Matizaciones a la constancia de la reversión en la inscripción de las expropiaciones urbanísticas.
| Autor | Vicente Laso Baeza |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 874-881 |
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En dos comentarios anteriores y un estudio 1 se ha analizado la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con el derecho de reversión y sus implicaciones registrales, así como el alcance de la nueva regulación de orden registral prevista en el artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa conforme a la redacción dada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Esta última regulación, en efecto, introdujo la importante novedad, frente a lo dispuesto en el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa, según el cual la procedencia de la reversión era oponible «aún cuando los bienes o derechos hayan pasado a poder de terceros adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria», de la obligada constancia registral del derecho de reversión como condición necesaria para hacerlo «oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria». Constancia registral del derecho preferente de los reversionistas frente a posibles terceros adquirentes que ha de producirse con motivo de la inscripción «del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa».
Ante tal previsión legal, de la que aparentemente resulta un mandato ineludible de hacer constar la reversión en cualquier inscripción practicada por título de expropiación, en uno de los comentarios citados 2 se suscitó la duda, sin pronunciarse al respecto, sobre el verdadero alcance de dicho mandato y su grado de vinculación al Registrador, particularmente en aquellas expropiaciones en las que la reversión «esté intrínsecamente contradicha».
La cuestión no es desde luego menor en cuanto la mera constancia registral del derecho preferente de los reversionistas constituye una carga que en principio mantiene indefinidamente en el tiempo una sombra de duda sobre la pervivencia del derecho del titular registral el cual, por causas ajenas a su voluntad, puede ser expulsado del folio registral en caso de declararse la procedencia de la reversión.
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Por ello el indudable impacto y la incertidumbre sobre la titularidad de los bienes que se desprende de la constancia registral de la reversión, fácilmente se entiende que puede ocasionar un retraimiento en su transmisión, una minusvalía de los suelos afectados e incluso un claro perjuicio para acceder al crédito territorial.
Siendo ello así, lo que parece entonces razonable entender es que el mandato legal resulta inobjetable, aun conociendo las consecuencias de la afección, en aquellos casos en los que se inscriban expropiaciones en las que objetivamente puedan concurrir causas legitimadoras de la reversión, con las particularidades debidas a la desaparición de esta última, según se dirá más adelante.
En sentido contrario, si la reversión es, como se ha dicho, intrínsecamente contradictoria con la naturaleza de la expropiación realizada, no se entiende por qué motivo ha de reflejar el Registro de la Propiedad un derecho real administrativo de preferente adquisición cuyo reconocimiento es ontológicamente imposible.
Ante ello es cierto que podría oponerse que donde la Ley no efectúa distinción alguna no le corresponde al Registrador distinguir, especialmente cuando la eventual procedencia de la reversión constituye una decisión reservada a la Administración Pública, en primer término, y a la jurisdicción contencioso-administrativa en un posible segundo momento.
Tal objeción, sin embargo, puede más bien ser expresión de una posición de excesiva cautela, omitiendo en cambio que en el acto de la calificación de los documentos presentados para su inscripción en el Registro deben ser rechazados aquellos derechos, como es el de reversión, en los que no pudieran concurrir las condiciones necesarias para su reconocimiento.
Si se admite, en consecuencia, que en determinadas situaciones la reversión no va necesariamente ligada a la expropiación, sería claramente rechazable que por una motivación ajena y con los perjuicios que ocasionaría al tráfico jurídico inmobiliario se trasladara al Registro la eventual existencia de una reversión en sí misma imposible.
En suma, del mismo modo que la reversión ha de constar si está legalmente reconocida, debe quedar extramuros del Registro si no cabe su declaración.
El análisis de supuestos en los que la reversión no parece posible y también las consecuencias debidas a la desaparición sobrevenida de las causas de la reversión sobre fincas inicialmente gravadas son por lo tanto las dos cuestiones que seguidamente se analizan, lo que hacemos tomando como base la sentencia del Tribunal Supremo, de 19 de septiembre de 1998 (Ar. 8829), a la que más adelante aludiremos, limitándolo en todo caso a la reversión según su regulación urbanística.
Como es sabido, el derecho de reversión está sujeto a una dualidad de regímenes jurídicos; el contemplado en la Ley de Expropiación Forzosa para las expropiaciones ordinarias en su artículo 54, y el previsto en la Ley 6/1998, Page 876 de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones, en cuyo artículo 40 se establecen los que denominan supuestos de reversión.
En el caso de las expropiaciones urbanísticas, tales supuestos aparecen expresados dentro de un cuadro cerrado, de tal manera que cualquier otra expropiación cuya causa directa fuera distinta de las legalmente tasadas como eventualmente justificadoras de la reversión ha de entenderse excluida de los supuestos legales y, por ello, no comprendida dentro del mandato legal que resulta del artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa en orden a procurar su constancia registral.
En concreto, los supuestos de reversión a que se refiere la Ley 6/1998 son cuatro y parten, como condición necesaria para su reconocimiento, de la concurrencia de las siguientes circunstancias:
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En el caso de expropiaciones de terrenos afectos a usos dotacionales, procede la reversión en el caso de alteración del uso, salvo que el nuevo fuera igualmente dotacional público o el inicial se hubiera implantado y mantenido durante ocho años.
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Si, en el caso de expropiaciones para la ampliación o formación del Patrimonio Municipal de Suelo, se produce una modificación de planeamiento que altere usos, intensidades o aprovechamientos determinantes de un incremento del valor...
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