Régimen y Naturaleza Jurídica de la Medianería en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres y las Relaciones de Vecindad
| Autor | Alejandra de Lama Aymá |
| Cargo | Becaria de Investigación del Área de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Barcelona |
| Páginas | 57-86 |
Régimen y Naturaleza Jurídica de la Medianería en la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la Acción Negatoria, las Inmisiones, las Servidumbres y las Relaciones de Vecindad(1)
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MEDIANERÍA: CONCEPTO Y CLASES
En este artículo se pretende estudiar el régimen jurídico de la medianería en el ordenamiento catalán. Sin embargo, se centra aquí el análisis en la ley 13/1990, de 9 de julio, de Vacció negatoria, les immissions, les servituds y les relacions de vel'natge por lo novedoso de su regulación y porque poco se ha escrito de ella pese a las relevantes modificaciones que introduce en el régimen jurídico catalán de la medianería. Para hacerlo se hace referencia también a la regulación del Código Civil, de las Ordinaciones de Sanctacília o de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña en aras de una mejor explicación de la vigente ley 13/1990. Sin duda, esas referencias a otras normativas se detienen especialmente en la CDCC por ser la regulación inmediatamente anterior de la ley estudiada y porque, según la Disposición Transitoria 1 .a de la ley 13/90, las paredes medianeras de carga construidas bajo la vigencia de la CDCC se continuaran rigiendo por sus preceptos mientras se conserven y durante un máximo de 30 años desde la entrada en vigor de la ley 13/90, momento a partir del cual se regirán por esta ley.
1.1. Concepto
Hay que precisar que la pared medianera o medianero es el elemento sito en el límite de dos fincas, mientras que medianería es la situación o régimen jurídico que recae sobre dicho elemento y que se traduce en derechos y obligaciones para los propietarios de las fincas colindantes(2). Además hay que diferenciar el concepto vulgar o social de pared medianera, que califica como tal cualquier pared limítrofe entre dos fincas o pisos, del concepto jurídico, que solamente se refiere a paredes que se someten al régimen jurídico de medianería(3). Tampoco debe confundirse la medianería con el derecho de atans(4) ni con la servidumbre oneris ferendi y/o tigni immittendi(5).
A diferencia del Código Civil, que no define ni la medianería ni la pared medianera, la ley 13/1990, de 9 de julio, de Uacció negatdria, les immissions, les servituds y les relacions de vei'natge, afirma en su art. 27 que "és paret mitgera de cárrega la que s'aixeca en el límit de dues finques amb la finalitat de servir d'element sustentador de les edificacions o d'altres obres que s'hi facin". Por su parte, el art. 34.2 de la misma ley establece que "el sol de la tanca divisoria és mitger, pero el veí no té 1'obligado de contribuir a la meitat de les despeses de construcció i de manteniment de la paret fins que de la se va banda edifiqui o tanqui la finca". Podemos definir, por tanto, la medianería como el régimen jurídico de aquel elemento(6)situado en suelo limítrofe entre dos fincas colindantes cuya función es el sostenimiento de un edificio en la medianería de carga y la división y cierre de fundos en la medianería de cierre.
La ley 13/90 define la medianería atendiendo a su función(7) lo cual implica un cambio respecto a la regulación de la Compilado de Dret Civil de Catalunya. En efecto, en su art. 285 se definía la pared medianera por sus características, a saber, debía ser de obra y tener el grueso correspondiente(8). Pero es que además, en su párrafo segundo, el art. 285 CDGC condicionaba la existencia de medianería a que efectivamente se dieran estas circunstancias y materiales de tal suerte que, si no se cumplían dichos requisitos, debía levantarse la pared en suelo propio y ésta tendría carácter privativo(9).
La ley 13/90 hace girar la definición de medianería primordialmente en torno a su función, pero introduce otro cambio más en este tema respecto a la definición que hacía el art. 285 CDCC. Mientras que éste establecía que se podía cargar en la pared hasta la mitad de su espesor, el art. 27 de la ley 13/90 dice que la pared tendrá como finalidad el sostenimiento de los edificios contiguos, lo cual nos permite afirmar que dicha función se puede conseguir mediante la carga en la pared pero no que dicha carga deba ser necesariamente sobre la mitad de la misma, puesto que la ley nada determina. Me limito aquí a apuntar este tema que puede ser capital en cuanto a la configuración de la naturaleza jurídica de la medianería y que desarrollaré más adelante.
La CDCC define como medianera aquella pared de obra que tiene el grueso suficiente como para que ambos vecinos carguen en ella hasta la mitad, es decir, que cada uno pueda introducir las vigas sin sobrepasar la mitad de la pared. En cambio, la ley 13/90 simplemente exige que la pared cumpla una función de carga sosteniendo ambos edificios pero no exige un determinado grosor para que la pared pueda calificarse como medianera. De hecho, la Cambra Oficial de la Propietat Urbana de Girona, en sus comentarios al anteproyecto de la ley 13/90(10), aconsejaba que se estableciera que la pared debía tener 30 cm como mínimo, sugerencia que no se ha reflejado en el texto definitivo de la ley(11). Ello tendría sentido si la técnica constructiva exigiera que la pared tuviera como mínimo 15 cm de grosor para poder introducir vigas sobre ella, puesto que si ambos vecinos tuvieran que introducirlas sin sobrepasar el grosor de la pared, ésta debería tener 30 centímetros como mínimo. Sin embargo, el hecho de que la sugerencia de la Cambra Oficial de la Propietat Urbana de Girona no se plasmase en el texto de la ley probablemente se deba a que los avances de la técnica de la construcción permiten cargar la viga en sólo 7,5 centímetros.
En cuanto a la medianería de cierre, es cierto que, en tanto que persigue el cierre o separación de fincas, se da normalmente entre fincas no edificadas. Ahora bien, nada obsta para que exista sobre la pared que separa dos viviendas siempre y cuando la pared no cumpla una función de apoyo sino de simple separación entre viviendas a modo de tabique(12). Incluso es posible que una misma pared cumpla una función de cierre para un fundo y una función de sostenimiento para otra(13). En efecto, si un propietario cierra su finca es dable que, pactada la medianería, su vecino cargue sobre la pared para sostener su edificio o viceversa.
Ha quedado expuesto que la medianería se define en la ley 13/90 atendiendo a su función pero para que dicha función, de carga o de cierre, pueda cumplirse, debe existir necesariamente una situación de colindancia entre las fincas(14). El art. 27 de dicha ley dice que es pared medianera "la que s'aixeca en el límit de dues finques..." y, de forma más explícita, el art. 29.2 infine establece que "ha de teñir el gruix corresponent, la meitat en terreny propi i l'altre meitat en el del veí o veins interessats". Sólo es, por tanto, medianera aquella pared que, cumpliendo una función de carga o cierre, se sitúa en terreno limítrofe entre dos predios colindantes de tal suerte que no será medianera una pared de carga dentro de la propia finca o que limite con vía pública.
1.2. Clases
Atendiendo a su función, podemos hablar de medianería de cierre o medianería de carga. Esta clasificación, constante en la tradición jurídica catalana(15), se recoge también en la ley 13/90 que, además, las regula en capítulos separados. Cuando la medianería es de carga, la pared se levanta con la finalidad de sostener edificios contiguos mediante la introducción de vigas, carga o apoyo en la misma. En la medianería de cierre se pretende delimitar y cerrar los fundos.
Según el carácter de su constitución, la medianería puede ser voluntaria o forzosa. Es voluntaria cuando su constitución procede exclusivamente de la voluntad de las partes y forzosa cuando es la ley la que establece la posibilidad de imponer al vecino la constitución de la medianería y la obligación de soportarla por parte de éste.
En base al momento de su constitución, la medianería puede ser originaria, cuando la pared tiene carácter medianero desde el momento en que se levanta, o adquirida, cuando la pared es inicialmente privativa y con posterioridad se adquiere sobre ella la medianería16. Es posible que la medianería exista desde que hay pacto o imposición de construir la pared en terreno común, en cuyo caso será originaria, pero también es dable que se pacte o se imponga la constitución de la medianería sobre una pared situada en terreno privativo del vecino.
Por otra parte, la jurisprudencia ha creado(17) y parte de la doctrina ha recogido(18) la distinción entre medianería vertical y medianería horizontal. La primera es aquélla a la que nos hemos venido refiriendo y la segunda implica la existencia de un elemento común que une de forma horizontal dos predios colindantes, es decir, que se da, por ejemplo, cuando a una casa de dos pisos se le superpone por la parte superior el tercer piso de la casa colindante de tal manera que el suelo de la casa de tres pisos es el techo de la casa de dos pisos. Sin embargo, en mi opinión, más que hablar en este último caso de medianería horizontal quizás deberíamos estudiar este supuesto en relación con el derecho de sobreelevación. En efecto, la mal llamada medianería horizontal no es una verdadera medianería puesto que, si bien cumple una función de carga, ésta sólo beneficia a uno de los vecinos creando una situación de subordinación entre fincas inexistente en la medianería. Además falta el requisito de la colindancia puesto que el elemento que separa los pisos no está en terreno limítrofe entre las dos fincas sino que un propietario ha edificado un piso invadiendo totalmente el vuelo de la finca de su vecino(19)
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NATURALEZA JURÍDICA DE LA MEDIANERÍA
La ley catalana 13/90 regula la medianería de carga en su capítulo tercero, bajo la simple rúbrica de Mitgeria de cárrega con lo cual elude cualquier manifestación explícita sobre su naturaleza jurídica. En cambio, la medianería de cierre es regulada en el capítulo cuarto dedicado a las Relacions de vei'natge. En el CC la medianería se regula en el capítulo segundo, del título séptimo, del libro...
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