Mercado de oficinas y comercios
| Autor | Victor Gonzalez De Buitrago Diaz |
En el apartado 8.2 se consideraron, para los usos comercial y de oficinas, los márgenes previsibles de oscilación más frecuentes de R = S / C que se fijaron en relación con los correspondientes al uso residencial establecidos en el apartado 4.2.
La validez de las hipótesis que, respecto de los valores R, se hicieron en el uso residencial quedó plenamente demostrada de acuerdo con los estudios de mercado desarrollados en el apartado 9.4 a partir de la información, recogida en el 9.1, sobre precios de compraventa de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid.
Disponer de una información detallada de precios de compraventa, similar a la conseguida para viviendas, resulta más difícil en un mercado como el de oficinas, menos estable y sometido a un alto índice de explotación en régimen de alquiler.
La dificultad de realizar estudios fiables de mercado aumenta en una actividad tan amplia compleja y diversa como la comercial, lo que unido, quizás, a una cierta actitud de reserva a la hora de concretar los altos niveles de precios que en ella se producen, podría explicar la escasez de información que respecto a estos últimos se facilita.
Sin embargo y pese a todo ello, ha sido posible la determinar los intervalos más frecuentes de oscilación de los valores de R en ambos usos, de la forma que se estudia en este décimo Capítulo compuesto de los siguientes apartados:
10.1. PRECIOS DE OFICINAS Y LOCALES
10.2. COSTES DE EJECUCIÓN MATERIAL
10.3. VALORES DE S / C
Respecto al uso al primero de los usos indicados, se relacionan a continuación precios máximos y mínimos de venta y alquiler de OFICINAS por m² construido en Madrid: 1
(Ver Tabla en Documento PDF Adjunto)
Los precios de la tabla anterior se corresponden con la siguiente zonificación:
-
Distrito de negocios
-
Área secundaría
-
Periferia
-
Periferia lejana
Los valores medios, por metro cuadrado, de una oficina en Madrid son: en venta 400.000 pesetas y para alquiler 3.300 pesetas al mes.
El centro administrativo y de negocios situado en el eje del paseo de la Castellana es la zona con precios más elevados por m² construido: 900.000 ptas. (5.409 euros) a 500.000 ptas. (3.005 euros) en venta y de 7.000 ptas. (42 euros) a 4.000 ptas. (24 euros) de alquiler mensual. Precios más asequibles se dan en la Carretera de la Coruña, M-40 y M-50 donde los precios de venta oscilan de 375.000 ptas. (2.254 euros) a 320.000 ptas. (1923 euros) y los de alquiler de 3.200 (19 euros) a 2.200 ptas. (13 euros) al mes.
Entre los precios de venta y alquiler, antes relacionados, existe un lógica conexión que resulta interesante estudiar:
Si se considera el precio máximo superior de 900.000 ptas. en venta, aplicando la fórmula
Interés anual =Capital invertido / Renta anual producida (en la que a nivel unitario no interviene la superficie de oficina) se obtiene:
Interés = (Alquiler x Superficie x 12) /
(Precio de venta x Superficie) = (Alquiler x 12)
/ Precio de venta = 7.000 x 12 / 900.000 =0,093 =9,3 %
Para el precio máximo inferior de 340.000 ptas. resultaría:
Interés = (Alquiler x 12) / precio de venta =
2.700 x 12 / 340.000 =0.095 = 9,5 %
Con precios máximos intermedios de alquiler y venta se obtendría:
5.500 x 12 / 700.000 = 9,4 %, 4.500 x 12 / 550.000 =
= 9,8 %, 3.000 x 12 / 500.000 =9,6 %
Como puede observarse, el interés se sitúa entre el 9 y 10 %, manteniéndose por encima de la Tasa mínima del 7 %, prevista en la Orden Ministerial de...
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