Las mayorías en la Comunidad de Propietarios: Análisis de los principales problemas planteados en la práctica notarial
| Autor | Dª. Cristina Marqués Mosquera |
| Cargo del Autor | Notario de Fuenlabrada (Madrid) |
| Páginas | 275-307 |
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Es lugar común en nuestra doctrina y jurisprudencia considerar que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica. El principal argumento de esta tesis es que la Ley de Propiedad Horizontal no les reconoce dicha personalidad, de tal forma que son los individuos que la componen, y no el grupo como tal, los sujetos de derechos y obligaciones. De hecho, en el debate parlamentario que precedió a la aprobación de la vigente Ley de Propiedad Horizontal se rechazó una enmienda en la que se proponía el reconocimiento expreso de la Comunidad de Propietarios como persona jurídica, siendo especialmente esclarecedor al respecto el discurso pronunciado por el profesor Batlle a propósito de la misma1: “Y en cuanto a la propuesta de atribuir personalidad jurídica a las Juntas de Propietarios, pareció un principio demasiado radical. La ley reconoce a los individuos, y no al grupo, el goce y disposición de las cosas, y que el Presidente represente al conjunto de propietarios para ejercitar los derechos o cumplir las obligaciones comunes, no es afirmar la existencia de una persona jurídica; los actos del Presidente, en la esfera de su poder, afectan a todos y cada uno de los propietarios, pero subrayamos que no hay derechos atribuidos a un organismo superior e independiente”. Y esta es la línea que parece haber seguido la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando se refiere a las Comunidades de Propietarios, sin aludir expresamente a ellas, al establecer (en su artículo 6) que: “Podrán ser parte en los procesos civiles:... 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte”. También la jurisprudencia se
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ha mostrado claramente en contra del reconocimiento de la personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios: por todas, baste citar la STS de 28 de julio de 19992.
Sin embargo, existe un importante debate social acerca de si las Comunidades de Propietarios deben tener o no personalidad jurídica. En contra de esta posibilidad se ha señalado3que en las mismas no existe ni un vínculo asociativo entre sus miembros ni tampoco un fin común: el que adquiere un piso en lo que piensa casi exclusivamente es en la adquisición de una propiedad separada y no en asociarse con el resto de los copropietarios salvo en lo estrictamente imprescindible para mantener en funcionamientos los elementos comunes. Ahora bien, siendo esto cierto, no lo es menos el hecho de que cuando se adquiere una vivienda o cualquier otro inmueble en régimen de propiedad horizontal, se adquiere un todo que incluye tanto el derecho a una propiedad privativa como el derecho a disfrutar de una serie de elementos comunes, lo que implica necesariamente la necesidad de convivir con una serie de personas y tomar decisiones, no siempre sencillas de obtener, en relación con todo ese acervo común. Como imagino que la mayoría de los presentes habrán experimentado en sus propias carnes la idiosincrasia de este tipo de comunidades, sabrán que si ya resulta difícil obtener la mayoría necesaria para determinados acuerdos de interés común, no digamos la unanimidad, ya que existen vecinos que se oponen por sistema a cualquier cambio. Y en cuanto al consentimiento individualizado, tantas veces exigido por la DGRN y al que luego nos referiremos, en comunidades de grandes dimensiones su consecución se convierte en una meta inalcanzable que imposibilita que determinados acuerdos, en ocasiones fundamentales para la buena marcha de la Comunidad, se puedan obtener.
Por ello, rechazar rotundamente la personalidad jurídica de estas entidades en la actualidad supone negar la realidad:
- La propia Ley de Propiedad Horizontal habla de “órganos de gobierno” (art. 13.1 LPH) y atribuye al Presidente la representación legal de la
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Comunidad (art. 13.3 LPH); reconoce la responsabilidad por deudas de la misma (art. 22 LPH), así como la posibilidad de que existan créditos a su favor (art. 9.1 e) LPH); e impone la existencia del fondo de reserva cuya titularidad atribuye expresamente a la comunidad.
- Por su parte, la Ley de Enjuiciamiento civil reconoce, como ya hemos anticipado, la capacidad para ser parte de estas comunidades. En este línea, la resolución de la DgRN de fecha 3 de marzo de 2008 reconoce que “aunque las Comunidades de Propietarios en PH no tienen personalidad, tienen capacidad procesal para ser parte y se puede pedir a favor de la Comunidad las medidas cautelares o de ejecución que procedan, un ejemplo de las cuales es la anotación preventiva de embargo sin necesidad de identificar nominativamente a los copropietarios”.
- Así mismo, pueden incurrir en responsabilidad extracontractual por aplicación del artículo 1902 del Código civil. Así por ejemplo, por daños causados por elementos comunes como los ascensores, supuesto bastante frecuente en la práctica (en este sentido, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1995 o de 11 de noviembre de 2005).
- La realidad es que las comunidades de propietarios son titulares de cuentas bancarias, tienen empleados por los que cotizan a la Seguridad Social y a los que practican las oportunas retenciones fiscales, son sujetos pasivos de determinados impuestos municipales, tasas, partes intervinientes en determinados contratos de suministros de bienes y servicios...
- Y aunque es cierto que no puede hablarse de “affectio societatis”, ni de la existencia de ánimo de lucro, como no sea indirectamente con la finalidad de reducir las cuotas de comunidad, sí puede defenderse la existencia de una puesta en común tanto de dinero (las cuotas de la comunidad), como del trabajo personal (en muchas comunidades son los propios vecinos los que gratuitamente prestan diversos servicios en interés común); e incluso puede hablarse de un fin común: el mantenimiento e incluso mejora de los elementos comunes.
Por todo ello, aunque está claro que no estamos antes realidades societarias, no hay que olvidar que como señalara DE CASTRO4: “el empleo
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para nuevos cometidos de la persona jurídica lleva inmediatamente a que se retoque primero y se deforme al fin el concepto mismo de persona jurídica. La notas consideradas antes esenciales, las de carácter asociativo y del fin propio que trasciende el de los socios, han de abandonarse … Se comienza afirmando que la personalidad como creación del Derecho objetivo sólo requiere una cosa, el reconocimiento del Estado, para deducirse luego que ese sustrato o supuesto de hecho es indiferente, innecesario, y calificarlo entonces de viejo prejuicio…”. Por lo tanto, desde que el propio legislador reconoce la capacidad jurídica de las comunidades de propietarios a ciertos efectos, podemos atribuir una naturaleza híbrida a las mismas, de carácter instrumental, a medio camino entre las comunidades de bienes ordinarias y las personas jurídicas strictu sensu, en virtud de la cual gozarían de un cierto grado de personificación, aunque ciertamente no quepa atribuirlas una naturaleza societaria. Esto es lo que algunos autores han calificado de “quasipersonalidad” de las comunidades de propietarios, en cuanto que titulares de las relaciones jurídicas derivadas de la administración de los elementos comunes y de los servicios de interés general de la finca, que conlleva el cumplimiento de determinadas obligaciones con los propietarios y con terceros.
Como veremos, no estamos ante una cuestión baladí, sino que esta personificación que hemos atribuido a la comunidades de propietarios incide necesariamente en el régimen de adopción de acuerdos en su seno, así como en las consecuencias derivada del endeudamiento de las mismas.
Entrando ya en el análisis del artículo 17 LPH, comenzaremos por los acuerdos para los que se requiere unanimidad, es decir todos aquellos “acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”. En idéntico sentido, el artículo 12 de la misma norma extiende la exigencia de la unanimidad a la “construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edi-
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ficio o de las cosas comunes”. Ahora bien, no es preciso la concurrencia y consentimiento expreso de todos los propietarios en junta, ya que, de conformidad con lo dispuesto en el propio artículo 17 citado, “A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”. Esto es lo que ha sido calificado doctrinalmente de cuasiunanimidad o sistema de obtención del voto presunto5, ya que la ley presume que aquel propietario que, habiendo sido notificado del acuerdo...
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