La modalitat de cessió de quota a canvi de construcció futura
| Autor | Immaculada Barral Viñals |
| Cargo | Professora Titular de Dret Civil. UB |
| Páginas | 141-150 |
-
LA CESSIÓ DE FINCA A CANVI D'UNA EDIFICACIÓ FUTURA: EL PROBLEMA DE LA DÉBIL POSICIÓ DEL CEDENT
La pràctica demostra amb freqüéncia la gran capacitat d'adaptació que les formules negocials tenen en relació als interessos de les parts. Aquest és el cas ciar de la cessió de finca a canvi d'edificació futura. En efecte, es tracta d'una fórmula híbrida que permet a les empreses constructores aconseguir sol edificable sense haver de soportar la despesa inicial de la seva adquisició i pagant aquest element de la construcció amb una part de l'edifici construït, segons alló pactat. Al titular del sol,l`operació també li convé en termes económics, ja que té la possibilitat d'aconseguir un pis o un local sense necessitat de suportar la despesa ni l'organització de la construcció; o prescindir deis teminis d'edificació obligatoria, si s'escau. Aquest intercanvi de solar -o bé d'edifici vell a demolir o a rehabilitar-per edificació futura presenta, pero, inconvenients importants des del punt de vista jurídic, un deis quals és com assegurar la situació del cedent del solar que, mentre l'obra no estigui acabada, ostenta una situació precaria perqué ha deixat de ser propietari del terreny pero encara no ha adquirit l'obra edificada en els termes pactats. Hi ha un últim element a tenñir en compte: normalment, el cessionari és un constructor o bé un promotor, per tant, expert en el procés d'edificació, al contrari que el cedent que actua com a particular(1).
Aquesta situació precaria neix del fet que la prestació que ha de rebre el cedent de la finca és el lliurament d'una cosa que encara no existeix i, encara més, l'existéncia de la qual depén del compliment d'una obligació posada a carree del cessionari: realitzar 1'edificació(2). Pel que fa a la primera dada, l'edifici a construir és una cosa futura en el sentit jurídic de l'art. 1.271.2 Cc, és a dir, que no té existencia material i, per aquest fet, no es susceptible de ser objecte de dret(3). En relació a la segona, es genera el problema de buscar garanties i solucions ais casos d'incompliment.
En el supósit habitual de cessió de sol per edificació futura, les relacions que es creen entre propietari del sol i el cessionari son obligatóries, encara que el seu compliment produeixi l'efecte transmissor de la propietat (arts. 609 i 1095 Cc) i precisament per aquest motiu poden resultar més conflictives. En efecte, el propietari lliura la possesió de la finca en el moment del contracte - normalment mitjangant la tradició simbólica en escriptura pública (art. 1.462 C) o per la tradició consensual (art. 277 CDC)-, de forma que es desprén del seu domini des d'aquest moment. En canvi, no adquirirá la propietat de la contraprestació: pis, casa o local, fins el moment en el qual estigui edificat i es pugui procedir a la tradició. És per aquest motiu que durant el periode d'edificació, el cedent només conserva un dret de crédit al lliurament de l'element construit(4). És per aquest motiu que la relació se sol qualificar com a permuta, encara que s'insisteixi en el fet que incorpora elements del contracte d'obra per part del cessionari que s'obliga a edificar(5).
Alguns deis problemes que la permuta obligatoria comporta poden resoldre's triant una configuració negocial que no suposi un intercanvi de prestacions obligatóries, sino que reforci la posició del cedent atribuintli una posició més sólida: es tracta deis casos en els quals el cedent de la finca es reserva una part de la propietat o un dret real sobre ella. En ells, podem parlar de transmissió parcial de la finca i son formules que atorguen al cedent una posició més sólida en cas d'incompliment, fallida del cessionari... A aquestes formules que escapen de la rígida noció de permuta immobiliária dedicarem la nostra atenció.
-
DE LA TRANSMISSIÓ PARCIAL A LA CESSIÓ DE QUOTA
La idea de transmissió parcial de la finca a canvi d'edificació futura pretén reforçar la situació del cedent de 1'immoble, fent que no perdi la propietat total de la finca en el moment del contracte. Les formules de transmissió parcial poden prendre jurídicament dues grans formes:
-
La cessió de quota: es tracta d'aquells casos en els quals el propietari de l'immoble es reserva una quota del dret de propietat i es forma una comunitat entre cedent i cessionari. En aquest tipus de pacte encaixaria la cessió de quota que origina una comunitat per quotes entre cedent i cessionari; i aquells acords que creen sobre la finca un régim de propietat horitzontal i que suposen una de les formes més directes per salvar la qualitat de bé futur de la contraprestació a favor del cedent. S'ha de contemplar com a subtipus d'aquesta última el cas en el qual el cedent es reserva una parcella en una urbanització o bé una casa adosada.
-
La cessió o reserva d'un dret real sobre la cosa. Aquesta segona modalitat inclou qualsevol mecanisme que permeti al cedent reservarse un dret real sobre l'immoble. En concret, ens estem referint a la creació d'un dret de superficie o de vól. És possible que el cedent es reservi el dret real, de forma que es transmet al cessionari la propietat gravada; o bé que el dret de superficie o de vól es transmeti al cessionari. En qualsevol deis dos casos, la posició del cedent és la d'un titular d'un dret real que té protecció registral(6).
El Projecte de llei de cessió de finca a canvi d'edificació futura es limita a permetre la cessió de quota de finca o la de «l'edificabilitat» (art. 2). Aquest segon cas l'hem d'entendre referit a la constitució d'un dret de superficie o de vól; pero no s'entén perqué en el cas de cessió d'edificabilitat el Projecte indica que es crea una «situado de comunitat» ja que si es crea un dret real de superficie estem davant d'una propietat gravada, pero no d'una cotitularitat. La menció és mes clara en cas que es tracti d'un dret de vol. Nogensmenys, la creació d'un dret de superficie és possible segons el que disposa el projecte de Llei deis drets de superficie, de servitud i d'adquisició(7) en el seu art. 2 pero hagués resultat més útil una redacció harmónica entre totes dues lleis i, en qualsevol cas, com sigui que la problemática que plantegen excedeix l'ámbit del present comentari, després d'haver constatat la seva virtualitat, ens centrarem en el supósit de la cessió de quota.
-
-
ELS SUPÓSITS DE CESSIÓ DE QUOTA
-
La creació d'un régim de comunitat per quotes
Una de les formules utilitzades per tal d'assegurar la posició del cedent de finca és la de constituir una comunitat ordinaria sobre el terreny a edificar. En aquest cas, no existeix un acord simple mitjançant el qual se cedeix la propietat de tota la finca a canvi del pis o local futur que es lliurará en el moment en el qual estigui construit; sino que el propietari de la finca s'en reserva una quota i cedeix la resta al cessionari.
En aquet cas, el Projecte de llei determina que es crea entre cedent i cessionari una comunitat (EdM par. 5 i art. 2). I efectivament és així en relació a la situació de cotitularitat: el cedent es reserva una quota i la resta passa al cessionari i, a manca de cap altra especificado, la comunitat será la ordinaria, és a dir, la romana per quotes. A més, tal com afirma Batista(8), la comunitat del sol abasta també la de l'edifici per accessió, de forma que en l'edifici construit -o en construcció- la comunitat entre cedent i cessionari es manté en la mateixa proporció pactada. Per aquest motiu, aquesta opció que ara es contempla no comporta, d'entrada, la necessitat de constituir un régim de propietat horitzontal des del mateix moment de la cellebració del contracte, com demana l'art. 2 del Projecte. Nogenemenys, el citat text admet que la creació de la propietat horitzontal es fará si s'escau i, en aquest sentit, és perfectament possible sortir de la situació de comunitat mitjançant la constitució d'un régim de propietat horitzontal (arg. ex. art. 401 Ce), pero aquesta situació no és la volguda per les parts en el moment inicial de la cessió.
Peró, a més, que el Projecte determini que es crea una situació de comunitat comporta una conseqüéncia important: significa que per a la llei la relació entre cedent i cessionari de quota és jurídicament una comunitat i no una societat ni tant sols irregular.
En efecte, un delis dubtes que planteja aquesta modalitat del contracte és si pel fet de crear una comunitat sobre el solar i l'edifici, ens trobem davant d'una fórmula parasocietária que sol denominarse aportado de solar. La qüestió es controvertida, tot i que, en la nostra opinió, el cedent només podría ser considerat com a soci -encara que fos sota la forma de societat irregular- si obté una part del beneficis, és a dir, en els casos en els quals el propietari del terreny l'aporta en una determinada quota a canvi d'un percentatge en els guanys de l'operació constructiva. Només en aquest cas alió que es vol es posar en comú per a repartir els guanys (art. 1.665 Ce)(9)
En canvi, tal com afirma Capilla Roncero(10), la idea societaria no apareix si alló que busca el propietari de la finca es reservar la quota a canvi d'un element de la construcció futura...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba