El model de propietat horitzontal: un disseny manifestament millorable
| Autor | María del Mar Escutia Abad |
| Cargo del Autor | Col·laboradora Acadèmica Facultat de Dret ESADE (URL). Advocada |
| Páginas | 345-371 |
Page 345
L'objectiu d'aquest article es procedir a un anàlisis de la regulació catalana en matèria de propietat horitzontal que va aparèixer amb a la Llei 5/2006, de 10 de maig, i per la que s'aprova el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCAT). No pretenc fer un anàlisi exhaustiu de la regulació continguda al Capítol III, sinó simplement una aturada en aquelles qüestions que, al
meu parer, poden ser objecte de reflexió i, fins i tot, de crítica, i també en aquelles que han suposat un avenç del legislador català respecte la regulació anterior: La Llei estatal 49/1690, de 21 de juliol, de Propietat Horitzontal (LPH), única normativa existent en aquesta matèria abans del llibre V del CCCAT.
La regulació del CCCAT és molt més extensa que la continguda a la Llei estatal. Només cal aturar-se en el seu articulat, cinquanta nou articles dedicats aquesta matèria al CCCAT en- front dels vint i quatre de la Llei estatal i després de la reforma 8/1999. El fet de que el legislador català hagi dedicat un major número de preceptes a la propietat horitzontal ha resultat en ocasions positiu: d'aquesta manera regula situacions que es plantejaven a la pràctica i que amb la Llei estatal suposaven una llacuna legal i que, en tot cas, s'havien resolt amb l'ajuda
Page 346
de la doctrina i jurisprudència, i en altres ocasions negatiu en tant que regula amb excessiu detall certs aspectes de forma quasi reglamentista.
Com ja he dit la meva intenció ara es fer un breu recorregut sobre aquells aspectes que impliquen una novetat i que mereixen especial atenció, en tant que han suposat un avenç o un retrocés del legislador català.
Han estat molts els avenços que el legislador català ha aconseguit amb aquesta nova i més àmplia regulació, entre els que podem destacar els següents:
Respecte al certificat acreditatiu de l'estat dels deutes amb la comunitat, necessari en tot atorgament d'una escriptura de transmissió onerosa d'un element privatiu, excepte els supò- sits de renuncia expressa de l'adquirent, l'art. 553-5.3 i 4 CCCAT considera suficient que aquest certificat sigui expedit pel secretari quan la secretaria és exercida per un professional. L'article 9.1 e) LPH exigia que aquest certificat fos expedit, en tot cas, pel secretari amb el vist i plau del president. Aquesta doble exigència generava molts problemes a la pràctica1, no ser-
Page 347
vint més que per a posar obstacles o endarrerir l'atorgament d'escriptures de transmissió i és per això que ha estat tot un encert del legislador. També s'ha de considerar un encert la manifestació expressa de l'art. 553-5.2 de que en aquest certificat s'han de consignar necessàriament les despeses ordinàries aprovades però pendents de repartir, protegint d'aquesta manera la informació a la que llògicament té dret l'adquirent d'un element privatiu. Malgrat l'encert de la norma també s'ha de dir que el CCCAT, a diferència de l'article 9.1 e) LPH, no estableix cap termini per l'expedició d'aquest certificat (la LPH estatal estableix un termini màxim de set dies) i aquesta omissió de la norma podrà donar molts problemes a la pràctica en el moment d'exigir responsabilitats al secretari i al president, o al secretari/professional, en tots aquells casos en que l'atorgament de l'escriptura es pugui endarrerir pel fet de que
aquestes persones, responsables segons la llei, no hagin atorgat aquesta certificació.
L'article 553-6.2 CCCAT estableix clarament la titularitat del fons de reserva a favor dels propietaris però amb una afecció d'aquest a favor de la comunitat. D'aquesta manera el legislador català soluciona els problemes que en aquest sentit havia generat la LPH estatal que, al seu article 9.1 f ), no determinava aquesta titularitat generant diferents postures doctrinals entre els qui consideraven que el fons de reserva corresponia a la comunitat i els qui l'atribuïen als propietaris. Així, amb el CCCAT a la mà queda clar que la titularitat correspon al propietari
Page 348
encara que amb una afecció a favor de la comunitat. Partint d'aquesta titularitat que la llei catalana atribueix al propietari, YÚFERA SALES2 es planteja si en cas de transmissió d'un element privatiu el transmitent podrà exigir la part del fons no utilitzada i compensar-la amb els deutes que pugui tenir pendents amb la comunitat, la seva conclusió és negativa en tant que a reserva legal estableix un paral·lelisme amb les reserves legals o voluntàries de les societats mercantils que corresponen als accionistes en funció de les seves accions o participacions i, per tant, les transmissions no afectaran a aquestes reserves que correspondran a qui sigui titular de l'acció o de la participació en cada moment. Tal i com diu aquest autor només es tindrà dret a la reserva en el moment d'extinció del règim de propietat horitzontal.
Com no podia ser d'altre manera el legislador català, amb l'article 553-11.2 CCCAT, dona per tancades i liquidades les polèmiques doctrinals i jurisprudencials generades a l'empara de la LPH, respecte determinades clàusules estatutàries, declarant-les plenament vàlides. Entre elles les clàusules estatutàries que permeten les operacions d'agrupació, agregació, segregació i divisió, tot fixant les noves quotes de participació, sense que sigui necessària l'aprovació de la junta de propietaris, clàusules, que com ja sabem, havien estat debatudes doctrinal i jurisprudencialment3 per una possible contradicció amb l'article 8 LPH, precepte respecte del que es plantejava el seu caràcter imperatiu. El problema estava entorn a la qüestió de si, encara que existís
Page 349
una norma estatutària d'aquest tipus, es podrien fixar les noves quotes de participació sense que fos necessari el consentiment de la junta de propietaris en tant que si aquest consentiment es requeria aquestes clàusules quedarien sense sentit. El CCCAT les declara vàlides expressament sense que sigui necessari el con- sentiment de la junta ni tant sols per fixar les noves quotes. Val a dir que existint als estatuts una clàusula d'aquest tipus, el CCCAT ha rebaixat a la majoria de les quatre cinquenes parts de propietaris/quotes per tal d'aprovar un acord de junta que autoritzi a modificar aquesta clàusula davant de la unanimitat que exigeix la LPH, al tractar-se d'una modificació del títol constitutiu. El dubte podria sorgir en si seria suficient aquesta majoria de quatre cinquenes en aquells casos en que aquestes modificacions suposen una modificació del títol, concretament de la quota de participació com a part d'aquest i per a la que s'exigeix unanimitat. La resposta seria que, en realitat, aquestes operacions no impliquen la modificació de la quota de la resta d'entitats i, per tant, no serà necessària la unanimitat.
Una de les principals novetats del CCCAT ha estat la rebaixa de les majories necessàries per a l'adopció de certs acords. Amb això el legislador català ha volgut facilitar al màxim l'adopció d'acords a l'àmbit de la vida comunitària. Per tal d'assolir aquest objectiu el CCCAT parteix de les següents novetats respecte de la LPH:
1.4.1. La reserva del requisit de la unanimitat només per una sèrie d'acords i, per tant, amb un caràcter residual. Així la regla de la unanimitat serà necessària només en els següents casos:
Page 350
-
Per determinar i modificar les quotes de participació (art. 553-3.4 CCCAT).
-
Per aprovar el títol constitutiu de conformitat amb l'article 553-8.1 CCCAT, no per modificar-lo (art. 553-25.2).
-
Per donar per extingit de forma voluntària el règim de propietat horitzontal (art. 553-14.1 CCCAT).
-
Per alienar o gravar un element privatiu de benefici comú (art. 553-34.2 CCCAT).
-
Per atribuir l'ús exclusiu sobre elements comuns (art. 553-42.2 CCCAT).
-
Per a desafectar un element comú i convertir-lo en privatiu, així com per atribuir l'ús exclusiu d'aquest element comú desafectat al titular d'un altre element privatiu o per a convertir-lo en element privatiu de benefici comú (art. 553-43.1 CCCAT).
1.4.2. L'article 553-25.2 exigeix una majoria de quatre cinquenes parts de propietaris/quotes per modificar el títol constitutiu i els estatuts, excloent en aquest cas la unanimitat que per aquests casos exigia la LPH (art. 17.1).
1.4.3. S'estableix una majoria simple de propietaris/quotes, en primera convocatòria, i de quotes en segona convocatòria, pels acords que tenen per objecte l'execució d'obres o establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques (art. 553-25.5 a). Per aquests acords la LPH exigeix la majoria de les tres cinquenes parts de propietaris/ quotes (art. 17.1). A més, l'article 553-25.5 a) declara expressament aplicable...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba