Meditaciones hipotecarias. La buena fe y la publicidad del Registro

AutorRamón de la Rica y Arenal
CargoDoctor en Derecho y Registrador de la Propiedad
Páginas537-562

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I -Una interrogación con perspectivas

Aunque los temarios de oposiciones deben revestir un carácter eminentemente práctico, pues su finalidad es la selección de profesionales que van a aplicar el Derecho positivo, y no a legislar ni a crear escuelas doctrinales, ni aun siquiera a cultivar la nomotesia, es plausible que contengan, en discreta medida, preguntas y cuestiones teóricas que sirvan para acreditar conocimientos más elevados que los simples textos legales y, sobre todo, para que el opositor ejercite el personal discurso por cauces y caminos poco trillados.

En el último programa para las oposiciones a Registros, y en su parte relativa a Legislación hipotecaria que los redactores procuraron ajustar ceñidamente a la Ley y al Reglamento vigentes, surgen de vez en cuando algunos temas o preguntas sueltas que formulan problemas sin solución legal concreta, en los cuales, por consiguiente, todas las opiniones son admisibles, aun las más originales, a condición de que se apoyen en fundamentos racionales y no se olviden de la Lógica jurídica.Page 538

Es una de estas cuestiones 1 la referente a la "posibilidad de buena fe en el usucapiente ordinario frente a la publicidad del Registro". La materia es, no ya atractiva, sino sugestiva. El interrogante que a los opositores se formula abarca un horizonte cuajado de perspectivas, y creo que merece algunas reflexiones, sin ánimo ni pretensión de agotar el tema, ni siquiera de apuntar una solución indefectible de esas rara avis que son unánimemente admitidas.

Mas, para mejor enfoque del problema y encuadrarlo adecuadamente en el conjunto de las instituciones inmobiliarias, conviene exponer sumariamente algunas indicaciones sobre el influjo de la buena fe y de su reverso o contrafigura, la mala fe, en el ámbito inmunizante del Registro de la Propiedad.

II -La buena fe en los sistemas de Registro

Innegable es, según afirmó el llorado Notario madrileño Manuel González 2, que la "buena fe" es un elemento jurídico primario que se intuye más que se define y que pertenece a esos principios vítales que están en perenne irradiación jurídica, aun al margen de los Códigos.

Cualquiera que sea el concepto que se tenga del Derecho y aun de la Moral, y aunque se niegue la existencia de patrones universales y permanentes, sin límites de espacio ni de tiempo, a los que deban ajustarse las normas éticas y los preceptos jurídicos, resulta inconcebible un Derecho sin raigambre moral o una Moral que no pretenda infiltrarse en el campo jurídico. Siempre los legisladores aspiraron a encarnar en sus mandatos positivos un ideal ético, de justicia superior; y los moralistas soñaron con ver convertidas sus doctrinas de reforma social en normas obligatorias. Los grandes legisladores que la Historia enumera, desde Licurgo a Napoleón, sin olvidar a nuestro Alfonso X, y los grandes reformadores sociales, desde Platón a Tomás Moro, pasando por Savonarola, confirman este aserto.

No es extraño, siendo así, que la buena fe, como reflejo induda-Page 539ble de las normas éticas pues no es, en síntesis, sino un modo de obrar atemperado a esas normas haya irradiado siempre su luz en las diversas exteriorizaciones positivas del Derecho, singularmente en las influidas por la legislación canónica. Al orientarse el Derecho privado hacia un norte moral, las leyes han protegido múltiples relaciones jurídicas, basadas en la honradez, en la lealtad, en la conducta prudente; en una palabra, en la "buena fe", o sea en una causa procedente del campo de la Etica.

En el Derecho civil, trasunto jurídico de la total actividad humana, las normas éticas se advierten constantemente a través de lo que se denominan buenas costumbres, buena fe, conducta de buen pater familias, etc. Ya la regla moral deja de ser un principio normativo, o una regla hermenéutica o una orientación judicial, y la buena fe se presenta como precepto de Derecho escrito. Si para proteger situaciones de buena fe suele establecerse un precepto derogatorio de una norma general, también para sancionar la mala fe se excluye a ésta de la aplicación de una regla genérica.

Pero en el Derecho inmobiliario registral, por naturaleza formalista, la buena fe tiene que tropezar con mayores obstáculos en su triunfal camino. A la finalidad de la seguridad del tráfico, de la certeza del dominio y de la difusión del crédito territorial es necesario sacrificar bastantes cosas.

El juego casi siempre automático de los efectos de la inscripción, sabiamente articulados para que el Registro publique, legitime y asegure erga omnes los derechos inmobiliarios, podría facilitar combinaciones y ardides inmorales urdidos por la mala fe. Para evitarlo, dulcificando la rigurosidad del principio de fe pública, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, a pesar de las lamentaciones de los hipotecaristas a ultranza, impuso sin vacilación el requisito de la buena fe para conceder al titular inscrito en toda su amplitud las inmunidades y beneficios que la inscripción proporciona 3.Page 540

Cierto es que en un sistema de Registro de absoluta sustantividad -que acaso nunca haya tenido plena encarnación legislativa- las circunstancias éticas habrían de quedar extramuros del Registro, y la buena o mala fe de los titulares resultaría indiferente para la efectividad del sistema.

Sí a la inscripción se le atribuye en todo caso efectos de cosa juzgada, basados en inatacables presunciones juris et de jure; si se admite la abstracción absoluta de los negocios jurídicos reales con independencia completa de sus presupuestos causales; si el mecanismo de la fe pública registral actúa con sólo el mando o palanca del asiento, entonces, ciertamente, la buena fe carece de sentido en el ámbito del Registro y la Moral mendicará en vano ante la cerrada puerta de éste.

Piro también entonces habríamos deshumanizado el Derecho inmobiliario, habríamos hecho de él un perfecto teorema matemático, una implacable logística, un acabado juego de abstracciones y formalidades, algo arquitectónico, puro, frío , pero inservible para las relaciones jurídicas humanas. Equivaldría a lo que en otro lugar 4 me atreví a calificar de "cubismo hipotecario", recordando la "deshumanización" de las Bellas Artes, en la postguerra anterior, que produjo el ultraísmo literario, el cubismo pictórico y las puras formas geométricas en la escultura, sin vida ni expresión humanas.

El legislador no podía llegar a tanto, y no llegó. Las teorías ultran adicales de la ciencia inmobiliaria de antaño fueron sustituidas, según afirmó Jerónimo González 5, por el sistema legislativo de protección jurídica al comercio y trato de buena fe, que preside también las demás ramas del Derecho.

Ya la Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria refleja, con la reiteración de un "ritornello", la preocupación ética de sus preclaros redactores a través de locuciones y conceptos inequívocos, aunque luego, en el texto del articulado, no empleen nunca la expresión concreta de "buena fe" 6. Que tampoco figura como epí-Page 541grafe alfabético en los índices de las obras doctrinales y hermenéuticas y centones jurisprudenciales del siglo pasado y primeros lustros del presente.

Mas era evidente que el sistema de Registro moderno no pedía ser, para el fraude, un "burladero", según la vieja frase de Hernández Ariza, puesta de nuevo en circulación por el ágil ingenio de González Palomino 7 . La inscripción se concibió y se concibe, con más exacto simil como una "trinchera" desde la que, con buena fe se defienden eficazmente legítimos derechos. En esta idea abunda, sin duda, el insigne Núñez, Lagos, cuando al negar a la inscripción de carácter de "cuna" de los derechos reales, la equipara a un "castillo" que les hace resporar 8. En el castillo-agrega este autor-no se nace;, se defiende.

Ei titular rcgistral no necesita ser un espíritu seráfico; pero ello no quiere decir que deba concederse la protección del sistema a picaros y truhanes cuando intenten trucos de prestidigitación documental para beneficiarse, como honestos diablos, de la fe del Registro. Aunque la buena fe no constituya uri principio hipotecario, que en verdad no lo es, sino un presupuesto de toda protección legad, y aunque no sea un requisito que necesite acreditarse para llegar al Registro, pues a todo el que llega se le presume en principio, nadie niega que las inmunidades y beneficios de la institución no pueden alcanzar ni dispensarse a la mala fe conocida o demostrada. Exaudes, estafas, dolos cualesquiera maquinaciones insidiosas no deben hallar derecho de asilo en los libros y folios regístrales.

La dificultad estriba en determinar cuándo y de qué modo puede verse, al trasluz de una buena fe presumida, la realidad de una mala fe acreditada. Porque el requisito de la buena fe, en los sistemas de inscripción, es patentemente un arma de doble filo, que ha de manejarse con exquisito tacto. Un paso de más reduce el valor de los asientos a una simple formalidad que no vale la pena, y un paso de menos puede convertir al Registro en el auténtico burladero, que celestinee al fraude.

La buena fe, estado normal psíquico, se presume; su reverso, laPage 542mala fe, estado patológico del espíritu, hay que probarla. Probada, el Registro deviene inoperante para el titular que adolece de esa tara moral. Esa y no otra es la simple fórmula, que procura hermanar la rigidez automática de los efectos de la inscripción, a veces drásticos, con el imperio insoslayable de los postulados éticos. Con ella, la institución del Registro nada pierde; por el contrario, gana en prestigio, en autoridad y en estimación pública, pues se sabe que no va a proteger engaños y...

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