Moratoria hipotecaria, epidema del COVID-19 y estado de alarma

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora contratada Doctora de Derecho civil, Acreditada a Profesor titular de Universidad, Universidad Complutense de Madrid
Páginas:3206-3226
RESUMEN

El Real Decreto Ley 8/2020, cuyo ámbito objetivo de aplicación fue ampliado por el Real Decreto Ley 11/2020, pretende evitar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios contraídos por deudores en situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis del COVID-19, mediante la concesión de una moratoria hipotecaria, es decir, mediante la suspensión de las obligaciones... (ver resumen completo)

 
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3206 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 3206 a 3226
1.7. Concursal Civil
Moratoria hipotecaria, epidema del COVID-19
y estado de alarma1
Mortgage moratorium, COVID epidemic 19
and alarm status
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Acreditada a Profesor titular de Universidad
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El Real Decreto Ley 8/2020, cuyo ámbito objetivo de aplicación
fue ampliado por el Real Decreto Ley 11/2020, pretende evitar el vencimiento anti-
cipado de los préstamos hipotecarios contraídos por deudores en situación de vul-
nerabilidad económica derivada de la crisis del COVID-19, mediante la concesión
de una moratoria hipotecaria, es decir, mediante la suspensión de las obligaciones
contractuales derivadas de determinados préstamos hipotecarios durante un plazo
de tres meses a contar desde la implementación de la medida por la entidad acree-
dora. Puede tratarse de préstamos hipotecarios contraídos bien para la adquisición
de la vivienda familiar, bien para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad
profesional o empresarial de autónomos vulnerables, o bien de inmuebles adqui-
ridos para su posterior arrendamiento en los que el arrendatario haya dejado de
pagar la renta como consecuencia también de la crisis del COVID-19.
El Real Decreto Ley 8/2020 prevé también la posibilidad de que las partes
alcancen una novación que como contenido imprescindible debe incorporar la
moratoria legal solicitada por el deudor.
Igualmente prevé que fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que ha-
yan garantizado con fianza o hipoteca deudas ajenas, y en quienes concurra la
situación de vulnerabilidad descrita en el ar tícu lo16 del Real Decreto Ley 11/2020,
puedan, aparte de acogerse a la moratoria de deudas hipotecarias propias, impedir
la ejecución de su vivienda familiar por deudas ajenas durante el plazo general de
vigencia previsto para las medidas que no tienen plazo de duración determinado,
o sea, hasta un mes después del fin del Estado de alarma.
ABSTRACT: Royal Decree Law 8/2020, whose objective scope was extended
by Royal Decree Law 11/2020, aims to avoid the early maturity of mortgage loans
contracted by debtors who are actually in situation of economic vulnerability derived
from the COVID crisis 19, granting a mortgage moratorium, that is, suspending the
contractual obligations derived from certain mortgage loans for a period of three
months from the implementation of the measure by the creditor. These may be
mortgage loans contracted either for the acquisition of the family home, or for the
acquisition of real estate subject to the professional or business activity of vulnerable
self-employed persons, or of real estate acquired for its subsequent lease in which
the lessee has stopped paying income as a consequence also of the COVID-19 crisis.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 3206 a 3226 3207
Moratoria hipotecaria, epidema del COVID-19 y estado de alarma
The Royal Decree Law 8/2020 also foresees the possibility that the parties reach
a novation that as essential content must incorporate the legal moratorium requested
by the debtor.
Likewise, it foresees that guarantors, guarantors and non-debtor mortgages who
have guaranteed with bail or mortgage the debts of others, and in whom the situa-
tion of vulnerability described in article 16 of Royal Decree Law 11/2020 concurrred,
may, apart from availing themselves of the moratorium on own mortgage debts,
preventing the execution of your family home for external debts during the general
period of validity provided for measures that do not have a specified duration, that
is, up to a month after the end of the alarm status.
PALABRAS CLAVE: COVID-19. Estado de alarma. Moratoria hipotecaria.
KEY WORDS: COVID-19. Alarm status. Mortgage moratorium.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL REAL
DECRETO LEY 8/2020 (SECCIÓN IV DEL CAPÍTULO I «MEDIDAS DE APO-
YO A LOS TRABAJADORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES»),
TRAS SU REFORMA: 1. ámbito obJetivo de apLicación. 2. ámbito subJetivo de
apLicación. 3. ámbito de apLicación temporaL.—III. MEDIDAS REGULADAS EN
LA SECCIÓN IV, CAPÍTULO I, DEL REAL DECRETO LEY 8/2020: 1. mo-
ratoria hipotecaria. 2. novación deL préstamo hipotecario. 3. posibiLidad de ha-
cer efectivo eL beneficio de excusión aunque se hubiera renunciado aL mismo.
IV.FORMALIZACIÓN DE LA MORATORIA.—V. CONSECUENCIAS DE LA
APLICACIÓN INDEBIDA POR EL DEUDOR DE LAS MEDIDAS PARA LA RE-
ESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA INMOBILIARIA.—VI.RES-
PONSABILIDADDE LA ENTIDAD ACREEDORA POR INAPLICACIÓN DE LA
MORATORIA.—VII. CONCLUSIONES.—VIII. ÍNDICE DE RESOLUCIONES
CITADAS.—IX.BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordi-
narias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, introdujo
en sus ar tícu los 7 a 16 una serie de disposiciones para la suspensión de las
obligaciones derivadas de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria
para adquisición de vivienda habitual, siempre que el deudor se encontrase en
extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis
del COVID-19.
El Real Decreto Ley 8/2020 planteaba diversos problemas interpretativos dada
la parquedad de su regulación y fue modificado por el Real Decreto Ley 11/2020,
de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en
el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 a través de la dis-
posición final primera, ampliando además mediante su ar tícu lo19 el ámbito de
aplicación de aquel y precisando en los ar tícu los 16 y 17 del Real Decreto Ley
11/2020, la definición de vulnerabilidad económica a efectos de la moratoria
hipotecaria y la acreditación de dichas condiciones subjetivas2.

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