La mediación como presupuesto de admisibilidad de la ejecución hipotecaria en Cataluña

Autor:Federico Adan Domenech
Cargo:Profesor Derecho procesal, Catedrático habilitado, Universidad Rovira i Virgili
 
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Flexibilización de las ejecuciones hipotecarias

La crisis económica que sufren muchas familias, y que tiene como una de sus principales consecuencias, el aumento del impago de las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de préstamo garantizado con la garantía hipotecaria, ha supuesto la proliferación de ejecuciones hipotecarias. Fruto del crecimiento de estos procesos, se ha profundizado en el análisis jurídico de las obligaciones contraídas con la aceptación de las cláusulas contenidas en esta modalidad contractual, originándose dudas respecto a la proporcionalidad de los derechos y obligaciones que asumen las partes contratantes.

Las dudas sobre la proporcionalidad de las obligaciones de las partes contractuales ha condicionado la posterior actividad legislativa en materia hipotecaría en los últimos años. La comparación de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y el Preámbulo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, constituye un ejemplo claro de un cambio de filosofía en la reglamentación hipotecaria. Así, en el primero de los textos normativos, al referirse a la ejecución hipotecaria se manifestaba: La Ley dedica un capítulo especial a la ejecución sobre bienes hipotecados, caracterizado por la drástica limitación de las causas de oposición del deudor a la ejecución y de los supuestos de suspensión de ésta. Un ejemplo de vía judicial caracterizada por la protección del acreedor.

En contrapartida, el Preámbulo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, huye de la drástica protección del acreedor, exigiendo la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios, culminando una política legislativa tendente a aumentar la protección del deudor.

Sin embargo, la Ley 1/2013 es el resultado de una tendencia legislativa caracterizada por un espíritu común, caracterizado por intentar atenuar la difícil situación del deudor hipotecario. Muestra de ello, son las diferentes rúbricas de los textos legales publicados en materia hipotecaria, entre otros: RDL 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios…, RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y RDL 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

A nivel autonómico, la situación no es dispar y la política legislativa mantiene la misma finalidad, como resulta patente de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña, que bajo la rúbrica para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo, incluye en su articulado diferentes normas que pretenden paliar la situación de los deudores hipotecarios, como ya previene en su Preámbulo, al justificar su entrada en vigor en la conveniencia de impulsar una serie de medidas que mejoren la situación de las personas consumidoras en el ámbito de los créditos o préstamos hipotecarios, especialmente cuando se trata de la adquisición de la vivienda habitual.

Instauración de la mediación como medida paliativa del deudor hipotecario

La Ley 20/2014, de 29 de diciembre reglamenta la instauración de una serie de medidas de protección del deudor hipotecario, en especial, respecto a la claridad de las obligaciones contractuales, lo que implica la regulación del contenido de la publicidad, la información precontractual, el deber de análisis de la solvencia de la persona consumidora y el deber, tanto de las entidades financieras y de crédito como del notario que interviene, de hacer comprensibles a la persona consumidora las implicaciones económicas y jurídicas de la transacción concreta, especialmente las consecuencias en caso de impago. De esta forma, quiere garantizarse la protección de los consumidores que son deudores hipotecarios a lo largo del iter contractual, desde la publicidad de los productos hipotecarios de activo, pasando por la fase precontractual y por la oferta, hasta la elevación a escritura pública del crédito o préstamo hipotecario.

Estas medidas de protección finalizan con la creación de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos en materia de consumo con la finalidad de que lleguen a ser sistemas eficaces para solucionar los problemas que se susciten entre las partes y, de esta forma, evitar la judicialización de procesos, que siempre supone costes de tiempo y dinero. Los mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos se traducen en la instauración de una mediación previa a la vía judicial entre deudor hipotecario y acreedor que supone, en algunos casos, una importante modificación de la estructura vigente de los procesos de ejecución hipotecaria.

La instauración de la mediación previa a la ejecución hipotecaria se efectúa a través del artículo 8 de la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, que adiciona al Código de Consumo de Cataluña un nuevo precepto, en concreto el artículo 132-4.

Regulacion legislativa de la mediacion previa a la ejecucion hipotecaria
Elementos subjetivos de la mediacion
Legitimación activa para solicitar la mediación

Uno de los principales problemas que podían plantearse en la práctica forense con la aplicación del artículo 132-4 del Código de consumo, se concretaba en determinar quién ostenta la legitimación activa para solicitar la mediación. Esta problemática es fruto de la falta de uniformidad terminológica existente entre la redacción del artículo 132-4 del Código de consumo de Cataluña y la literalidad de la norma 15 del Decreto 98/2014, de 8 de julio, regulador del procedimiento de mediación en las relaciones de consumo, texto legal que se erige como la norma genérica en cuanto a la tramitación de los procesos de mediación en Cataluña.

Este último texto legal, en su precepto 15, sostiene que el procedimiento de mediación de consumo se inicia a petición de la persona consumidora, mientras que el Código de consumo regula la legitimación en el apartado tercero del artículo 132-4, al sostener que las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. El término partes no especifica a quién le corresponde la legitimación para solicitar la mediación, planteándose el interrogante de si corresponde solamente al consumidor o, por el contrario, a cualquiera de los sujetos contratantes del préstamo hipotecario.

Como era de prever esta cuestión no se encontraba exenta de problemas en cuanto a su aplicación, situación que ha obligado a la Agencia Catalana de Consumo de la Generalitat de Cataluña ha pronunciarse sobre la misma, ante una consulta efectuada por Caixabank S.A., formulada en los siguientes términos: ¿quiénes son las personas que ostentan la legitimación activa para promover el procedimiento de mediación de consumo para resolver extrajudicialmente de conflictos diamantes del impago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual del deudor?.

La respuesta de la Agencia Catalana de Consumo de la Generalitat de Cataluña se ajusta a las reglas generales del procedimiento de mediación, establecidas en el artículo 15 del Decreto 98/2014, de 8 de julio, afirmando que El decreto 98/2014, de 8 de julio, sobre el procedimiento de mediación prevé que la solicitud del inicio del procedimiento de mediación estará en manos exclusivamente del consumidor. En ningún caso, la empresa reclamada podrá iniciar el procedimiento de mediación, sino que su posición está enmarcada en aceptarla o rechazarla en el plazo de 30 días que prevé el artículo 20 del mismo decreto.

Interpretación amplia del concepto de consumidor

Una vez establecido por la Agencia Catalana de Consumo que sólo el consumidor se encuentra legitimado para solicitar la mediación, a nuestro entender, el concepto de consumidor debe ser interpretado de forma amplia, pues en él no debería tener cabida solamente la persona del deudor, sino también la figura del hipotecante no deudor, para los supuestos en que no coincida tal condición con la persona que es deudora del préstamo hipotecario, más y cuando, el hipotecante no deudor va a resultar la persona más perjudicada como consecuencia de la enajenación forzosa de su vivienda, y, en caso de existir, también debería incluirse en este concepto de consumidor, al tercer poseedor.

Uno de los interrogantes que puede surgir en cuanto a la solicitud de la mediación es si la misma puede formularse por la persona del fiador o del avalista, en caso de existir. Partiendo del hecho de que consideramos que el fiador y el avalista no pueden ser demandados en un proceso de ejecución hipotecaria por resultar diferente la acción personal que ostenta el acreedor contra su persona, en contraposición a la acción real que se...

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