Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas

Autor:Sergio Agüera Amat
Cargo:Socio del Área de Corporate
Páginas:1-8
 
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El pasado 7 de septiembre de 2012 se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (el "Proyecto de Ley"), que tiene por objeto flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo.

El análisis de la situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la propiedad. Según datos de Eurostat, únicamente el 17% de la población habita en una vivienda en alquiler frente al 30% de media que lo hace en la Unión Europea, lo que nos sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.

Esta circunstancia comporta implicaciones negativas para la economía española y afecta directamente a cuestiones tan relevantes como a la movilidad de los trabajadores, o a la inmovilización de grandes cantidades de recursos destinados a la adquisición de viviendas a las que no se les da ningún uso y, por tanto, no forman parte del sistema productivo.

El Proyecto de Ley trata de reconducir esta situación eliminando las trabas existentes en la actual legislación reguladora de arrendamientos, y para ello trata de buscar el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Para alcanzar este objetivo, el Proyecto de Ley prevé la modificación de importantes preceptos contenidos en las siguientes normas: (i) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ("LAU"); (ii) Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ("LEC"); (iii) Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades ("TRLIS"); y (iv) Ley 11/2009, de 26 de octubre, por el que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("LSOCIMI").

A continuación se exponen las principales novedades que el Proyecto de Ley introduce en relación con cada una de las normas citadas.

1. Modificaciones operadas en la lau

El Proyecto de Ley realiza una profunda modificación de los aspectos relativos al arrendamiento de vivienda contenido en la LAU. Las principales novedades que recoge el Proyecto de Ley son las siguientes:

1. 1 Priorización de la voluntad de las partes

Uno de los mecanismos por los que más apuesta el Proyecto de Ley es por la potenciación de la voluntad de las partes en la negociación de las condiciones del arrendamiento frente al carácter imperativo que predomina en la actual LAU. Esta postura se pone de manifiesto, principalmente, en la modificación del art. 4.2 LAU, al establecer que los arrendamientos de viviendas se regirán por los pactos determinados por la voluntad de las partes, sin perjuicio de que ello sólo podrá producirse dentro de los límites establecidos en la propia LAU. Se trata de un cambio muy relevante frente a la redacción vigente de la LAU, que establece de forma imperativa para las partes la regulación establecida por la propia LAU, no cabiendo pacto en contrario, que se tendría por no puesto, y sólo per-

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mite la prevalencia de la voluntad de las partes en aquello no regulado en la propia ley1.

Algunos ejemplos concretos de la mayor importancia que se le concede a la autonomía de la voluntad en el Proyecto de Ley, son los siguientes:

(i) El art. 4.5 LAU prevé que las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

(ii) En materia de determinación de la renta, cuya regulación viene recogida en el art.

17 LAU, se añade un nuevo apartado 5, en virtud del cual las partes podrán acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y las condiciones pactadas.

En dicho supuesto, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

(iii) En lo relativo a la actualización de la renta del arrendamiento, el Proyecto de Ley incluye una modificación del art. 18 LAU, que en la actualidad prevé la obligatoriedad de actualizar la renta del arrendamiento durante los primeros cinco años aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo ("IPC").

La nueva regulación recoge la posibilidad de que las partes acuerden el sistema de actualización de la renta que deseen desde el inicio del arrendamiento. El único requisito que señala el Proyecto de Ley es la exigencia de que dicho sistema se prevea de manera expresa en el contrato, ya que en su defecto será de aplicación el sistema del IPC señalado en el párrafo anterior sin el límite de los cinco años.

(iv) Se modifica el apartado 8 del art. 25 LAU, que actualmente establece la atribución de forma irrenunciable al arrendatario de un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada en contratos de duración pactada superior a cinco años.

Este precepto se modificaría de tal manera que dicho derecho de adquisición preferente sería renunciable para el arrendatario, si así lo pactan expresamente ambas partes. A falta de pacto, el derecho de adquisición preferente existirá ex lege a favor del arrendatario.

1. 2 Flexibilización de la duración del contrato

El Proyecto de Ley también introduce cambios con el fin de hacer menos rígido el mercado de arrendamiento de viviendas, reduciendo los plazos de prórroga previstos e incorporando supuestos en los que las partes podrán dar por terminado el contrato de arrendamiento. A continuación se señalan las modificaciones previstas en el Proyecto de Ley:

1.2.1 Reducción de los periodos de prórroga

(i) Mientras que el art. 9.1 de la vigente LAU establece la prórroga del contrato de arrendamiento de duración inferior a cinco años por períodos de un año hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, siendo este plazo potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, el Proyecto de Ley reduce la posible prórroga hasta tres años.

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(ii) Por su parte, la prórroga obligatoria pre-vista en el art. 10 LAU, en el Proyecto de Ley se reduce de tres a un año. De tal manera, llegada la fecha de vencimiento del contrato, siempre que hayan transcurrido tres años de duración del mismo, si ninguna de las partes notifica a...

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