El régimen de «mejoras» en la vigente legislación de arrendamientos de predios rústicos
| Autor | F. Cerrillo Quílez |
| Cargo | Fiscal C. excedente Juez Municipal |
| Páginas | 361-384 |
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El texto legal vigente omite la definición del concepto "mejoras", pero a la vista de la clasificación que formula pueden definirse en sentido descriptivo, diciendo que consisten en modificaciones introducidas en la finca por imposición de la Autoridad competente o por voluntad de los contratantes y que tienden a aumentar su valor o aprovechamiento, su embellecimiento o la comodidad del arrendatario. Su concepto, pues, se diferencia:
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De los "gastos".-Por gasto o expensa, en general, se entiende cualquier prestación de carácter patrimonial (Derbung).
La doctrina (Manresa, etc.) los identifica con el concepto dePage 362mejoras, no siendo en realidad sino el medio de que éstas se produzcan, de tal forma que, en estricto derecho, si aun realizadas tales expensas no cristalizan en las finalidades antes citadas será inaplicable el ordenamiento legal referente a mejoras
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De las "reparaciones".-Son las operaciones encaminadas a mantener la cosa arrendada en esta de servir al uso a que la destina. Mantenido el predio en tal estado, cuantas obras contribuyan a elevar el valor, utilidad, o comodidad entran por exclusión en el concepto de mejoras.
En la generalidad de la doctrina y en el uso común se las identifica con las llamadas mejoras necesarias. Este fue el criterio de la Comisión 1.
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De las "cargas".-Son los gravámenes que pesan sobre un fundo. Se habla (Enneccerus) de cargas periódicas (impuestos, prima de seguro, intereses de hipoteca, etc.) y de cargas reiteradas no periódicas (contribuciones de los colindantes con las vías públicas, cargas de alojamiento, de construcción, etc.). Su concepto tiene evidente analogía con las denominadas en lenguaje legal "mejoras obligatorias".
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De los "frutos".-Son frutos en general los rendimientos económicos que se extraen de una cosa conforme a su destino, y sin alterar su esencia, ya inmediatamente (frutos naturales), ya como consecuencia de una relación jurídica dirigida a conseguir estos productos (frutos civiles o jurídicos) 2. Su moción aparece plenamente diferenciada del concepto de mejora, la que, no obstante, puede recaer sobre tales rendimientos (impensae in fructus).
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De la "edificación, plantación y siembra".-Aunque ordinariamente las mejoras consisten en aquellos dispendios, y en este sentido las fuentes hablan de la aedificatio, plantatio et satio 3, el Tribunal Supremo tiene declarado reiteradamente que las medidas que tiendan formalmente a facilitar el laboreo y el mayor rendimiento de las cosechas pueden o no ser mejoras (Sentencia 24-2-936), y que se alteran los términos de la litis al reclamarse en la instancia por el concepto plantación y plantearse el recurso desde el punto de vista sustantivo (mejoras), para oponerlo al de "propiedad de plantaciones" 4. Es por tanto presu-Page 363puesto necesario que tales labores se concreten en necesidad, utilidad o adorno del precio a que se unan
4.a .
Son diversas las teorías formuladas con el fin de aclarar la naturaleza de las mejoras y el fundamento del derecho del arrendatario a ser indemnizado. Se pueden señalar:
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La que pretende que el arrendatario está, respecto a las mejoras, en la situación de tercero, y tiene derecho a la indemnización, en cuanto a tal, aplicando el artículo 361 del Código civil. Contra esta teoría se aduce que es imposible devenir tercero existiendo contrato 5, y precisamente por incumplimiento del mismo, ya que de no existir convención expresa sobre la realización de las mejoras la Ley tiene preceptos prohibitivos 6. Otros ven el derecho de arrendatario a ser indemnizado en la figura de negotiorum gestio 7, pero contra ellas se ha objetado que la citada indemnización no puede ser tan amplia como la concedida al gestor de negocios (art. 1.893). Por otra parte, el gestor de negocios obra siempre en interés ajeno, lo cual no es aplicable al campesino, que busca en la realización de la mejora una situación para él más ventajosa.
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Los que quieren fundarlo en la presunta voluntad de las partes. Aun prescindiendo de la imperfección que suponen todas las presunciones, no se ve claro por qué haya de presumirse una voluntad afirmativa y no una negativa. Además, conviene no olvidar que el Código civil prohibe la alteración de la cosa durante el arrendamiento y prescribe que ha de devolverse por el arrendatario tal como le fue entregada, y a falta de disposiciones del contrato, o teniendo éste prohibición expresa, no puede establecerse una presunción legal contraria a lo estipulado y a la Ley.
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También se recurrió a la tan socorrida teoría del enriqueci-Page 364miento injusto, pero existiendo un contrató y preceptos legales prohibitivos no puede tener aplicación semejante institución.
En realidad ninguna de estas doctrinas, basadas en un principio liberal y sin tomar en consideración sino el interés de las partes, basta para justificar, ni aun formalmente, las limitaciones impuestas al propietario con miras al interés social, que es lo que en último término se busca. El espíritu de las disposiciones que regulan las mejoras es, no la negación de la propiedad, sino la cesión al interés privado de un régimen legal que permita, sin lesionar otros intereses, a aumentar la producción nacional. También en nombre del interés social se proponen dichas normas que las mejoras se realicen por quien por ellas se interese, combatiendo la indiferencia que el absentismo lleva a los propietarios.
El colono celoso que se aficiona a la finca que explota y conoce los defectos que es preciso corregir en ella y las reformas que se deben introducir en la misma para aumentar su productividad debe tener una compensación por las mejoras que haya realizado en la explotación agrícola que usufructúa, si llega el caso de cesar en el colonato. La justificación de este principio ya fue reconocida en nuestros Códigos antiguos 8, mas de otra parte, una elemental defensa del derecho de propiedad aconseja la mayor prudencia en la regulación de este capítulo referente a las mejoras (R. Jurado), para evitar que la concesión de derechos al arrendatario en esta materia degenere en abuso imponiéndose al arrendador cargas que resultaren demasiado pesadas, como ha dicho el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 6 junio y 29 octubre de 1934, no es admisible que ningún particular disponga libremente, y tal vez de modo arbitrario, de los intereses de otros. Estas consideraciones marcan, pues, bien claramente los límites del derecho que puede asistir al colono a mejorar la finca que explota y las obligaciones siguientes del propietario, que si no debe ser una remora al progresoPage 365agrícola y territorial
El Derecho antiguo en general es hostil al resarcimiento. Justiniano muestra ya una nueva tendencia, y concede al colono el tus tóllendi. Con el igual resarcimiento se puede obtener indirectamente 9. En nuestros antiguos textos -dice Beneyto-, aplicando la doctrina que está implícita en el contrato de plantación, hay que suponer que se admitiese lá adquisición de la mitad de las mejoras, y así, en efecto, lo reconocen algunos textos que permiten que se lleve el colono un palomar de dos, y la mitad de los árboles plantados, si fueren más de treinta 10. Por otra parte, es de advertir la excepción de pago que correspondía durante los primeros años de duración del contrato a aquellos que favorecían el fundo o acometían obras de plantación 11. Al colono que construyese casa-casa de adobes, en la que lo único que valía era el techo y la puerta se le deja llevar muebles y puerta y la mitad de la techumbre 12. Un pasaje del Cartulario de San Vicente de Oviedo deja ver un traspaso de mejoras señalando que se den al colono que cambie de lugar dentro de su dominio edificaciones y plantaciones equivalentes 13.
Más tarde, las Partidas reconocen también expresamente el derecho de indemnización a favor del arrendatario, cuidando, no obstante, de exceptuar el caso de que se hubiese convenido en elPage 366contrato la obligación de realizar el colono tales mejoras 14. El Código Civil consigna entre los preceptos relativos al contrató de arrendamiento el de que: "El arrendatario tendtá, respecto a las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario (art. 1.573).15. Un verdadero progreso jurídico-social en materia de mejoras lo constituye el Real Decreto-ley de 21 de noviembre de 1929, confirmado vigente por Decreto-ley del Gobierno provisional de la República de 10 de julio del 1931 16. Por último, la Ley de 1935 dedica a esta materia los artículos 20 al 23, constituyen la legalidad vigente, al no haber sido modificado por la legislación posterior, en la que únicamente la disposición transitoria 5.° de la Ley de 28 de junio de 1940 preceptúa que si por consecuencia de lo dispuesto en las reglas anteriores (las precedentes disposiciones transitorias) hubiera de cesar el arrendatario de la finca en la tenencia de ésta y existiesen útiles no amortizados, se estará a lo que las partes hubiesen estipulado en el contrato sobre la forma de indemnizarlas, liquidándose, en otro caso, tales mejoras según la legislación vigente en la época en que se realizaran.
Las legislaciones modernas, atentas a todo lo que pueda significar fomento de los intereses colectivos e incremento de la producción regulan, con carácter imperativo, el régimen de mejoras. Como más típicas y representativas se estudian separadamente las legislaciones inglesa, italiana y argentina 17.
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INGLATERRA.-Desde hace tiempo se ha creído en Inglaterra, con diversas disposiciones, beneficiar al arrendatario, con la facultad, reconocida por los usos, de hacerse pagar el heno, la paja y el estiércol dejados en el fundo 18...
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