Modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Doble unanimidad para inscribir

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RESUMEN

Resolución de 27 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 4 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de dicha comunidad por los que se modifican los estatutos de la misma.

 
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Resumen: La inscripción de los acuerdos de modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripción.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de modificación de estatutos de una comunidad en propiedad horizontal, en lo relativo a la distribución de gastos de comunidad de los ascensores.

El registrador deniega la inscripción pues considera que tienen que prestar su consentimiento individual todos los titulares registrales actuales que no fueran propietarios en la fecha del acuerdo.

El interesado recurre y alega que es un acto de los denominados colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta de propietarios como órgano, y que la finalidad principal de inscripción es la de que pueda afectar a futuros terceros.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina. La diferencia entre actos colectivos y actos individualizados en sede de propiedad horizontal sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad y en los actos individualizados exige el consentimiento individual y fehaciente de los interesados.

El consentimiento unánime de los propietarios, que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 LPH, ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.

Tiene su fundamento en el principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, y radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es...

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