priva de su uso realizada la entrega (S. de 16-3-1944); la condonación de la deuda; la compensación, si arrendador y arrendatario son recíprocamente acree dor y deudor el uno del otro (art. 1195 CC), mediando las condiciones establecidas en el artículo 1196; la novación...
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