¿Matemáticas o Derecho?
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 646-659 |
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Prioridad
Las leyes de transcripción que, sin garantizar la validez de los títulos inscritos tan sólo concedían a quien primero se acogía a sus beneficios, un puesto o rango preferente al de sus adversarios, consagraron como lema de la institución el apotegma latino prior tempore potior jure 1
El artículo 126 del Anteproyecto redactado en 1848 por Luzuriaga, prescribía que el tenedor del Registro llevase un libro en el cual asentara la presentación de las copias auténticas de los títulos inscribibles, y este libro Diario que conservó el artículo 1.882 del Proyecto de Código civil de 1851 daba la clave para determinar la subordinación de las inscripciones y el va1or de los derechos, sobre todo en el procedimiento ejecutivo 2.
Sin ninguna vacilación y sacrificando antiguos privilegios, la Comisión redactara de la ley Hipotecaria centró todo el sistema sobre el riguroso orden cronológico de las presentaciones, acreditado por el Diario de las operaciones del Registro, y simplificó extraordinariamente los problemas que suscitó el ingreso de los títulos en el mismo, manteniendo.la unidad de la oficina y el uso de un solo libro de entrada 3. Page 647
El Diario, condensando las particularidades de la presentación, inicia la publicidad y concede un puesto a los presuntos derechos reales constituidos legalmente, aunque su efectividad resulte aplazada o condicionada, y hasta a los que resulten de títulos imperfectos por su fondo (ex. gr.: una hipoteca no aceptada) o por su forma (documentos con faltas subsanables).
La publicidad del Diario está subordinada a la de la futura inscripción, pero puede producir sus efectos antes de que ésta se realice, y aun sirve de punto de parada para computar el plazo concedido a los que traten de ejercitar el retracto legal. Punto es este último discutible, y hubiera sido de sumo interés, dice el señor Sánchez-Román 4, modificar el artículo 28 de la ley "con la significación de que no pueda invocarse para todo efecto otra fecha de las inscripciones que la del asiento de presentación, quitando las perplejidades que surgen de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en materia de retractos, según la que no es la fecha del asiento de presentación sino la de la inscripción, la que ha de tenerse en cuenta".
Las anteriores afirmaciones se hallan implícitas en los siguientes artículos del citado texto legal que, por su concisión, parecen corolarios:
Art. 25. "Los títulos inscritos surtirán sus efectos aun contra los acreedores singularmente privilegiados por la legislación común." "Los títulos inscritos, surtirán su efecto, en cuanto a tercero, desde la fecha de la inscripción."
Art. 26. "Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos."
Art. 28. "Se considerará como fecha de la inscripción, para todos los efectos que éste debe producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma."
Mediante la presentación se incoa el procedimiento hipotecario, cuya finalidad es la práctica de un asiento. Nuestra legislación, que da grandes facilidades para formalizar el acto 5, noPage 648 permite adquirir rango por medio de avisos telegráficos, ni remitiendo los títulos por correo. Ordena, para asegurar inmediatamente los derechos, que el Registrador extienda en el Diario, en el momento de presentarse cada título, un breve asiento de su contenido.
No quiere esto significar que el asiento deba practicarse irreflexivamente y sin examen del documento presentado. Al contrario, el Registrador puede rechazar los que notoriamente caigan fuera de su competencia por razón de la materia (por ejemplo, un préstamo con garantía de cédulas hipotecarias al portador) o del lugar (si por equivocación se presentase en un distrito hipotecario, el documento inscribible en otro), y hasta por la falta de requisitos esenciales (como si se presentara solamente un acta de protesto por falta de pago de una letra de cambio, para trabar un embargo).
Pero no conviene ir muy lejos en el empleo de estas facultades, cuyo oportuno ejercicio ha de reservarse para el momento de la calificación, y así ha de entenderse aventurada la afirmación que hacen Galindo y Escosura.6 sobre el deber que tienen los Registradores de negarse a extender en el Diario "asientos de obligaciones de crear, trasladar, modificar o extinguir para lo futuro el dominio o los derechos reales".
Ciertamente, la práctica de nuestros Registros se inclina a sentar en el Diario cuanto se presenta, y más bien ha de señalarse como incalificable abuso de algún sustituto o interino la práctica de hacer el asiento de presentación de cualquier documento relativo a inmuebles que se lleva a las oficinas de liquidación, sin perjuicio de extender en su día anotación preventiva por falta de previa inscripción.
No aparece regulada la forma de la petición de asiento ni en la Ley ni en el Reglamento hipotecario. Puede ser verbal e indeterminado, por ejemplo: si se acompaña un título universal cuya inscripción se solicita sin precisar las fincas a que afecta, o se ordena una anotación preventiva de una demanda de nulidad de un testamento 7: puede ir implícitamente en el documentoPage 649 presentado (por ejemplo : una compraventa) o formulada claramente en el mismo (si se trata, por ejemplo : de un arriendo inscribible), y, en fin, puede ir en un documento separado. Por regla general, la voluntad presunta de inscribir se entenderá suficiente para solicitar el asiento de presentación.
La prioridad, como hemos dicho, resulta de la fecha del asiento de presentación ; pero este principio, que en la generalidad de los supuestos sirve para resolver los problemas de prelación, tiene excepciones de mucha importancia:
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Por voluntad de los interesados puede señalarse un orden de prelación a los derechos contenidos en el mismo título, o de títulos que se presenten al mismo tiempo (Vereinbarte Rangordnung = Rango convenido).
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En los casos de divergencia entre el número, la fecha y el lugar del asiento de presentación, a pesar de los términos absolutos de la Ley, se atenderá a la colocación de los asientos en el folio del Diario, dando preferencia al superior (Locusprinzip = principio del lugar) sobre el inferior, si no contuviera reserva esplícita.
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Cuando el título que ha de motivar un asiento en los libros principales no se presente formalmente o el asiento se extienda de oficio por el Registrador, los conflictos que no puedan resolverse por los anteriores criterios se decidirán teniendo en cuenta la fecha respectiva (por ejemplo: la contradicción entre una nota y una inscripción).
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También gozará de preferencia, frente a otros más antiguos, el asiento de ampliación de un derecho (por ejemplo: en el supuesto de ampliarse la hipoteca por razón de intereses no satisfechos -art. 115 de la Ley Hipotecaria), o el que se derive de otro de prelación reconocida (sea inscripción o anotación).
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Objeto de especiales disposiciones que ha reconocido el artículo 284 del Reglamento Hipotecario es el supuesto de presentarse al mismo tiempo dos títulos contradictorios relativos a una misma finca. En tal caso deberán extenderse en el Diario los dos asientos, uno después de otro...
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