Modelos

AutorJosé María Zafortesa Socías
Cargo del AutorAbogado

83- 1.- Constitución de la Propiedad Horizontal.

Para constituir la Propiedad Horizontal debe de tratarse siempre de un edificio compuesto de pisos, locales o pisos y locales, completamente independientes unos de otros.

Si el edificio pertenece a un solo propietario se acude a un Notario para que redacte la escritura de constitución.

Si el edificio pertenece a varios propietarios, con adjudicación privada de pisos y locales entre ellos, de hecho ya existe la Propiedad Horizontal; no obstante, hay que regularizar la situación acudiendo a un Notario para que redacte la escritura pública de creación de este régimen, señalamiento de cuotas de participación, enumeración de pisos y locales, etc.

Si siendo varios los propietarios de un edificio (ya sea poseído en común o con adjudicación privada de pisos y locales) no hubiese acuerdo para constituir o formalizar la propiedad horizontal, el propietario o comunero a quien ésto interesara tendrá que acudir a un Abogado para que interponga un procedimiento judicial solicitando este particular.

84- 2.- Título constitutivo y Estatutos.

El Título es el documento base de la Propiedad Horizontal, redactado por Notario.

Debe contener la descripción de la finca, piso por piso, local por local, con la cuota de participación que se señale a cada uno de ellos, en relación con el total de la finca.

En el coeficiente de propiedad de cada piso y cada local se incluye su parte sobre los espacios comunes de la finca.

Para establecer las cuotas citadas debe acudirse a un técnico en valoraciones urbanas, pues de estas cuotas depende la participación de cada piso y local en los ingresos y gastos de la finca y una vez establecidas son de muy difícil modificación.

Los Estatutos son las reglas a que se refiere el art. 5.°, párrafo 3.° de la Ley de Propiedad Horizontal, y afectan a la forma en que se establece y se tiene que ejercer el derecho de propiedad (de cada piso y cada local), la forma en que se usará el edificio y sus instalaciones, cómo será administrado, cómo se pagarán los gastos, y demás de tipo similar.

No es obligación que haya Estatutos y si se redactan no necesitan la intervención de un Notario.

Los Estatutos se han de aprobar y modificar por unanimidad, por acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca (al igual que el Título). Por esta razón, los Estatutos deben ser redactados por un profesional del Derecho ya que su posterior modificación siempre resulta difícil.

En el caso de no haber Estatutos, los temas que éstos deberían regular se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal. De todas formas los Estatutos no pueden ir contra las normas obligatorias de esta Ley.

85- 3.- Convocatoria de la Junta.

(Lugar y fecha)

Sr. D.

De conformidad con el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal se le convoca para reunión (ordinaria, extraordinaria) de la Junta de Propietarios del edificio sito en..., calle..., n.°..., que se celebrará en (indicar el lugar donde se celebrará la Junta)..., el día..., de..., de..., a las... horas en primera convocatoria y, en su caso, en el mismo lugar y día a las... horas (por lo menos 30 minutos después) en segunda convocatoria, para tratar de los asuntos siguientes:

  1. -

  2. -

  3. -

    Salúdale su affmo.

    El Presidente de la Comunidad (o los que convoquen la reunión).

    NOTAS.- Las convocatorias deben enviarse a cada propietario de la finca al domicilio en España (no en el extranjero) que hubiese designado y, si no lo ha designado, al piso o local a él perteneciente en la finca.

    Las convocatorias deben hacerse por escrito y tiene que quedar constancia de que se hicieron, sirviendo para ello: la entrega en mano, firmando el recibí en la copia el convocado o un familiar o habitante de su casa; la postal certificada, con acuse de recibo; la citación por Notario; por telegrama, pidiendo copia y guardándola; por acto de conciliación; por carta certificada con acuse de recibo; por carta normal, etc. Evidentemente, si en la finca, no hay problemas y los temas de la Junta son sencillos no será preciso adoptar tantas precauciones como en el caso contrario. De hecho muchas Juntas se convocan por carta simple, aunque ésto no es correcto.

    La convocatoria para Junta Ordinaria anual se hará, por lo menos, con seis días de antelación a la fecha de la reunión. En las Juntas extraordinarias la convocatoria se hará con la anticipación posible para que llegue a conocimiento de los propietarios.

    Si no se cumplen los anteriores requisitos para la convocatoria, pero a la reunión asisten todos los propietarios de la finca la reunión será válida. Si en la mismas condiciones algunos propietarios no asisten a la Junta los acuerdos que se tomen en ella no les obligarán, pues la convocatoria fue defectuosa, a no ser que se les notifique estos acuerdos de forma fehaciente (complementamente cierta) y ellos no los impugnen, también de forma fehaciente, dentro de los 30 días a contar desde esta notificación.

    No es obligatorio convocar para primera y, en su defecto, segunda reunión de la Junta en una misma convocatoria, aunque es lo práctico. De no hacerse así, si en la primera reunión no pudieron tomarse acuerdos se habrá de convocar para segunda reunión, con los mismos requisitos que la primera, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta anterior y con tres días de anticipación a la fecha de la nueva reunión.

    La Junta de Propietarios puede reunirse válidamente, aún sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de propietarios y así lo decidan.

    86- 4.- Autorización para acudir a una Junta de Propietarios.

    (Lugar y fecha)

    Sr. Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio calle... n.°... de esta ciudad.

    Muy Sr. mío:

    De acuerdo con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por la presente designo como representante voluntario para asistir en mi nombre a la reunión de la Junta de Propietarios del edificio calle... n.°... de esta ciudad, que se ha de celebrar el día... de... de..., a D...., con documento nacional de identidad n.°..., autorizándole para emitir el voto correspondiente.

    Y en prueba de lo anterior firmo de mi puño y letra,

    (firma del propietario, n.° de D.N.I. y piso o local que le corresponda en la finca).

    (La anterior autorización se puede hacer para un período determinado, introduciendo en el texto la modificación correspondiente.)

    87- (Aparte de la representación voluntaria, a la que se refiere la anterior autorización, existe la representación legal, o sea la que tienen los padres sobre los hijos menores no emancipados, los tutores respecto de los menores o incapacitados y los demás casos que prevén el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La representación legal basta acreditarla una vez y permanece mientras dure la situación que la ha motivado. En el caso del modelo anterior, si fuera representación legal introducir los cambios que correspondan.)

    88- 5..- Acta de una reunión de la Junta de Propietarios.

    En... a... de... de 19..., siendo las... horas, en la calle..., n.°... se reune la Junta de Propietarios del edificio calle..., n.°... de ... en (primera o segunda) convocatoria, bajo la Presidencia de D...., Presidente de la Comunidad, y con asistencia de los siguientes miembros de la misma: D..., D..., D... (el nombre de los propietarios asistentes a la reunión también puede escribirse al margen del texto, en el espacio que al efecto existe en los libros de actas que se venden en las papelerías. No es obligatorio escribir, a continuación de cada nombre, el o los pisos o locales que pertenecen a la persona y los coeficientes de propiedad de los mismos, aunque es una costumbre recomendable para poder facilitar el cómputo de las mayorías).

    La reunión es (ordinaria, extraordinaria).

    Excusan su asistencia D..., D..., D..., (si alguno de los asistentes actúa en representación debe escribirse así).

    El Presidente abre el acto, y siguiendo el Orden del Día, según covocatoria de fecha..., se tratan los asuntos siguientes: (hacer constar los temas tratados, tema por tema, con el número de votos emitidos y coeficientes de propiedad que representan. Hacer constar si se aprueba o no el tema y las incidencias que ocurran).

    De todo lo cual extiendo la presente acta, de cuyo contenido doy fe.

    El Presidente, El Secretario,

    (Si es posible, también la firma de todos los asistentes).

    89- 6.- Notificación de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios a los propietarios no asistentes.

    (Lugar y fecha)

    Sr. D.

    Muy Sr. mío:

    De acuerdo con lo previsto en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, por la presente le comunico que en la reunión de la Junta de Propietarios del edificio calle..., n.°..., de..., celebrada el día... de... de 19..., a las... horas, a la que Vd. fue debidamente convocado y no asistió ni envió representante, se adoptó el siguiente acuerdo (o los siguientes acuerdos) literal:...

    Lo que comunico a Vd., a los efectos prevenidos en el mencionado artículo.

    Saludóle,

    El Presidente, El Secretario,

    (Esta notificación es necesaria si no asistieron todos los propietarios a la Junta y los temas tratados, o alguno de ellos, requerían, para su aprobación, la unanimidad. Esta notificación puede realizarse de cualquier forma siempre que haya fehaciencia (certeza indudable de que hubo la notificación). Entre las formas posibles de hacer la notificación figura: La Notarial, la hecha por Acto de Conciliación, el telegrama con archivo de su copia, carta certificada enviada a través de Notario...; la simple carta certificada, etc.; (Ver número marginal 44)).

    90- 7.- Contestación del propietario, que no asistió a la Junta de Propietarios, a la notificación de sus acuerdos.

    (Lugar y fecha)

    Sr. Presidente de la Junta de Propietarios del edificio calle..., n.°... de esta ciudad.

    Muy Sr. mío:

    En contestación al escrito que Vd. me envió, en fecha..., notificándome el acuerdo (o los acuerdos) tomado por la Junta de Propietarios del edificio calle..., n.°... de esta ciudad, en su reunión del..., de..., de 19..., dentro...

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