Comentario al Artículo 10, sobre la realización de obras por la comunidad, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (modificado por Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad)

Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo del Autor:Abogado
 
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En relación con este apartado 1, partimos de la premisa de que, aun cuando la jurisprudencia no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el concepto y caracterización de las innovaciones en el régimen de la propiedad horizontal, sí lo ha hecho la doctrina, que ha llegado a perfilarlas con criterio lo suficientemente unívoco para autorizar a considerarlas como aquellas obras que alteran la situación preexistente de las cosas, bien como estado de hecho, bien de derecho, lo cual, proyectado sobre la propiedad horizontal, conduce a considerar como tales, incluso aquellas obras que, aun cuando dirigidas a la conservación del inmueble, provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso convenientes e incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute del inmueble.

Así las cosas, merecen el calificativo de innovaciones las producidas por aquellas obras que, alterando bien de hecho o de derecho la situación preexistente del inmueble, van dirigidas a lograr su mejora como tal, a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales.

Una cuestión que a menudo se suele plantear, viene dado en relación a la construcción de nuevas plazas de garajes; respecto de la cual se puede resaltar que, resulta claro en el carácter de innovación útil de las obras cuya aprobación en la junta de propietarios es objeto de discusión, por cuanto aparece con la necesaria evidencia que las mismas van dirigidas a proporcionar al conjunto residencial un mayor número de plazas de garaje, innovación útil por contribuir al mejor y más adecuado uso y disfrute del complejo residencial por parte de sus titulares; pero es que además, como tal innovación, lleva implícita la modificación de un estado de hecho, así como también jurídico preexistentes; fáctico, en cuanto supone un considerable aumento de plazas de garaje con obras que afectan a la estructura y fundamentos del conjunto residencial y de sus elementos comunes, en cuanto conllevan al menos un profundizar en el suelo común, y jurídico, desde el momento en que lo indicado provoca una modificación del Título Constitutivo de dicho complejo residencial, siendo necesario un reajuste o cambio de cuotas; consecuencia de todo lo cual es que la aprobación de tales obras exija ineludiblemente la unanimidad, no siendo, por tanto, válido el acuerdo mayoritariamente obtenido (art. 17 LPH).

Por tanto en este apartado se recoge, con carácter amplio, la obligación de toda comunidad para mantener en buen estado de conservación y habitabilidad el edificio o urbanización en su conjunto.

Estas obras abarcan no sólo desde la reparación de aquellos elementos que lo requieran por uso o transcurso del tiempo, sino también cuando afecten a la habitabilidad y seguridad de la edificación, amén, de mantener en iguales condiciones todos los servicios comunes existentes en cada comunidad.

Por tanto, en resumidas cuentas, la comunidad deberá afrontar, como dice este apartado 1, todas dotas aquellas obras necesarias a fin de que la misma “reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”; esto es, que comprende todas aquellas obras que sean urgentes, extraordinarias, que produzcan algún tipo de riesgo a bienes o personas, y todas ellas referidas a los servicios y elementos, éstos últimos, sean comunes o privativos de uno o varios copropietarios.

Naturalmente que, estas obras deberán ser aprobadas en virtud de acuerdo adoptado en Junta con el quórum que sea necesario en virtud del art. 17.1.2 o 3, según el caso concreto en que nos encontremos.

El apartado 2 se incorpora a este art. 10 en virtud de Ley 51/3003, respecto de cuyo contenido, la doctrina científica mayoritaria entiende que estas obras necesarias de accesibilidad, son las expresadas en el art. 10.1.

Así pues, hemos de considerar que, igualmente tendrán carácter de obligatorias aquellas obras de mantenimiento y reparación, tanto ordinarias como extraordinarias, necesarias para la accesibilidad de la finca; obras tales como: ascensores, rellanos, pasillo, rampas, etc.

También, téngase en cuenta que, para la realización de tales obras deberá contarse con el acuerdo favorable emitido en Junta de propietarios, con arreglo a lo dispuesto en el art. 17.3.a; sin embargo, tratándose de todas las demás obras de conservación de carácter general, se requerirá el acuerdo conforme se dispone en el art. 17.1.a; 2.a y 3.a; según sea en caso y naturaleza de la obra en cuestión.

Estas obras a realizar en la finca para una mejor accesibilidad a la misma, constituye una obligación para la comunidad de propietarios, pero respecto de las cuales, legalmente quedan muchas lagunas, tales como por ejemplo: no se establece un límite económico para su realización, o si las mismas pueden ser exigidas por un propietario carente de toda discapacidad, o son exigidas por un discapacitado pero que las obras por él exigidas en nada benefician a la discapacidad que padece.

La vigente legislación, se limita a recoger la obligación de la comunidad de propietario en cuanto al acometimiento en la realización de estas obras necesarias para la mejora de la accesibilidad del inmueble, manteniendo en todo caso la construcción existente, la cual sólo será objeto de modificación para la acomodación de las obras que se vayan a realizar.

Por otro lado, también se ha de tenerse en consideración que este art. 10.2, al reconocer la obligación de la comunidad de propietario en la realización de estas obras de accesibilidad, condiciona las mismas a la observancia del grado y naturaleza de la discapacidad y edad del discapacitado y así, expresamente dispone:

“Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Por tanto, estará legitimado para exigir la realización de estas obras el mayor o discapacitado que guarde una relación de permanencia con un elemento privativo de la comunidad (piso o local): en donde viva, trabaje o preste servicios altruistas o voluntarios.

Esta relación de permanencia del mayor o discapacitado con el elemento privativo, lo será con independencia de la cualidad de la ocupación; es decir, lo podrá ser como propietario, copropietario, precario (relación de parentesco con el propietario actual), arrendatario (de larga duración), usufructuario (vitalicio) o titular de cualquier otro derecho real que lo faculten para el uso de la vivienda o local; aunque, en cualquier caso, la legitimación para exigir la ejecución de las obras recaerá en la persona del propietario.

En cualquier caso, cabe sostener que se ha de dar esta relación de permanencia del mayor o discapacitado para poder exigir las obras de accesibilidad, lo cual habrá de probarse convenientemente; y por lo tanto, no será suficiente una residencia ocasional o temporal; por ejemplo, vivienda de verano.

En este sentido, los órganos jurisprudenciales son muy exigentes en cuanto a la prueba de permanencia del beneficiario de las obras de accesibilidad, no bastando como prueba el simple certificado de empadronamiento por lo que deberá valerse de otros medios de prueba más contundentes y fiables como lo son: presentación de recibos de distintos suministrados (agua, energía eléctrica, teléfono, gas, etc.), testimonio del Administrador de la finca, del portero o vecinos, acta de notoriedad, etc.

Como ya quedó expuesto, este elemento privativo que ocupa la persona de edad o discapacitado podrá serlo en concepto de vivienda habitual o lugar de trabajo (incluso pueden coincidir ambas situaciones: vivienda y lugar de trabajo); en este último caso será necesario, en cuanto a la legitimación para exigir las correspondientes obras, que se trate de una relación laboral indefinida, a lo se que sumará la condición de que el mayor de setenta años o discapacitado deberá realizar un trabajo a favor del propietario del elemento privativo, o propietario y beneficiario de las obras realicen un trabajo conjunto, o la relación laboral lo sea con el que ostenta el derecho de ocupación del inmueble (arrendatario o usufructuario)

Por lo que respecta a los servicios que se prestan, éstos han de tener un carácter indefinido, no bastando, por tanto, aquellos que sean temporales o esporádicos; además, deberá probarse que ya ha transcurrido un tiempo prudencialmente suficiente desde el inicio de la prestación.

Cuando se hace referencia a servicios altruistas o voluntarios, hemos de entender aquellos que se vienen prestando en la vivienda del propietario o local destinado a uso distinto del de vivienda, pero en cualquier caso, a favor del propietario o parientes que vivan con él o con el propietario.

Por otro lado y, art. 1.2 de la Ley 51/2003, se dispone que tendrán la consideración de personas con discapacidad aquéllas a quienes se les haya reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 33 %, los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión...

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