La resolución del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Autor:Esther Algarra Prats
Cargo:Prof. Ayudante de Derecho Civil-Universidad de Alicante
Páginas:303-358
RESUMEN

1. Introducción. Las relaciones de vecindad en general y en el marco de los arrendamientos urbanos.-2. La resolución del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: A) Regulación legal. B) Antecedentes históricos y legislativos.-3. Análisis de la causa resolutoria: A) Realización de las actividades mencionadas (mo... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Introducción Las relaciones de vecindad en general y en el marco de los arrendamientos urbanos

La vida del hombre se desenvuelve básicamente en sociedad, y es en esas relaciones sociales donde la convivencia humana plantea a menudo conflictos y problemas que, en ciertos casos, el Derecho está llamado a resolver, como ocurre en materia de relaciones de vecindad. La peculiaridad propia de las relaciones de vecindad es que en ellas la convivencia viene determinada por la proximidad o inmediación de los lugares en los que el ser humano se encuentra. El hombre se ubica en el espacio en un lugar determinado y en él Page 304 ejercita sus actividades básicas, tanto de índole económica como de desarrollo humano; pero los lugares no son independientes, no están ubicados espacialmente de manera aislada, sino que necesariamente limitan unos con otros; además, no es posible cerrarlos herméticamente para sustraerlos de toda influencia ajena o para evitar que los efectos de algunas de las actividades que se llevan a cabo en ellos no trasciendan en absoluto al exterior. Por ello, con independencia de las relaciones que cada cual trabe por su propia voluntad, ese asentamiento en un lugar genera otro tipo de relaciones a veces no buscadas, pero existentes: las determinadas por la vecindad, donde son una constante reiterada a lo largo del tiempo las perturbaciones, inconvenientes y molestias de todo tipo que los vecinos se causan recíprocamente.

Las relaciones de vecindad, genéricamente consideradas, presentan en la actualidad unos perfiles propios y novedosos, que vienen determinados, esencialmente, por el carácter industrial y urbano de las nuevas vecindades. Junto a las clásicas relaciones de vecindad prediales, que se desarrollan y perviven todavía en un marco bien distinto, aparecen hoy las modernas relaciones de vecindad, que tienen lugar en las grandes ciudades y son especialmente conflictivas en relación con actividades industriales y empresariales, poniendo de relieve las dificultades de la convivencia en estos ámbitos. Como señala Alonso Pérez 1, la vecindad se ha masificado, se ha hecho universal, puesto que las relaciones de vecindad entre particulares han intensificado sus efectos, apareciendo, junto a la clásica vecindad interindividual o interpredial, una moderna vecindad universal y colectiva 2.

Son tres los factores de influencia y confluencia en la evolución experimentada en las relaciones de vecindad: un factor jurídico, representado por el derecho de propiedad; un factor sociológico, en el que habría que destacar las tendencias de distribución y las pautas de comportamiento de la población; y un factor tecnológico, donde tiene especial relevancia la moderna actividad industrial, pero también con carácter general, los avances científico-tecnológicos, reflejados en los más variados campos. Me ocuparé seguidamente de presentar en líneas muy generales los aspectos más significativos de estos dos últimos factores, los cuales tienen una enorme incidencia en la configuración de las relaciones de vecindad en el marco de los arrendamientos urbanos 3.

Page 305En el aspecto económico y social, en la Europa de principios del siglo XIX, se produce una profunda transformación, salpicada de numerosos acontecimientos y descubrimientos que van tejiendo el hilo del progreso. La máquina de vapor fue sin duda el invento más revolucionario de esta época, con importantísimas aplicaciones a usos prácticos: minas de carbón, industrias de hilados y tejidos, que pudieron sustituir los cursos naturales de agua como Page 306 fuerza motriz y trasladarse a las ciudades, metalurgia, que experimenta un fuerte desarrollo con el empleo de nuevos mecanismos (fuelles movidos por máquinas de vapor, martillos para forjar el hierro, hornos, etc.). En el curso imparable del progreso, nuevos inventos, industrias y productos hacen su aparición. Se abandonan las técnicas manuales y artesanales, implantándose los métodos de producción a gran escala. Todo ello obliga a disponer de buenas vías de comunicación para comercializar los productos, con el consiguiente perfeccionamiento progresivo de los medios de locomoción, que pasarán a convertirse en breve, junto con la industria, en importantes generadores de perturbaciones vecinales. Aparece así, como dijera Bonfante 4, «el nuevo feudalismo de los señores de las fábricas y de los automóviles, de los soberanos de la gran industria moderna». A lo largo del siglo, la revolución industrial y tecnológica trae consigo una radical transformación de las estructuras sociales y una acentuación del nuevo modelo de vecindad industrial y urbana. En efecto, se producen importantes movimientos migratorios hacia las ciudades, en busca de trabajo; los núcleos urbanos crecen de manera rápida y desordenada, dando lugar a condiciones de vida inadecuadas y poco higiénicas, que sufría especialmente la nueva clase social del proletariado, desprovista de tierras y de la propiedad de los medios de producción. La convivencia de agricultura, industrias, fábricas, centros de comunicación y transporte, actividades insalubres y peligrosas, y población en espacios cada vez más reducidos, intensifica las molestias de todo tipo que el nuevo modelo económico acarrea e implica también nuevas fuentes de perturbaciones. Cada etapa ha constituido un importante devenir del progreso, pero la revolución industrial y las transformaciones sociales y económicas a ella unidas 5 representaron una radical transformación del marco vecinal, intensificaron una creciente intervención de los poderes públicos y constituyeron las causas más profundas del cambio de mentalidad respecto a los principios informadores de la propiedad privada, cada vez más limitada e impregnada de la idea de su función social. Con estas coordenadas llegamos a la época actual. El ritmo imparable del progreso, el avance de la ciencia y de la tecnología han sido importantísimos a lo largo del siglo xx, con consecuencias trascendentales en todos los ámbitos. Las nuevas industrias y los efectos de su produc-Page 307ción son suficientemente ilustrativos: radiaciones derivadas de la producción de energía atómica en las centrales nucleares, industrias químicas que emplean sustancias generadoras de humos y gases tóxicos, y las más variadas instalaciones causantes de lluvia ácida, contaminación de ríos, polución atmosférica con devastadoras consecuencias para los bosques, ondas electromagnéticas, etc.; sin que desaparezcan, por lo demás, las inmisiones de polvo, ruido, calor, humo, vibraciones y similares que las modernas industrias y otras actividades pueden causar a los vecinos próximos. A ello se añade la existencia de importantes vías y centros de comunicación y medios de transporte cada vez más perfeccionados (ferrocarriles, camiones, automóviles, aviones, con las consiguientes estaciones y tendido ferroviario, carreteras y aeropuertos); instalaciones y conducciones por aire y por tierra (tendido eléctrico, suministro de gas y agua, alcantarillado), y también la tecnología aplicada a los aspectos más cotidianos de la vida moderna: potentes aparatos de sonido, televisiones, radios, uso habitual de automóviles, por citar algunos ejemplos, con su correspondiente carga de ruidos, humos, etc. Afortunadamente, la tecnología no ha sido sólo fuente de perturbaciones e inmisiones y, sobre todo en nuestros días, origen de daños ambientales preocupantes; también hay que destacar un aspecto positivo, en cuanto que las nuevas tecnologías y los avances de la investigación han posibilitado enormes mejoras en orden a la incorporación de mecanismos de reducción de las inmisiones, daños ambientales y perturbaciones vecinales, toda vez que sin ir en detrimento cualitativo o cuantitativo de la producción, ha procurado mejorar en lo posible la calidad de vida del ser humano (mediante insonorizaciones, depuradoras, filtros, una amplia gama de productos ecológicos, etc.). Precisamente -y las relaciones de vecindad no son una excepción- es necesario encontrar el punto de equilibrio entre las ventajas y los inconvenientes que el progreso técnico procura al hombre 6. En cualquier caso, los intereses generales que la nueva situación pone en juego obligan a la Administración a intervenir en el control de la producción industrial y demás actividades calificadas, delimitando su marco de actuación con una minuciosa disciplina de la actividad industrial, el sometimiento a licencia para el ejercicio de determinadas actividades y la necesidad de autorización para determinadas instalaciones; la obligatonedad en el cumplimiento de medidas técnicas para evitar o prevenir consecuencias perniciosas en el ejercicio de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas; la fijación de niveles máximos en materia de contaminación atmosférica y acústica, etc.

El cambio económico y el tránsito de una sociedad rural a otra urbana se refleja, por otra parte, en el crecimiento de las ciudades y...

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