Meditaciones hipotecarias Fecha de los asientos regístrales
| Autor | Ramón de la Rica y Arenal |
| Cargo | Doctor en Derecho y Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 827-885 |
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Toda actividad humana se halla condicionada, de moco fatal, por las leyes del espacio y del tiempo. Nada puede sustraerse a su influjo y soberanía. La técnica maravillosa de este siglo, aunque ha acortado las distancias espaciales en función del tiempo invertido en recorrerlas y a la vez ha potenciadc las horas en función de lo en ellas realizado, no ha conseguido, sin embargo, evadirse a la tiranía de aquellas leyes, porque son ineluctables, necesarias y eternas.
El tiempo que, en rigor, carece de existencia real y tangible, al contrario de lo que ocurre con el espacio -pues no es más que el índice de la constante mutación de la naturaleza orgánica e inorgánica -, ha dado origen, siguiendo el ritmo astral de esos cambios, aPage 873 la diferenciación de las horas, los días, los meses y los años y, con ella, el señalamiento de fachas, o sea, de hitos determinados y precisos colocados en el incesante fluir de las horas para indicar cuándo y dónde se ha realizado o ha ocurrido algo.
Sin fechas, sin ese señalamiento definido y concreto de un momento actual que instantáneamente se convierte en pretérito, las normas jurídicas serían inconcebibles. Todo el Derecho necesita, como de cimiento indispensable, de ese apoyo cronológico. El ordenamiento familiar, el contractual, el sucesorio y todo el procesal contienen umversalmente normas que descansan en la consideración del tiempo, como la edad!, los plazos, la prescripción, la prioridad, la caducidad, las prórrogas, etc.
También tn la adquisición, conservación y extinción de los derechos reales el tiempo es un factor inestimable. Los sistemas inmobiliarios se apoyan, en mayor o menor grado, en su computación a través de las diversas fechas regístrales, para la atribución y para la. extinción de los derechos. En los casos de colisión de éstos entran en juego las fechas de los títulos, unas veces, y otras las de los asientos regístrales. La preferencia, por lo común, se determina con vista de éstas.
Y en un sistema de Registro como el nuestro, inspirado en el principio de prioridad temporal (prior in temfiore, patior in jure), es lógico que se conceda la mayor importancia a la fecha de los asientos, atendiendo no sólo al año, mes y día, sino también a la hora e incluso al minuto. Se busca por la Ley la mayor precisión, la exactitud cronométrica, para determinar el momento en que los títulos han tenido ingreso en el Registro, porque de ese dato se derivan cotí secuencias: jurídicas de gran trascendencia, tales como la preferencia de un derecho sobre otro, cuando son compatibles, o la eficacia del primero y la pérdida del posterior, cuando no lo son.
De ahí el gran relieve que en nuestro sistema se ha concedido al asiento de presentación y que una de sus circunstancias, a tenor del artículo 249 de la Ley, sea la de que se exprese la hora en que se haya presentado el título. Claro es que el asiento, además, ha de expresar la fecha en que se practica, aunque esto no lo digan expresamente la Ley ni el Reglamento, si bien en caso de no expresarse se deduciría esa fecha de la diligencia de cierre, conforme al artículo 425 del Reglamento.Page 874
También, por imperativo legal, las inscripciones (número 7.° del artículo 9 de la Ley y 13 del 51 del Reglamento), las anotaciones preventivas (artículo 7.° de la Ley y 166 del Reglamento), las cancelaciones (número 7.° del artículo 193 del Reglamento) y hasta las notas marginales (artículo 56 del Reglamento) 1 deben expresar, como circunstancia necesaria:, su propia fecha.
Y, sin embargo, lo cierto es que, por regla general -ya hablaré más adelante de las excepciones-, la fecha de cada uno de esos asientos no tiene la trascendencia: que podría pensarse, puesto que su verdadera fecha, la efectiva, es decir, aquella a partir de la cual se producen los efectos jurídicos del sistema, no es la que consta en ellos, sino la del asiento de presentación a la que aquella se retrotrae.
El artículo 24 de la Ley lo dispene categóricamente : se considera como fecha de la inscripción para tcdos los efectos que esta deba producir la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma. Y remachando más el clavo y reforzando «contra el reloj» el principio de prioridad, el artículo 25 añade que para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos. ¿Son estos preceptos aplicables sólo a la inscripción en sentido estricto, o lo son también a los demás asientos, anotaciones, cancelaciones y notas? Es decir: ¿Ha empleado el legislador la palabra inscripción en su acepción genérica d en su significado específico ? 2.
La cuestión no ha ofrecido nunca duda. No sólo la sistemática dePage 875 nuestra legislación exige que la norma del artículo 24 se aplique a toda clase de asientos regístrales, notas inclusive, sino que además el propio articulado de la Ley vigente demuestra que es la fecha -día y hora- del asiento de presentación la que determina la fecha efectiva de cualquier asiento registral -inscripción, anotación, cancelad ción o nota- que haya producido el título o documento presentado 3. Y que esto es así lo demuestra el que la fecha de asiento de presentación es exigida por nuestra legislación como circunstancia que debe constar en esos otros asientos regístrales distintos a la inscripción propiamente dicha: para las anotaciones preventivas, en él artículo 72 de la Ley, que se refiere a las circunstancias generales dé la inscripción; para las cancelaciones, en el 103 de la Ley y 193 del Reglamento ; y para las notas marginales, en el artículo 56 del Reglamento y en los modeles oficiales. Esto significa que el legislador ha querido que en los asientos del Registro se expresen dos fechas : la suya propia y la de presentación del título caie lo origina ; lo que da lugar a la distinción entre fecha pflQpia y fecha efectiva de aquéllos.
Se dirá : si los efectos jurídicos de los asientos se producen, no desde su fecha, sino desde la del asiento de presentación, si la Ley ha establecido de modo terminante esa: retroactividad:, ¿qué importancia reviste el que los asientos tengan necesariamente que expresar su fecha y qué efectos se derivan de esta expresión ?
Pues, a pesar de ello, esa circunstancia es indispensable no sóloPage 876 a los fines de autenticidad, certeza 3 legitimidad, sino también porque hay efectos y hay plazos que no se producen y no se computan desde la fecha de la presentación, sino desde la propia fecha de la inscripción o anotación. Y estas son las excepciones a que he aludido al principio y que brevemente voy a analizar para llegar a lo que es tema primordial de este trabajo.
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Cómputo dbl plazo dk retracto legal.-No la Lty, pero sí la jurisprudencia del Tribunal Supremo
Lá razón es sencilla 4 : el asiento de presentación no ofrece la publicidad suficiente, por su esquemático contenido, para que sobre sus datos puedan fundamentar los retrayentes la demanda de retracto. En aquél no consta el precio ni la forma de su pago, ni el correspondiente ai cada finca, ni la cabida de éstas, etc.
Esto determina la necesidad ds que il asiento de inscripción contenga su propia fecha, así cerno que en él conste el precio y la forma de su pago, conforme sostuve en el seno de la Comisión redactora del texto refundido legal cuando se adujo que no era necesario que la inscripción contuviese tales circunstancias1, desde el momento en que la sola consignación del aplazamiento de pago no producía, por sí sola, efectos en perjuicio de tercero.
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Suspensión de efectos de las inscripciones de...
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