Naturaleza jurídica de la multipropiedad. Conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado el día 5 de marzo de 1987

Autor:Xavier O´Callaghan
Cargo del Autor:Magistrado. Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

PRIMERA PARTE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD I.-LA MULTIPROPIEDAD, TIPO DE COPROPIEDAD. LOS TIPOS DE COPROPIEDAD. 1. La cotitularidad del derecho subjetivo. 2. La vivienda, objeto del derecho de propiedad. 3. La copropiedad. 4. Tipos de copropiedad, 5. La multipropiedad, un tipo de copropiedad. 6. Relación con la propiedad horizontal. II.-LA MULTIPROPIEDAD: TERMINOLOGÍA, CONCEPTO, NATURALEZA. 1. Terminología. 2. Definiciones que se han dado. 3. Concepto que se propone. Naturaleza. III.-Fundamento, función práctica e inconvenientes de la multipropiedad. 1. Fundamento jurídico. 2. Fundamento económico-social. 3. Función práctica. 4. Inconvenientes. 5. ... (ver resumen completo)

 
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NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD

CONFERENCIA pronunciada en la academia Matritense del Notariado el día 5 de marzo de 1987

POR D. XAVIER O'CALLAGHAN

Magistrado. Catedrático de Derecho Civil

PRIMERA PARTE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD

I.--La MULTIPROPIEDAD, TIPO DE COPROPIEDAD. LOS TIPOS DE COPROPIEDAD

  1. La cotitularidad del derecho subjetivo

    Sin entrar en las largas disquisiciones sobre el concepto y la naturaleza jurídica del derecho subjetivo, se puede definir (1) como el poder concedido por el Ordenamiento jurídico, a la persona, para la autosatisfacción de los intereses dignos de protección.

    El sujeto (junto con el objeto y el contenido) integra la estructura del derecho subjetivo. No cabe un derecho sin sujeto. Es la persona a quien se le atribuye el poder en que éste consiste. Y esta persona, sujeto de un derecho subjetivo, puede ser único o múltiple (2).

    Este supuesto de pluralidad de sujetos se da con frecuencia en materia de obligaciones (mancomunadas o solidarias), pero también cabe la titularidad plural de los derechos reales. El derecho de propiedad, como derecho real pleno, puede tener varios sujetos: es la copropiedad; cada sujeto será propietario y es llamado, por ello, copropietario. La situación a que da lugar la pluralidad de sujetos permite diferentes normas de organización de las recíprocas relaciones existentes entre los copropietarios. Estas diferentes maneras de organización son los tipos de copropiedad.

  2. La vivienda, objeto del derecho de propiedad

    El derecho de propiedad, que había sido antiguamente definido enumerando una serie de facultades, es conceptuado actualmente como un poder unitario (3), aunque en el artículo 348 del Código Civil se mantiene la anticuada definición, que proviene directamente del Código Civil francés, artículo 544.

    El derecho de propiedad es reconocido por la Constitución Española, de 27 de diciembre de 1978, en su artículo 33: «se reconoce el derecho a la propiedad privada...», aunque su función social delimita su contenido (apartado 2 del mismo artículo) y se protege, sin perjuicio de su privación «por causa justificada de utilidad pública o interés social» (apartado 3).

    El derecho de propiedad recae sobre una cosa: entidad material o no, de naturaleza impersonal, que tiene una propia individualidad y es susceptible, como un todo, de dominación patrimonial constitutiva de un derecho independiente (4). Y la vivienda es, indudablemente, una cosa; cosa inmueble (art. 334, 1.°, del Código Civil); dentro de las cosas inmuebles, tiene el concepto de finca (inmueble por naturaleza) (5).

    La vivienda puede formar una unidad arquitectónica independiente (un chalet, por ejemplo) o formar parte de un grupo de otras viviendas (el caso más frecuente es de edificios en régimen de propiedad horizontal, según la Ley de 21 de julio de 1960). En todo caso, tiene el concepto jurídico de finca y, como tal, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad según el artículo 2, núm. 1.°, en relación con el artículo 7 y 8 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946.

    Caso especial es la vivienda familiar, cuyo concepto jurídico no es distinto, pero sí tiene unas normas especiales del Código Civil, que son, esencialmente, el artículo 1.320 en caso de normalidad y el artículo 96 en caso de crisis matrimonial. La especialidad se concreta fundametalmente en el poder de disposición que se atribuye a ambos cónyu-ges (6).

  3. La copropiedad

    Se ha dicho ya que el derecho de propiedad permite tener varios sujetos, que serán los copropietarios.

    A su vez, esta copropiedad puede tener varias maneras de organizarse en sus relaciones internas de los copropietarios entre sí y externos, de los copropietarios con terceros.

    Son los tipos de copropiedad. Aunque, ante todo, hay que advertir que nunca el sujeto será el conjunto o el grupo de cotitulares, sino la suma de todos y cada uno de ellos. La copropiedad, en ningún caso y en ninguno de sus tipos, tiene la naturaleza de persona jurídica. Según el tipo de copropiedad, cada uno de los condóminos tendrá ciertos derechos y deberes, pero siempre será propietario, aunque lo sea junto con otros copropietarios. Nada impide, por otra parte, que el titular del derecho de propiedad sea una persona jurídica (asociación o fundación o sus subtipos de sociedad, etc.), en cuyo caso habrá una propiedad con un solo sujeto, la persona jurídica (aunque ésta esté integrada por muchas personas físicas), pero no será copropiedad.

    La copropiedad, pues, en principio, puede ser de varios tipos: romana, germánica, solidaria y pro diviso y esta última: jurídica, material y temporal.

  4. Tipos de copropiedad

    Primero. Comunidad romana o por cuotas o pro indiviso. Es la comunidad -o copropiedad, aplicada al derecho de propiedad- llamada romana, por ser típica del Derecho romano y nacida en el mismo. Tras una evolución a partir de la comunidad entre hermanos (fra-trum societas) y, más tarde, de familia (consortium) se llegó a una comunidad incidental (communio incidens), nunca aceptada como definitiva, en la que se entendía que los copropietarios tenían en una parte ideal el dominio de la cosa sin dividir (7). La idea básica se resume en la frase de Ulpiano, «duorum quidem in solidum dominium vel possessionem esse non posse: nec quemquam partís corporis dominium esse, sed totius corporis pro indiviso pro parte dominium ha-bere» (8).

    La comunidad romana implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indivisa; es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renun-ciable; puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo). Esta comunidad, única posible en el Derecho romano, responde a la concepción individualista de éste, que era siempre enemigo de toda idea de comunidad; por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota. Este tipo de comunidad es la regulada en los artículos 392 y siguientes.

    La comunidad romana tiene su origen en una concepción individualista del mundo, en la cual la preeminencia se concede al derecho del individuo; la copropiedad, como toda comunidad, se concibe como transitoria, incidental, siempre desventajosa; aquella preeminencia se traduce, en la copropiedad, en un señorío exclusivo sobre una parte del derecho de propiedad; se facilita, en todo caso, la extinción de la copropiedad (9).

    Segundo. Comunidad germánica o en mano común, o zur gesam-ten Hand. Parte de una concepción colectivista; al contrario de la romana, no es individualista; no predomina el derecho del individuo, sino el derecho del grupo; la comunidad es una situación permanente y estable, que se considera ventajosa (10).

    La comunidad germánica, o «zur gesamten Hand», significa que la cosa es íntegramente de todos los comuneros: éstos tienen conjuntamente la cotitularidad de la misma cosa o derecho: en consecuencia, no hay división de cuotas de las que cada uno pueda disponer (si bien sí hay una participación abstracta con efectos en el momento de la división, «quotenteilung) ni puede un comunero exigir la división de la cosa o derecho; por el contrario, la disposición de la cosa o la división de la misma debe hacerse conjuntamente por todos los comuneros. Esta clase de comunidad, típica del Derecho germánico, responde a la concepción comunitaria de este Derecho que parte de la idea de que el derecho corresponde conjuntamente, como un todo indivisible, al grupo o comunidad. Nuestro Derecho no la regula orgánicamente, pero hay algunos supuestos que se pueden considerar de este tipo, tales como la comunidad de gananciales, la comunidad hereditaria, la comunidad formada por una compraventa con pacto de sobrevivencia en Derecho catalán y artículos 91 y 93 de la Compilación gallega.

    El origen y fundamento de este tipo de comunidad se halla en la «Sippe», que es el grupo familiar, determinante de la condición jurídica y social de los ciudadanos. En los pueblos germánicos de principios de la era cristiana, se reputaba propietario de la tierra al conjunto de ciudadanos que formaban cada «Sippe», sin perjuicio de que se asignara a personas concretas, algunas porciones de terreno para su utilización por separado. Tras el transcurso de varios siglos, la invasión de los romanos y la recepción del Derecho romano, la asignación del uso de la tierra llegó a ser permanente y devino en verdadero derecho de propiedad, pero continuaron por doquier residuos de comunidad en tierras cultivables (11) y la idea y mentalidad de titularidades comunitarias o colectivas siempre se mantuvo en el Derecho germánico y, por él, penetraron en los países que a partir del siglo v fueron invadidos por los pueblos germánicos, la llamada peyorativamente invasión de los bárbaros (12).

    Tercero. Copropiedad solidaria. En el derecho de obligaciones, tiene cada día más importancia la obligación solidaria en la que, habiendo varios sujetos activos o pasivos o de ambos, cada uno de ellos tiene plena disponibilidad de su derecho de crédito o de su deber de cumplir la obligación, sin perjuicio de las relaciones internas entre los cotitulares (arts. 1.137 y ss. del Código Civil).

    En materia de derechos reales -como el de propiedad- implicaría que cada uno de los titulares solidarios -como los copropietarios- tendrán facultades de uso, disfrute y disposición de la cosa -toda la cosa- sobre la que recae el derecho real. Así, cada uno podría usar o disponer de la cosa sin perjuicio de las relaciones internas con los demás cotitulares.

    En nuestro Derecho, no cabe la comunidad solidaria en los derechos reales, ni cabe, por tanto, la copropiedad solidaria (13). El derecho real no se refiere...

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