Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas

Autor:Sergio Agüera Amat
Cargo:Socio Área de Corporate
Páginas:31-35
 
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El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la aprobación definitiva de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (la "Ley"), que tiene por objeto flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo.

El análisis de la situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la vivienda en propiedad. Según datos de Eurostat, únicamente el 17% de la población española habita en una vivienda en alquiler frente al 30% de media que lo hace en la Unión Europea, lo que nos sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.

Esta circunstancia comporta implicaciones negativas para la economía española y afecta directamente a cuestiones tan relevantes como a la movilidad de los trabajadores, o a la inmovilización de grandes cantidades de recursos destinados a la adquisición de viviendas a las que no se les da ningún uso y, por tanto, no forman parte del sistema productivo.

La Ley trata de reconducir esta situación eliminando las trabas existentes en la actual legislación reguladora de arrendamientos, y para ello trata de buscar el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

La entrada en vigor de la Ley se produjo el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, esto es, el 6 de junio de 2013. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

A continuación se exponen las principales novedades que la Ley introduce en relación con cada una de las normas modificadas por la misma.

I Modificaciones operadas en la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos ("LAU")

La Ley realiza una profunda modificación de los aspectos relativos al arrendamiento de vivienda regido por la LAU. Las principales novedades que recoge la Ley son las siguientes:

1. 1 Priorización de la voluntad de las partes

Uno de los mecanismos por los que apuesta la Ley es por la potenciación de la voluntad de las partes en la negociación de las condiciones del arrendamiento frente al carácter imperativo que predomina en la LAU. Esta postura se pone de manifiesto, principalmente, en la modificación del art. 4.2 LAU, al establecer que los arrendamientos de viviendas se regirán por los pactos determinados por la voluntad de las partes, sin perjuicio de que ello sólo podrá producirse en el marco de lo establecido en la propia LAU. Se trata de un cambio muy relevante frente a la anterior redacción, que establecía de forma imperativa para las partes la regulación establecida por la propia LAU, no cabiendo pacto en contrario, que se tendría por no puesto, y sólo permitía la prevalencia de la voluntad de las partes en

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aquello no regulado en la propia LAU1.

Algunos ejemplos concretos de la mayor importancia que se le concede a la autonomía de la voluntad en la Ley, son los siguientes:

(i) Se añade un apartado 5 al art 4 de la LAU en virtud del cual se prevé que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

(ii) En materia de determinación de la renta, cuya regulación viene recogida en el art. 17 LAU, se añade un nuevo apartado 5, en virtud del cual las partes podrán acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y las condiciones pactadas.

En dicho supuesto, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

(iii) En lo relativo a la actualización de la renta del arrendamiento, la Ley incluye una modificación del art. 18 LAU, en virtud de la cual se prevé la posibilidad de que las partes acuerden libremente el sistema de actualización de la renta que deseen desde el inicio del arrendamiento. El único requisito que prevé la Ley es que dicho sistema se prevea de manera expresa en el contrato.

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