El fenómeno de la multipropiedad y del tiempo compartido: estudio práctico en la legislación vigente y en la proyectada legislación

Autor:José Manuel Hernández Antolín
Cargo:Notario de Madrid.Registrador de la Propiedad y Mercantil (Excedente)
Páginas:2045-2132
RESUMEN

Primero. Introducción: A) El fenómeno del turismo. B) El fenómeno del tiempo compartido: a) Nociones generales. b) Importancia cuantitativa del fenómeno de la MP. c) Problemas planteados en la actualidad por la MP. C) Características de nuestro análisis-Segundo. Normativa sobre el fenómeno del tiempo compartido o multipropiedad: I) Normativa interna vigente. II) Normativa comunitaria- La directiva 94/47/CEE, de 26 de octubre de 1994. A) Características generales. B) Elementos del contrato: a) Subjetivos. b) Objetivos c) Formales. C) Contenido... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Primero -Introducción
A) El fenómeno del turismo

El turismo es un fenómeno tan antiguo como el hombre, pero es en tiempos modernos cuando se generaliza, debido a la mejora de las comunicaciones y a la subida del nivel de vida. Por ello, es común afirmar que una las manifestaciones más claras del desarrollo económico y social de una sociedad es la creciente importancia del fenómeno turístico. Estamos en la llamada «cultura del ocio», y su reflejo más característico es el turismo. Para cuantificar este fenómeno, hemos de acudir a las cifras del turismo internacional (únicas disponibles históricamente). Así, en datos de la Organización Mundial del Turismo (OMT) se registraron 25 millones de turistas internacionales en 1950. En 1970, había subido a 166 millones, y en 1993 se había sobrepasado la cifra de 500 millones de turistas internacionales, con un crecimiento medio acumulativo del 7% anual. Para el año 2.000 se estiman 661 millones de turistas internacionales. Si a estos datos sumamos los del turismo interior (mucho más importante cuantitativamente), la importancia del fenómeno turístico es extraordinaria. Así, a nivel mundial:

    - supone el 6% del Producto Nacional Bruto.

    - da empleo a 130 millones de personas.

    - las inversiones en capital suponen más de 400.000 millones de dólares (7'1% de la inversión total mundial).

La importancia económica del turismo en nuestro país es extraordinaria:

- porque provoca migraciones temporales de gran magnitud (España, con una población que no llega a 40 millones de habitantes, recibió 57.258.615 visitantes extranjeros, y se superó los 60 millones en 1994;

Page 2047- porque la contribución del sector turístico en el PIB es creciente en el tiempo, y por que es el único mecanismo que permite compensar (en mayor o menor grado) el crónico déficit comercial de la economía española (téngase en cuenta que España es la tercera potencia turística mundial, por número de visitantes y por ingresos, tras Estados Unidos y Francia). Es, como señala Agueda Esteban Talaya, el instrumento básico de financiación del déficit comercial (en 1993, los ingresos exteriores por turismo fueron de 17.045 millones de dólares, y los gastos de 4.538 millones de dólares). Según estimaciones oficiales, la contribución del sector turístico en el incremento del PIB para 1994 (estimado en conjunto en un 2%) es de un 20% (es decir, que el 20% de dicho incremento es debido exclusivamente al sector turístico);

- porque cada vez es mayor el número de personas cuyo puesto de trabajo depende directa o indirectamente del turismo.

B) El fenómeno del tiempo compartido

a) Nociones generales. El turismo, como fenómeno social, es propio de las últimas décadas como se ha señalado anteriormente. En un primer momento, la base del mismo era la hostelería (desde las antiguas fondas y posadas hasta los modernos hoteles y aparthoteles). Posteriormente (debido al mayor tiempo disponible para el ocio y la mejora de las comunicaciones) empezaron a tomar importancia las llamadas «segundas residencias» o «viviendas de fin de semana». El problema que plantea la adquisición en propiedad de una segunda vivienda es el económico (tanto la adquisición en sentido estricto, como su periódico mantenimiento).

La multipropiedad, en sentido amplio, o el llamado «tiempo compartido» (denominación esta que no me gusta, dado que no expresa el contenido del derecho, pero que parece va a imponerse dados los términos de la normativa comunitaria, como se dirá) trata de llenar un hueco importante al permitir el acceso a la propiedad a sectores que no podrían hacerlo, por motivos económicos, a tiempo completo (y así expresamente lo recoge el Documento de Trabajo de 26 de Mayo de 1986 de la CEE en relación a la problamática del timeshanng) creando el sistema de propiedad por tumos, con el consiguiente abaratamiento de la inversión necesaria para acceder a la misma, tanto en su adquisición como en su mantenimiento.

Para el planificador económico, el éxito de la multipropiedad (en adelante, MP) es de una gran importancia:

- porque puede permitir superar el problema de la estacionalidad en el turismo. Así, en 1993, el 42'78% de los turistas extranjeros nos visitaron Page 2048 los meses de verano (en julio un 14'25%, en agosto un 17'75% y en septiembre un 10'78%) y el turismo interno es todavía más estacional, al menos en España. Como señalan Andrés Pedreño y Vicente Monfort, la estacionalidad, característica del turismo español, supone una deseconomía que provoca enormes pérdidas en la capacidad de prestación de servicios instalada en el sector turístico nacional, induciendo a cierres temporales o trabajos con niveles de demanda insuficiente, con un efecto nocivo en el capital humano, tanto en cantidad (empleos estacionales) como en calidad (al no poder configurar plantillas profesionales y competitivas),

- porque permitirá una mayor utilización de los recursos empleados en infraestructura turística,

- porque puede permitir asegurar un flujo constante de personas a una determinada zona, lo que facilitará la afluencia de inversiones en actividades relacionadas con el mismo (al minimizarse el riesgo de que, por motivos políticos o económicos, dejen de venir turistas, sobre todo extranjeros, en periodos futuros),

- porque es un mecanismo que puede ayudar a superar las situaciones de crisis en el sector turístico, al hacer accesibles a personas que no podrían hacerlo a través de la propiedad ordinaria. Esto es especialmente importante en estos momentos en que, no obstante los buenos resultados del sector turístico en los años 1993 y 1994 (derivados de lo barato de nuestros servicios -dadas las sucesivas devaluaciones de la peseta- y de los conflictos existentes en zonas tradicionalmente turísticas (como Yugoslavia, Norte de Africa, Turquía, Países Arabes, Cuba...), es fundamental poner las bases de un desarrollo equilibrado y estable de nuestro sector turístico.

Las crisis económicas tienen un reflejo inmediato en el sector turístico, afectando no solo a la cantidad, sino fundamentalmente a la calidad del mismo (en el sentido de cambios cualitativos en la demanda). Por eso, la correcta utilización del sistema de MP puede tener una importancia extraordinaria. Baste decir, a tal respecto, que la MP empieza a difundirse mayo-ritariamente en Estados Unidos (primera potencia turística mundial, en términos absolutos) a partir de 1973 cuando, por efecto de la crisis del petróleo, urbanizaciones enteras se quedaron sin vender, y los promotores inmobiliarios decidieron explotarlos en régimen de MP. Situación semejante se ha empezado a observar en la Costa del Sol, cuando urbanizaciones completas, cuyos promotores no han podido hacer frente a los préstamos hipotecarios que financiaban su construcción, han cedido en pago o han sido objeto de ejecución, pasando, en consecuencia, la propiedad al Banco prestatario, quien se encarga de gestionar el sistema de MP, ofreciéndose su venta y financiación en las propias oficinas bancarias, y apareciendo el Banco como responsable del buen fin de la operación, y dando al consumi-Page 2049dor la solvencia y seguridad que no encuentra en muchas empresas dedicadas a la venta de MP (dada la mala imagen del sector).

b) Importancia cuantitativa del fenómeno de la MP.-Carezco de estadísticas recientes y fiables sobre el fenómeno del tiempo compartido (o «propiedad vacacional», como lo llaman los americanos). Principalmente del libro de Jorge Rodríguez Pérez y Antonio Díaz-Flores Calero (La Multipropiedad, 1992) y de las Ponencias del II Congreso Internacional sobre Multipropiedad y Defensa de los Consumidores (1994) extraigo los siguientes datos, que nos pueden dar unas...

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