Medidas de protección de la vivienda habitual de personas naturales insolventes: de la reestructuración de la deuda hipotecaria al mecanismo de la segunda oportunidad

Autor:Carmen María Ávila Rodríguez
Páginas:225-247
 
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Carmen María Ávila Rodríguez

Profesora Titular de Derecho Administrativo

Universidad de Málaga

SUMARIO: I. CONTEXTUALIZACIÓN DEL CONFLICTO: SOBREENDEUDAMIENTO PERSONAL Y FAMILIAR VS EJECUCIÓN HIPOTECARIA II. CONJUNTO DE NORMAS APROBADAS PARA LA PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS 1. El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. 2. El Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. 3. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que modifica y abarca en parte las anteriores normas. 4. La ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. III. EL MECANISMO DE SEGUNDA OPORTUNIDAD INTRODUCIDO POR EL REAL DECRETO-LEY 1/2015, DE 27 DE FEBRERO. IV. CONCLUSIONES.

Contextualización del conflicto: sobreendeudamiento personal y familiar vs ejecución hipotecaria

Es un hecho que en España, la vivienda se disfruta mayoritariamente en propiedad antes que en régimen de alquiler, así lo muestra el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que constituye el marco normativo por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, al ofrecer el dato de que el alquiler significa en España el 17% frente al 83% del mercado de la vivienda en propiedad 1. Esta tendencia, junto a otros factores, ha condicionado claramente la política de crecimiento de España hacia el crecimiento espectacular en la cons-

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trucción, teniendo como resultado el boom inmobiliario sobre el que tantos ríos de tinta se ha escrito. Este crecimiento generaba rápidos beneficios a todas las partes implicadas: promotoras, constructoras e inmobiliarias que tenían vendidas promociones completas incluyo antes de tener las licencias de construcción; Ayuntamientos que veían incrementadas sus arcas con el pago de tasas, impuestos, la celebración de convenios urbanísticos y aumentaban con ello la actividad económica en sus municipios; las entidades bancarías que formalizaban hipotecas y productos financieros que les generaban elevados intereses y los compradores que veían la posibilidad de adquirir una vivienda a crédito con la garantía de la propia vivienda y con considerables facilidades financieras 2.

Imbuidos en esta situación de bonanza, llega la crisis económica, el cierre de empresas, el aumento del paro, la imposibilidad de hacer frente al pago de las hipotecas, la crisis financiera y los desahucios con el riesgo de exclusión social que llevan aparejado. Las consecuencias son duras para todos los agentes. Centrémonos en las entidades bancarias y los deudores hipotecarios. Las entidades financieras se ven afectadas por un fallo del mercado con bloqueo de crédito que conlleva que hayan dejado de cumplir su función de recibir depósitos para conceder créditos. Ante esta situación, las cajas de ahorro han tenido que llevar a cabo una severa restructuración con ayudas públicas.

Las entidades de crédito se han beneficiado, por tanto de privilegios no reconocidos legalmente. Como empresas, ante su insolvencia están obligadas a solicitar el concurso de acreedores y en su lugar han acudido a las ayudas públicas para superar su situación. Estas ayudas han desbordado las previsiones legales. No han respetado los límites a las ayudas financieras previstos en la regulación de los fondos de garantía de depósitos o del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. En este marco, el saneamiento debía de haberse reservado para las empresas viables, las inviables debían haber sido liquidadas de forma ordenada. Tampoco se han respetado los límites a las ayudas públicas que marca la legislación sobre la libre competencia, puesto que las entidades bancarias han recibido ayudas a las que las demás empresas no tienen acceso y a pesar de todo ello han seguido y siguen pagando elevadas primas a sus directivos. Estas ayudas se han considerado contrarias al principio de igualdad constitucional puesto que evitan el concurso para responder de sus deudas. Pues bien, estos privilegios se han admitido como un mal necesario, se han aceptado como medidas excepcionales que se justifican por el carácter especial de la actividad bancaria 3.

Por lo que respecta al deudor, según el sistema legal en España, no se libera con la entrega de la vivienda. Rige el principio de la responsabilidad patrimonial universal, artículo 1911 del Código Civil, que conlleva la garantía para el acreedor

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de poder satisfacerse en forma forzosa sobre los bienes actuales del deudor y los que pueda adquirir en el futuro. Este artículo se ve completado con los artículos 1156 y 1157 de este mismo Código Civil, que declaran la extinción de las obligaciones por el pago o cumplimiento de la prestación. A su vez, el artículo 570 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil señala: “La ejecución forzosa terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante”. Del juego de estos preceptos se infiere que el deudor hipotecario que incumple la satisfacción íntegra de sus obligaciones puede quedar excluido del acceso al crédito, al ser incluido en los ficheros de morosos y convertido en deudor perpetuo, surgiendo así el desarraigo y el riesgo de la falta de integración social. El sistema actual favorece la exclusión social del deudor persona física 4. La vivienda habitual al no ser un bien inembargable está sujeta a las normas generales sobre responsabilidad patrimonial, como hemos visto.

En caso de incumplimiento de la obligación principal, el crédito hipotecario se puede ejecutar por los procedimientos civiles previstos:

  1. Procedimiento declarativo correspondiente y posterior ejecución de la sentencia firme, que constituye el título ejecutivo.

  2. Ejecución de la hipoteca mediante el proceso ordinario de ejecución. Este procedimiento se utiliza generalmente cuando en la escritura de formalización de hipoteca no se consignan los requisitos necesarios para utilizar el procedimiento especial de ejecución sobre bienes hipotecados (tasación para subasta y domicilio para notificaciones) o, cuando el acreedor considera insuficiente la hipoteca para el cobro total del crédito. En este procedimiento el título ejecutivo es la escritura del crédito hipotecario 5 y parece resaltar en él el ejercicio de la acción personal derivada del crédito garantizado, que como tal puede hacerse efectivo no sólo sobre el bien hipotecado sino sobre todo el patrimonio del deudor 6.

  3. El procedimiento especial de ejecución sobre los bienes hipotecados 7.

    Este proceso sólo es posible cuando se dirige exclusivamente contra los bienes hipotecados en garantía de la deuda por la que se procede, además, en la escritura de formalización de la hipoteca tiene que constar fijado el tipo de tasación para la subasta de la finca y el domicilio del deudor para requerimientos y notificaciones, extremos que han de hacerse constar en la inscripción de la hipoteca en el Registro de

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    la Propiedad 8. Termina el proceso mediante la subasta de los bienes. En todo caso, una vía de solución antes de que se produzca la subasta, puede ser la rehabilitación del préstamo hipotecario que sólo puede utilizarse cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado y únicamente puede ejercitarse una vez cada 5 años. Para rehabilitar la operación es necesario pagar las cantidades vencidas con los intereses de demora devengados y las costas del procedimiento. En este sentido, hay que tener en cuenta que es suficiente con el pago de los recibos vencidos no exigiéndose el pago de la totalidad del capital pendiente, asimismo las costas deben adecuarse a la cantidad pagada 9.

  4. También se puede ejecutar la hipoteca dentro de un proceso penal, cuando se trate de hipotecas constituidas como fianza para obtener la libertad provisional o para asegurar las eventuales responsabilidades pecuniarias. En este aspecto la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone que se procederá por vía de apremio y que el inmueble se venderá en pública subasta, previa tasación, con intervención del Ministerio Fiscal.

  5. En el supuesto de deudas garantizadas por hipoteca a la Administración tributaria o de la Seguridad Social se podrá ejecutar la misma mediante el correspondiente procedimiento de apremio para la recaudación de deudas tributarias o de seguridad social

    La entrada en vigor de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, el 1 de septiembre de 2004, supuso un cambio en el tratamiento de la insolvencia en España. Esta norma implica la aplicación del mismo procedimiento a todos los deudores, tanto persona jurídica como persona física, ejerza o no una actividad empresarial. Sin embargo, el proceso está destinado fundamentalmente a las personas jurídicas, o bien a profesionales y empresarios, ya que su objeto principal es la continuidad de las actividades económicas buscando la satisfacción de los acreedores. Este...

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