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Modificación de la descripción de una finca registral que aparece dividida en propiedad horizontal

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado.

Supuesto: Se presenta una escritura otorgada en 1968, por la que se propone la modificación de la descripción de una finca registral que aparece dividida en propiedad horizontal.

La registradora suspende la inscripción por entender que resulta necesario el acuerdo de la junta de propietarios del edificio, y además, que presten su consentimiento los actuales titulares registrales de un local afectado directamente por la modificación de la descripción.

La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación registral negativa:

Como cuestión previa, reitera que los documentos aportados con el escrito de recurso que no pudieron ser analizados por la registradora al emitir su calificación, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el art. 326 LH, ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla. Esta doctrina se ha visto recogida en STS 21 de noviembre de 2017

Entrando ya en el fondo del asunto, la DG repasa su conocida doctrina que distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

La cuestión se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto, y, en definitiva, si la escritura otorgada por la que se propone una modificación descriptiva del edificio en su conjunto, con específica afectación a determinados elementos independientes, cumple las exigencias de la LPH, según la interpretación de esta Dirección General, y, por ende, si es susceptible de inscripción. Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse íntegramente la calificación de la...

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