Extinción del arrendamiento
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 117-123 |
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Corolario del carácter esencialmente temporal del arrenda miento es su extinción el día prefijado, «sin necesidad de reque rimiento», si se hizo por tiempo determinado (art. 1565 CC), o cuando venciere el término señalado para la duración del arriendo en el artículo 1581, si no se estableció plazo, o concluyera la prórroga eventualmente pactada, y ello de modo automático, sin exigencia de intimación del arrendador.
Abordada en su momento la problemática de la duración del contrato, con el fin de evitar innecesarias repeticiones nos remi timos a lo entonces expuesto y a lo dicho en relación con la la reconducción prevista en el artículo 1566 CC, indicando que la expiración del término faculta al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario (art. 1569.1ª CC).
La LAU introduce una importante novedad en relación con la extinción del arrendamiento por transcurso del término convencional, consistente en el derecho del arrendatario a una compensación económica cuando por tal causa deba abandonar el local, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario pudiesen beneficiarse de la clientela generada por el anterior o, alternativamente, por los gastos de traslado y los perjuicios de él derivados, cuando se vea obligado a ejercer su actividad en otro lugar.
Dispone su artículo 34: «La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercadoPage 118 la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes».
Como puede observarse, la Ley se refiere a la extinción del arrendamiento de finca en la que se haya venido ejerciendo, durante el tiempo señalado, una actividad comercial de venta al público, mas existen actividades no consistentes propiamente en la venta que indudablemente generan una clientela susceptible de incidir en el valor comercial del local, caso de los restaurantes, bares, cines, salas de fiestas, etc. Pudiendo, por tanto, beneficiarse de la misma el arrendador o el nuevo arrendatario, creemos que estas actividades quedan comprendidas en el precepto, que debe ser objeto de interpretación extensiva. Así lo entiende, por ejemplo, MARTÍN CONTRERAS, para quien hubiese sido más adecuado referirse a locales de actividades empresariales abiertas al público, resultando excluidas, por sus propias características, las actividades profesionales, ajenas al ámbito empresarial.
El plazo de cinco años establecido en la norma es razonable y lógico, pues la revalorización del local producida por la clientela exige el transcurso de un tiempo.
Coincidimos con MARTÍN CONTRERAS en que este período puede haberse cumplido con varios arrendatarios a través de las figuras de la cesión o el subarriendo, dado que, a diferencia del texto del proyecto de ley, en que se utilizaba la expresión «arrendatario», el precepto se expresa en forma innominada («se haya venido ejerciendo...»), siendo el «dies a quo» para su cómputo el momento de inicio de la actividad de venta al público, que no tiene necesariamente que coincidir con el de la firma del contrato.
El derecho a la indemnización del arrendatario está supeditado a la manifestación de su voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de cinco años más y...
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