Breves notas al Real Decreto 1867/ 1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario, con especial consideración a las inmatriculaciones y a los excesos de cabida
| Autor | Francisco Javier García Más |
| Cargo | Notario de Cuéllar.Letrado adscrito a la Dirección General de los Registros y del Notariado |
| Páginas | 2231-2254 |
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La justificación de esta Reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 1867/98, de 4 de septiembre, ha tenido lugar, debido a la reciente promulgación de la Ley 13/96, de 30 de diciembre, de Medidas Administrativas y de Orden Social, que en sus artículos 50 a 57, ha regulado todo el tema de la referencia catastral, en definitiva la coordinación entre el Catastro, Registro de la Propiedad y Notaría, así como la aparición del Régimen de Page 2232 Notarios y Registradores Adscritos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. De otro lado, la Ley 7/98, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, ha dado nueva redacción a determinados artículos de la Ley Hipotecaria. Asimismo la aprobación de los Estatutos Generales del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, también determinan la modificación correspondiente del Reglamento Hipotecario.
Como indica el propio Preámbulo del Real Decreto: «...en. tercer lugar, es conveniente que la revisión no se limite a aspectos parciales y puntuales impuestos por las nuevas normas, sino que se extienda también a figuras contractuales e instituciones que, o bien carecían hasta ahora de regulación reglamentaria, o bien estaban necesitadas de una nueva por el carácter obsoleto de los preceptos referentes a las mismas o por las dificultades que se habían apreciado en su aplicación práctica. Las modificaciones llevadas a cabo en el Reglamento Hipotecario responden, por tanto, a esa triple finalidad (adaptación a reformas legales, acomodación del ejercicio de la función del Registrador a ¡as nuevas necesidades y regulación de figuras carentes de una reglamentación registra! actualizada), si bien se juzga conveniente, por elementales razones de economía de medios, al llevarlas a cabo en. una misma norma...» Muchos son los artículos modificados, desde, por ejemplo, el artículo 13 donde se regula por primera vez todo el entramado jurídico de las cesiones de suelo por obra futura, la nueva redacción del artículo 51 en las reglas 1.a, 2.a 3.a y 4.a; la nueva regulación del artículo 113 y siguientes relativas al recurso gubernativo, que ciertamente necesitaba una adaptación urgente e importante de su articulado, algunas modificaciones en el derecho de superficie y en el derecho de vuelo, el artículo 177 relativo a la cancelación de determinados asientos registrales en relación con las condiciones resolutorias y las hipotecas; la doble inmatriculación del artículo 313; todos los artículos referentes a aspectos de la publicidad registral; lo referente a la organización y funcionamiento del cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, y un largo etcétera.
En este pequeño trabajo nos vamos a centrar en una Reforma que consideramos importante, no solamente desde el punto de vista teórico, sino también y muy fundamentalmente en la aplicación práctica que de ellos se deriva; nos estamos refiriendo a las inmatriculaciones de fincas y a los excesos de cabida. En cuanto a la Disposición Adicional única del Real Decreto, en virtud de la cual se modifican el Reglamento del Registro Mercantil, en concreto el apartado 3 añadido al artículo 81 de dicho Reglamento, así como la nueva sección 5.a del capítulo IX del Título II, bajo la rúbrica «De la inscripción de las Sociedades Civiles», integrada por un único artículo 269 bis, por la importancia de la materia, así como por tratarse de una reforma llevada a cabo en el Registro Mercantil, será conveniente el hacer un análisis detallado, de toda la problemática que han planteado y siguen planteando las sociedades civiles en un trabajo distinto.
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El artículo 298 del Reglamento Hipotecario sufre una variación con respecto a la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna. Ello en conexión con los artículos 199, párrafo b) y 205 de la Ley Hipotecaria.
Estas inmatriculaciones se practicarán mediante el título público de su adquisición en los siguientes casos:
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Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. 2.° En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.
En el primer supuesto la acreditación de la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente, determina la necesidad de que el transmitente o causante lo acredite mediante ese documento. Y el concepto de documento fehaciente, no sólo estará incluido por lo que establece el artículo 3 de la Ley (documentos públicos), sino además otros (los privados, por ejemplo) que según el artículo 1.227 del Código Civil hagan prueba contra tercero en cuanto a su fecha, es decir, «La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en. que hubiese sido incorporado o inscrito en un Registro Público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio». De esta manera ese título previo puede ser acreditado mediante un documento público, o bien mediante, por ejemplo, un documento privado siempre y cuando la fecha del mismo haga prueba contra tercero, y estos supuestos son los regulados en el ya citado artículo 1.227 del Código Civil.
En la práctica los problemas pueden surgir en relación a este tipo de documentos privados, ya que, por ejemplo, para conseguir esa fehaciencia de la fecha contra tercero, deberán haber sido presentados, por ejemplo, a liquidación en una Oficina Liquidadora, o bien en la Administración Tributaria Autonómica correspondiente; ello arrastra como consecuencia, el que si el documento no fue liquidado en su momento, por ejemplo, debe serlo ahora a los efectos de justificar esa previa adquisición por el transmitente o por el causante, y se plantea el problema de cómo liquidarlos, ya que antes de que su fecha haga prueba contra tercero, tienen una fecha determinada en el pro-Page 2234pio documento, y en nuestra opinión si esa fecha no corre a favor de la prescripción como, por ejemplo, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, tampoco debería correr en contra, en el sentido de que tuviera sanciones o recargos por estar fuera de plazo, debiendo entenderse la fecha del documento como la fecha de presentación en la oficina liquidadora, y en consecuencia con los criterios de valoración en el momento de su presentación, pero sin ningún tipo de recargo, por multa o intereses de demora.
No obstante, creemos que si se presenta algún documento que pudiera acreditar que dicho bien se encuentra en el patrimonio del sujeto adquirente, por ejemplo, se debería tener en cuenta la valoración del bien en ese momento como, por ejemplo, documentos de alta en el Catastro, alta en la electricidad, etc.
Otra cuestión que puede surgir, a los efectos de acreditar la fehaciencia de la fecha, es mediante la presentación a la hora de liquidar el documento, del certificado de defunción de alguno de los firmantes del documento privado, para acreditar la fehaciencia de la fecha, frente a terceros, que lo será desde ese fallecimiento, fecha que en muchos casos tendrá que ser esencial para que el impuesto haya prescrito.
No creemos se deban exigir otros requisitos complementarios, en estos casos, en las correspondientes oficinas liquidadoras, a los efectos de acreditar esa correspondencia entre el sujeto que ha firmado el documento privado y el fallecimiento del mismo. En principio creo que debería bastar con la presentación del certificado de defunción 2.
Page 2235Otro supuesto, y en defecto de documento fehaciente, es aquél en que se complemente el título público adquisitivo con un ACTA DE NOTORIEDAD acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.
No son ajenas, ni extrañas al Notariado, este tipo de actas, ya que en determinadas ocasiones, y en supuestos especiales con el devenir de la práctica diaria, se han realizado en algunos momentos. Este acta de notoriedad se tramitará conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa.
El artículo 209 del Reglamento Notarial regula con carácter genérico estas Actas de Notoriedad, en las que se declaran notorios determinados hechos o circunstancias, y en las que la propia regulación normativa deja una gran libertad de actuación al Notario, mediante la práctica de cuantas pruebas considere necesarias, a fin de poder llegar a un juicio de notoriedad, si ello es posible. Por ello, no existe un carácter reglado y específico a la hora de tramitar estas Actas de Notoriedad, y será la decisión del Notario la que en cada momento determinará el modo de proceder. A efectos prácticos, no cabe duda que es, en las zonas rurales, donde el procedimiento de inmatriculación de fincas ha tenido, tiene y tendrá, su máxima aplicación práctica. Por ello, desde el punto de vista práctico, consideramos que en muchos casos será posible, en el mismo título público de adquisición, el realizar la notoriedad, ya que el propio Reglamento Hipotecario permite declararla al tiempo o con posterioridad al título público.
Como criterio práctico puede ser en la propia escritura de transmisión donde se integre la notoriedad en el mismo documento, determinando su mejor ubicación, así como también el lugar de la declaración de notoriedad. Ciertamente podrá haber algunos supuestos en los que no sea...
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