La memoria de este año
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 175-186 |
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Cuando sobre una finca se ha constituido una hipoteca y el acreedor hipotecario ha adquirido la propiedad del inmueble, o viceversa el propietario ha adquirido el credito garantizado, se provoca en nuestro Derecho, como en el romano, la extinción del derecho real o su reabsorción en el de dominio (confusio, consolidatio), porque en el sistema español la hipoteca es un derecho real sobre cosa ajena y no admitimos la hipoteca en cosa propia pignus in re sua.
Los romanos, sin embargo, se habían apercibido de que tal principio llevaba a consecuencias injustas en el supuesto de que sabré la misma finca existieran varias hipotecas y el acreedor o titular de una de ellas deviniera por cualquier circunstancia propietario y le concedían contra los acreedores posteriores una exceptio que desvirtuaba la aclio hypothecaria, y por otro lado regulaban un derecho de ofrecer la cantidad reclamada (jus offerendi), con el objeto de paralizar el procedimiento ejecutivo o subrogarse en el puesto del acreedor preferente.
La injusticia de la confusión se pone de relieve, sin más que pensar en la posibilidad de que la hipoteca garantice obligaciones de un tercero, con lo cual propiamente no es una misma persona la que asume los caracteres de acreedor y deudor al mismo tiempo. Así, yo he comprado por un millón de pesetas una finca de igual valor, sobre la cual pesan tres hipotecas, constituídas con unos meses de diferencia :Page 176
Primera, de 500.000 pesetas, al 5 por 100, con plazo de cinco años, a favor de A.
Segunda, de 350.000 pesetas, al 7 por 100, con plazo de tres años, a favor de B.
Tercera, de 100.000 pesetas, al 7 y medio por 100, con plazo de dos años, a favor de C.
El vendedor, que ha recibido de mis manos el precio íntegro, no ha satisfecho, como había prometido, la última deuda a su vencimiento, y el acreedor C. se halla en vísperas de entablar el procedimiento ejecutivo, cuando, por fallecimiento de A., yo que soy su heredero, adquiero el primer crédito hipotecario.
¿ Podrá C. pedir la cancelación de esta primer hipoteca para continuar la ejecución sobre la finca, que tan sólo tendría como preferente al crédito del ejecutante una hipoteca de 350.000 pesetas? ¿ O se me permitirá alegar mi mejor derecho como heredero del primer acreedor hipotecario?
Dos razonamientos principales se esgrimen contra la cancelación :
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El acreedor C, a quien el antiguo propietario debe 100.000 pesetas, que yo garantizo únicamente con el valor de la finca sujeta a las limitaciones o cargas registradas, ganaría con la desaparición del puesto correspondiente a A. o a sus herederos una posición injustificada, pues cuando ha prestado su dinero tuvo muy en cuenta la existencia y cuantía de las dos hipotecas preferentes (de 500.000 y 350.000 pesetas, respectivamente) para fijar el interés, el plazo y el principal de su préstamo.
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Si mi causante A. gozaba de una situación privilegiada respecto de C. y podía transferir su crédito a cualquiera con el rango preferente que del Registro resulta, ¿ por qué en mis manos había de perder el crédito sus energías y disolverse la hipoteca al simple soplo de un tercer acreedor, que únicamente puede exigir al propietario el abandono de la finca para hacer efectivo su derecho ?
Ni tampoco puede arguirse que por consolidación, o mejor por absorción del crédito hipotecario en la propiedad, ha desaparecido lógicamente la situación privilegiada de los causahabientes de A.
Parece, sin embargo, que si al propietario pertenecen todas las facultades sobre la finca, que no se hallan limitadas por el derechoPage 177 de otra persona, yo que sucedo a mi causante A. en el crédito hipotecario veo caer la barrera que por ese lado limitaba mi derecho de propiedad y soy incapaz de impedir la invasión del flujo dominical en el terreno no acotado. Ahora bien : mi dominio siempre queda pospuesto a las cargas hipotecarias, y, por lo tanto, C. puede ejecutar su derecho sobre todo lo que, por no pertenecer a otro, sea ineludiblemente mío.
No podemos entrar a discutir el concepto del derecho de propiedad y su reacción frente a los derechos reales limitativos. Bástenos hacer notar que si un derecho real readquirido por el propietario le concede una ventaja económica de que el dominio carece, la ley puede elevar una barrera jurídica que impida la amalgama de ambos derechos en todo lo necesario para evitar el perjuicio de quien obtuvo y goza la doble titularidad.
Por este camino se llega a la constitución de derechos reales sobre cosa propia, derogando los principios romanos nulli res sua servit pignus suae rei consistere non potest.
Al derecho germánico se deben indudablemente los avances de la legislación que había de concluir en una brillante eflorescencia de la hipoteca del propietario.
En el antiguo derecho de Lubeck, constituida una renta sobre finca determinada, sólo era permitido constituir otra sobre el exceso, bajo la condición de que ambas mantuviesen su independencia. En el caso de que propiedad y renta se acumulasen en una sola persona subsistía el derecho sobre la propia cosa y el propietario podía disponer de su renta en favor de tercera persona. En Hamburgo la hipoteca de un inmueble ya hipotecado recaía sobre lo que pudiéramos llamar plusvalía. De aquí se pasó a permitir que el propietario dispusiera de una hipoteca cuyo crédito se hubiera extinguido, y que, después de pagar la deuda, solicitara la inscripción a su favor del derecho hipotecario.
Los Handfesten de Brema, documentos acreditativos de unaPage 178renta hipotecaria, eran emitidos sucesivamente sobre el mayor valor de la finca en comparación de las cargas que la gravaban, y lógicamente no avanzaban en el rango registrado, a medida que se cancelaban los anteriores, sino que...
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