El Real Decreto 1558/1992, de 28 de diciembre, por el que se modifican determinados artículos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario

AutorJoaquín Lanzas Galvache
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas1115-1144
I Fundamento de la modificación

La modificación afecta a dos artículos del Reglamento Notarial (RN), a otros dos del Anexo tercero del mismo (AT) y a un artículo del Reglamento Hipotecario (RH).

Y así, el artículo 175 del RN se redacta de nuevo, al artículo 249 del RN se le añaden dos nuevos párrafos, al artículo 5 del AT un nuevo inciso, al artículo 15 del AT un nuevo párrafo y se introduce un nuevo artículo en el RH bajo el número 418.e).

Contiene también el RD dos disposiciones finales. La primera, destinada a recoger determinadas autorizaciones al Ministerio de Justicia (MJ) y a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), y la segunda a determinar la entrada en vigor del RD.

Todas las modificaciones, según la propia denominación del RD, tienen como objetivo la -seguridad del tráfico inmobiliario- y se basan en dos consideraciones:

En primer lugar, en -la conveniencia de que las escrituras públicas de enajenación o gravamen de bienes inmuebles reflejen la verdadera situación registral existente en el momento de otorgamiento de aquellas-. A esta finalidad tiende la reforma del artículo 175 del RN, inaplicable respecto de las escrituras autorizadas en el ejercicio de la fe pública por los agentes diplomáticos y consulares de España en el extranjero, de acuerdo con las adiciones que se hacen en los artículos 5 y 15 del AT.

En segundo lugar, en la conveniencia de -que para ganar prioridad sus copias (las de escrituras de enajenación y gravamen de bienes inmuebles) se presenten en el Registro competente con mayor celeridad-. A este fin sePage 1115 destinan el artículo 249 del RN y el 418.e) del RH, normas tampoco aplicables a los documentos autorizados por los agentes diplomáticos y consulares en funciones notariales a los que antes nos referíamos, conforme al artículo 5 del AT, rigiendo, en cambio, lo dispuesto en el artículo 15 del mismo AT, ambos objeto del RD.

Mas las dos finalidades expuestas están concebidas como medio para alcanzar el efecto perseguido, que no es otro, de acuerdo con las propias palabras empleadas en el Preámbulo del RD, que el de evitar -que después de otorgado el documento los adquirentes tengan conocimiento de que no coincide la titularidad del transmitente o de que se ha ocultado la existencia de una carga vigente en el Registro-.

Reconoce el RD que los problemas que se tratan de resolver encuentran soluciones justas mediante la aplicación de las reglas generales del Derecho civil, pero que en gran parte pueden eludirse a través de una colaboración más estrecha entre Notarios y Registradores de la Propiedad, lo que intenta potenciarse con sus disposiciones, que permitirán eliminar, en la medida de lo posible, la comisión de fraudes en el tráfico jurídico inmobiliario.

En definitiva, se trata de facilitar el juego del artículo 34 de la LH por vía indirecta, es decir, a través concretamente de una mayor eficacia del principio de publicidad formal y del de prioridad.

II Crítica global

Es plausible el propósito que expresa el RD y adecuados los medios arbitrados para conseguirlo. De una y otra cosa no cabe la menor duda, como tampoco la cabe respecto a la actitud que Notarios y Registradores van a adoptar en cumplimiento exacto, riguroso y entusiasta de las nuevas normas.

Frecuentemente se nos acusa de manera injusta debido, por supuesto, a la ignorancia de las funciones notariales y regístrales, de ser poco menos que cómplices en el fraude. Ni los Notarios ni los Registradores somos, ni podemos ser, investigadores de los precios de adquisición de los bienes, que corresponde fijar exclusivamente a los contratantes. Es más, si se produce una infravaloración, nosotros somos las primeras víctimas de ello, pues nuestros honorarios se determinan no en función del valor real de los bienes, sino tomando como base el valor declarado por los interesados en aplicación de la Ley de Tasas. Ni tampoco pueden hacernos responsables de que los adquirentes de los bienes y derechos obren a espaldas del Registro. En el primer caso se produciría el fraude fiscal; en el segundo, el fraude inmobiliario.

Además de no correspondernos esa función de policía, no puedePage 1116 olvidarse que es a los interesados a los que compete informarse debidamente de todo lo que sea determinante para la realización de un concreto contrato.

El artículo 1 del RN atribuye a los Notarios, como profesionales del Derecho, la función de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar; y como funcionarios ejercen la fe pública notarial, que tiene y ampara un doble contenido: en la esfera de los hechos, la exactitud de lo que ven, oyen y perciben por los sentidos, y en la del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes recogidas en el instrumento público redactado conforme a las leyes.

Por su parte, el artículo 221 de la Ley Hipotecaria (LH) declara que los Registros son públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los inmuebles o derechos reales inscritos. El Registro está para satisfacer intereses, no curiosidades; pero no hace falta acreditar aquel interés, pues basta con que sea conocido. El Registrador no tiene facultades para exigir a nadie que acredite el interés que le mueve a conocer el contenido registral, pero sí las tiene para evitar la publicidad abusiva y, por ello, para demandar que se le exponga dicho interés con el fin de que éste sea conocido.

Pero ni uno ni otro funcionarios, ni el Notario ni el Registrador, están obligados a informar a nadie sobre el contenido registral, sino que esta información corresponde procurársela a los interesados a través de los medios arbitrados para ello por la Ley. La inscripción, por más que estimulada, no es, en general, ni obligatoria ni constitutiva. La transmisión y la adquisición de derechos tienen lugar fuera del Registro. Por ello es por lo que en nuestro sistema el principio de inscripción, al carecer ésta de eficacia constitutiva, tiene escasa trascendencia, mientras que el de rogación o instancia, por la voluntariedad de aquélla, alcanza todo su esplendor.

No obstante ello, los efectos del principio de fe pública registral son tan enérgicos que es lógico que la información del contenido registral se obtenga en todos los casos en los que éste puede jugar, es decir, en todos los que puede haber un tercer adquirente protegible por reunir los requisitos del artículo 34 de la LH, cualidad que normalmente se puede dar en todos los casos de adquisición de bienes a título oneroso y, por tanto, en los comprendidos en el nuevo artículo 175 del RN.

Esta última consideración es la que mueve al legislador, en su lucha contra el fraude inmobiliario, a tomar las medidas plasmadas en el RD.

Se dirá, no sin razón, que esto es presumir el infantilismo de los adquirentes; pero la realidad nos demuestra día a día que hay bastante de ello, especialmente cuando son extranjeros los adquirentes, tal vez por la igno-Page 1117rancia de éstos acerca de nuestro sistema. No hay duda de que en la decisión del legislador han influido no poco las campañas desatadas en el exterior respecto de la acusación de inseguridad, de ineficacia, que parece que se deducen de la posibilidad de fraude, cuando ciertamente se deben a la desidia o a la ignorancia de los destinatarios últimos del contenido registral, que no sólo protege, sino que también advierte. Y esa información es natural que deban procurársela los interesados. Los Notarios tenían, según el antiguo artículo 175 del RN, el deber de advertir al adquirente de la conveniencia de que se asegurara del estado de cargas por cualquiera de los medios que le ofrece la legislación hipotecaria. Con esto debería haber bastado, pero por lo visto no basta.

Sin embargo, el RD no deja de ser bastante ingenuo, pues en no pocos casos -llegará tarde-, ya que, como es bien sabido, casi siempre las adquisiciones de bienes son anteriores al otorgamiento de la escritura, de suerte que cuando aquél tiene lugar ya es tarde para la consecución de la finalidad pretendida por el RD.

Pese a todo ello, sobre el ánimo del legislador pesa más la idea de -protección paternal- que toda otra consideración.

Sin perjuicio de los defectos y lagunas que iremos poniendo de manifiesto a lo largo y ancho de esta exposición y sin dejar de reconocer que las medidas adoptadas suponen un cambio profundo en las funciones notarial y registral, aunque sería frustrante que tras el otorgamiento de la escritura el adquirente viviera al margen del Registro de la Propiedad, es lo cierto, y así hay que reconocerlo, que la intención es buena y que realmente se evitarán muchos casos de fraude inmobiliario, con lo que se acentuará la seguridad jurídica y la seguridad del tráfico, fines últimos, ennoblecedores, de aquellas funciones. Sea, pues, bienvenido el RD, que no dudo que Notarios y Registradores cumplirán escrupulosamente, aceptando de buen grado un servicio más que añadir a los muchos que ya prestan a la sociedad.

Lo que en nuestra opinión no puede ni debe hacerse es atribuir eficacia de cierre registral a la solicitud de información, porque se tambalearía todo el sistema registral. ¿Qué sería de quien directamente tuviera conocimiento del contenido registral y...

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