El método residual dinámico en las valoraciones urbanísticas

Autor:Federico García Erviti
Cargo:Arquitecto. Profesor Titular de Universidad
RESUMEN

1. Antecedentes: el marco legal. 2. El método residual estático en la valoración urbanística. 3. La incidencia del tiempo en los procesos financieros. 4. El proceso de cálculo dinámico. 5. El método en el contexto de la prueba procesal. 6. Alternativas: la versión simplificada. 7. Conclusión. Resumen: El método residual dinámico, que aporta a las valoraciones urbanísticas la racionalidad... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 47

1. Antecedentes: el marco legal

La Ley 10/2003 de Medidas Urgentes de Liberalización del Sector Inmobiliario y Transportes, modificó el artículo 27 de la Ley 6/1998 sobre régimen de suelo y valoraciones, incorporando la obli-Page 48gatoriedad de aplicar el método residual dinámico en las valoraciones urbanísticas. Más concretamente, según la nueva redacción de su apartado primero, en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria. Esta última referencia remite la Orden ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que en su artículo 2 extiende su ámbito de aplicación a la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores.

Por otra parte, en alguno de los últimos borradores de la futura Ley estatal sobre Régimen de Suelo y Derecho a la Vivienda se prevé que, una vez iniciadas las actuaciones de urbanización que supongan el paso del suelo de la situación de rústico a la de urbano, el valor del suelo se obtendrá por el método residual definido en la normativa hipotecaria. De acuerdo con lo establecido en el artículo 34.3 de la citada Orden ECO/805/2003, el método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados, por lo que en los restantes casos sólo será de aplicación el método residual dinámico.

En consecuencia, la legislación urbanística española vigente en el momento de redactar estas líneas y, al parecer, también la del futuro más inmediato, adoptan los criterios establecidos en los artículos 36 a 39 de la citada Orden, así como en su Disposición transitoria única, para la aplicación del referido método de valoración.

2. El método residual estático en la valoración urbanística

El método residual es un procedimiento para obtener el valor de repercusión de suelo que, como señala la Exposición de Motivos de la Ley 6/1998, es «comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado». En el sector público, concretamente, el método ha sido una referencia implícita permanente en lasPage 49 valoraciones urbanísticas, puesto que éstas, a su vez, han venido remitiendo a la normativa fiscal1, y esta última, finalmente, ha acudido al método residual para la determinación del valor del suelo. Y explícitamente a partir del R.D. Legislativo 1/1992 y de la propia Ley 6/1998, que, como se ha dicho, remiten concretamente al método residual en caso de inexistencia, pérdida de vigencia o inaplicabilidad de las ponencias de valores catastrales.

Por su parte, la jurisprudencia ha venido aceptando desde 1998 -con algunas excepciones previas- la aplicación del método en las valoraciones urbanísticas de suelo, asimilándolo, en general, a la formulación regulada en la normativa catastral. Como el Tribunal Supremo ha señalado, «el método residual es el que partiendo del valor de la edificación hace una cuenta atrás deduciendo los costes de ejecución, beneficio industrial, costes de promoción, etc., para obtener así el valor del suelo, en tanto que valor de repercusión o valor residual» (STS 15-7-1998). Así pues, se trata de obtener, en primer lugar, el valor en venta del producto inmobiliario edificable sobre el suelo a valorar, para deducir de aquel los costes de su construcción, incluidos, en su caso, los de urbanización, así como los gastos y beneficios propios del proceso promotor. Todos los parámetros citados -valor en venta, costes de construcción y urbanización, gastos y beneficios de promoción-, deberán obtenerse mediante el correspondiente estudio del mercado inmobiliario, que requerirá el análisis de los datos económicos que presentan las promociones desarrolladas sobre suelos similares al que se ha de valorar, justificando fundadamente la analogía en la localización y la calificación urbanística.

El desarrollo del método presenta distintas variantes que simplifican el proceso de cálculo2, pero todas ellas se basan en la determinación de los valores en venta y los costes de construcción de mercado, siendo el factor diferenciador de todas ellas la determinación del binomio «gastos más beneficios de promoción», que constituye el denominado «factor de mercado»; este parámetro, como señala Roca Cladera es «uno de los puntos neurálgicos de la valoración inmobiliaria y es también una de las piedras de toquePage 50 que separa la concepción objetiva y científica de la valoración de una interpretación pragmática y tecnocrática de la disciplina»3, constituyendo la pieza clave del método residual. Desde el punto de vista de la práctica operativa, la gran ventaja aportada por la normativa catastral a la formulación del método residual reside en que el coeficiente 1,40 representa el citado «factor de mercado», que a su vez recoge la incidencia que los gastos y los beneficios de promoción tienen sobre el valor del suelo y el de la construcción. De esta forma, para obtener el valor del suelo basta con establecer únicamente dos hipótesis fácilmente contrastables en el mercado: el valor en venta del producto inmobiliario a promover sobre el suelo y el coste de su construcción que, según el citado R.D. 1020/1993, debe incorporar los honorarios profesionales y los impuestos que gravan el proceso de edificación4.

Ahora bien, el desarrollo del método, que en los litigios urbanísticos ha otorgado al omnipresente coeficiente 1,4 un carácter casi mágico entre magistrados, letrados y peritos, ha obviado sistemáticamente la clave de la cuestión: a saber, que los gastos y beneficios de promoción no pueden constituir un parámetro rígido, sino que están determinados, en especial los últimos citados, por el riesgo asumido en cada promoción y por las circunstancias intrínsecas de cada submercado; que, por lo tanto, no puede aceptarse la aplicación de un «factor de mercado» único, válido tanto para operaciones inmobiliarias de pequeña escala en ámbitos territoriales ajenos a las presiones del mercado como para las que están sometidas a la efervescencia del juego de la oferta y la demanda; y que, en fin, no pueden tener consideración idéntica las ratios de gastos y beneficios de usos residenciales o terciarios que, por ejemplo, las que operan en los mercados de los usos industriales o logísticos.

Para solventar esta cuestión -que la Orden ECO/805/2003 desarrolla en su formulación del método estático atribuyendo ratios de márgenes mínimos del promotor sobre ventas para cada uso edificatorio- el R.D. 1020/1993 prevé la graduación del coeficiente 1,4 o «factor de mercado» mediante la aplicación de un factorPage 51 de localización Fl. La equívoca descripción de su finalidad en la Norma 16 del Real Decreto («Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria») no ha contribuido a resolver el problema.

De modo que sistemáticamente se han venido adoptando factores de localización iguales a la unidad en los expedientes expropiatorios, hojas de aprecio, resoluciones de Jurados e informes periciales varios, lo que en la práctica viene a validar la inaceptable hipótesis que acabamos de comentar, es decir, que la incidencia del beneficio empresarial es idéntica en todas las actuaciones inmobiliarias y urbanísticas, con independencia de la localización, los usos o las tipologías edificatorias de que se trate y, en definitiva, del riesgo soportado por los agentes del proceso. Sólo en alguna sentencia (STS de 20-9-2000, STSJ Baleares de 16-2-1995) se ha recogido un factor de localización distinto de la unidad; es de suponer que, en alguno de estos supuestos o en ambos, algún perito bien informado trasladó al tribunal juzgador las indicaciones de la Circular de 1990 o, en su caso, de las Instrucciones de 1995 y 1997 de la Dirección General del Catastro, que establecían criterios para la cuantificación del citado factor Fl en función de valores en venta o de usos edificatorios5. O, tal vez, se aplicaron en los informes periciales factores de localización distintos de la unidad de forma totalmente estimativa.

En todo caso, y aparte de las rigideces mencionadas, el procedimiento regulado en el R.D. 1020/1993 para la obtención del valor del suelo por aplicación del método residual ha representado una suerte de convenio implícito entre técnicos y juristas en procedimientos expropiatorios y litigios urbanísticos en general. Este consenso se ha producido incluso frente a algunas opiniones adversas al método en sí, más que a su formulación catastral concreta, que han alegado la inoportunidad de su aplicación a las valoraciones urbanísticas de suelos pendientes de transformación, con base, entre otras cuestiones, en una presunta omisión de los «gastos financieros del tiempo transcurrido en la operación desde que se inicia hastaPage 52 que se paga la producción inmobiliaria»6. Pero ya en 1982 Fernández Pirla incorporaba a la formulación del método residual los...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA