El marco de los derechos inscritos

Autor:Manuel Figueiras Dacal
Cargo del Autor:Registrador de la Propiedad
Páginas:149-180
RESUMEN

1. El titulo inscribible. 2. El proceso registral. Los principios hipotecarios. 3. El acceso de los derechos al registro. 4. La doble función coordinada de los notarios y registradores de la propiedad. 5. La función preventiva y creadora de los registradores.

 
ÍNDICE
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    El superior efecto transcendente "erga omnes" de los ACTOS inscritos tiene lugar, exclusivamente, en cuanto al objeto propio de la Institución registral, que es la publicidad de la "eficacia real" de los DERECHOS reconocidos por la legislación como "inscribibles", según los pronunciamientos del ACTA DE INSCRIPCIÓN.


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1. El titulo inscribible

Al margen de las diversas teorías jurídicas que, con más o menos fundamento, discrepan sobre si lo que se inscribe son los "títulos" (compra, donación, herencia,...) o los "derechos" (dominio, servidumbre, hipoteca,...), o, más bien, los "actos o negocios" en los que se asientan unos u otros, lo más aceptable para el "usuario" del Servicio Registral es entender que, en nuestro actual Sistema de "protección del tráfico jurídico", el REGISTRO DE LA PROPIEDAD debe publicar toda la "eficacia real" de los DERECHOS que se contienen en los TÍTULOS en los que se formalizan ACTOS o NEGOCIOS válidos, a los que un "fedatario público" dio autenticidad y forma jurídica adecuada, y que por la INSCRIPCIÓN adquieren un valor "trascendente" que sobresale de la esfera de los otorgantes y configura frente a todos el "estatuto real" de la PROPIEDAD.

Con el mismo enfoque, aunque más concisamente: En el REGISTRO DE LA PROPIEDAD se inscriben DOCUMENTOS auténticos en los que se da forma jurídica a los ACTOS o NEGOCIOS celebrados válidamente de los que nacen los DERECHOS, y se publica su eficacia transcendente "erga omnes".

Son, por tanto, dos los elementos esenciales que sirven de fundamento a la "seguridad jurídica" que proporciona el REGISTRO DE LA PROPIEDAD: El TITULO AUTENTICO que recogePage 150 un "acto válido" y el ASIENTO REGISTRAL que publica su "eficacia real".

Ambas funciones son atendidas por expertos "profesionales" de la especial rama jurídica: el NOTARIO y el REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.

Se ha señalado que uno de los postulados de la posición "liberal" en la Moderna Economía es el que propugna que el Estado debe delegar las funciones de carácter público siempre que sea posible hacerlo sin quebranto del bien común. Porque, se afirma, es la propia Sociedad, por medio de sus diversos "profesionales", la que debe promover las actuaciones precisas, e incluso determinar los medios adecuados, para satisfacer las necesidades de los ciudadanos.

Cuando la "función pública" es encomendada a un "profesional" con la formación jurídica adecuada para apreciar, incluso en la especialidad de la materia sometida a su consideración, la capacidad creativa de los particulares en sus relaciones sociales, se puede tener la seguridad de que se va a eludir el aspecto "funcionarista" negativo del empleado público que se limita al cumplimiento de los Reglamentos. Y, a la inversa, el "profesional del Derecho" que actúa como un experto en materia jurídica pero que, además, está dotado de una "cualidad pública" por virtud de la cual se le encomienda también una "función protectora de los derechos del individuo y de la Sociedad", no ha de limitar su actuación a sentarse en su despacho para firmar lo que le manden sus empleados, sino que ha de procurar acercarse a los ciudadanos, cuyos derechos debe proteger, para conocer sus necesidades y sus aspiraciones, y poder decidir, en consecuencia, lo que sea más conveniente para la comunidad. Si en su propia esfera de estudios y conocimientos se le encomienda en la comunidad una facultad "dirigente" es preciso que tenga un comportamiento profesional responsable, "que vea y averigüe, que examine y estudie y, en definitiva, que asesore y forme el juicio de los que le consulten, sin perder de vista el bien común". Deberá estudiar las Leyes y los Reglamentos, pero también está obligado a enterarse de lo que ocurre en las calles y plazas de los pueblos, y estar al corriente de lo que se piensa en todos los es-Page 151tamentos sociales, "saliendo a la vida privada para procurar que el pueblo se incorpore a la vida pública y que los ciudadanos sientan una actuación solidaria en aras del bien común de toda la Sociedad".

En nuestro actual Derecho, en sede del proceso de formación documental del TITULO que va a ser inscrito en el Registro de la Propiedad, compete, por lo general, primero al NOTARIO, y, en su caso, también a los funcionarios JUDICIALES y ADMINISTRATIVOS, dotados de "fe pública", la función de dar "forma jurídica" a la voluntad "creadora" de los otorgantes y configurar debidamente los derechos que nacen de los actos o negocios de la vida social, muchos de los cuales, por su "valor transcendente", han de afectar no sólo a las partes contratantes sino también a los terceros, que, por ello, deberán respetarlos. Y, por lo general también compete al mismo "fedatario público", que lo es por su especial condición de "profesional del Derecho", la función de "asesorar" jurídicamente a los otorgantes, adaptando los deseos de las partes a las "formalidades jurídicas necesarias para su eficacia" (Art. 147 Rgto. Notarial), por lo que deberá redactar las Escrituras "de acuerdo con la declaración de voluntad de los otorgantes" (Art. 176 Rgto. Notarial); pero, también deberá recoger en el documento público y auténtico todos los requisitos necesarios para lograr, en su caso, que los actos con "eficacia real" adquieran "valor transcendente" frente a todos. Y, para ello será imprescindible su "publicación" en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Por eso, con posterioridad a la actuación del "fedatario", es decir, en una etapa posterior -si bien, en interés de todos, deberá ser lo más inmediata posible al otorgamiento del documento que recoge el acto o negocio-, al trasladarse ese mismo acto a los Libros del REGISTRO de la PROPIEDAD para darles la "publicidad" que exige su "eficacia transcendente", el asiento registral debe ser fiel reflejo de esa voluntad negocial de los interesados, aunque no como una mera "transcripción" que nada añadiría, sino que "la inscripción deberá recoger, en extracto, únicamente la esencia de lo que verdaderamente va a producir efectos "reales". Es decir, no sólo lo que ya es válido entre los otorgantes y sus herederos, para lo cual basta la fuer-Page 152za del acto o convenio formalizado de manera "auténtica", sino sobre todo lo que se impone "erga omnes", es decir, frente a todos, aunque no hayan sido parte en el contrato.

Esa "publicidad registral" de lo que consta anteriormente "autenticado" en el TITULO hace posible que se pueda "dotar por Ley" a lo inscrito de unos efectos de "presunción" de exactitud e integridad, y, por consiguiente, de "validez" y "legitimidad" del acto, y también de su puntual conocimiento general. No se trata de una validez "inatacable" ni de un conocimiento "real" por los terceros ajenos al acto o contrato, sino sólo de unos "valores presuntos" establecidos por la legislación positiva en interés general del tráfico jurídico, por virtud de los cuales el contenido del Registro se impone a todos como la "verdad oficial" mientras no sea impugnada, y se establece, responsablemente, un "deber" de los terceros de interesarse en conocer ese contenido registral en cuanto pueda afectarle; o lo que es lo mismo, se establece una "obligación moral" de informarse oportunamente de lo que el Registro publica, porque, si no lo hace, habrá de sufrir, inexcusablemente, las consecuencias negativas que se imponen por el Sistema registral adoptado.

Estos especiales efectos tienen lugar porque la "publicidad registral" no es puramente "edictal" o meramente "publicitaria", ya que, según también está establecido por la Ley, para que esos efectos "presuntos" se produzcan, después de la intervención "autenticadora" del "fedatario", al REGISTRADOR compete la labor, "no precisamente más fácil y menos transcendente", de exigir la "acreditación" -si no lo está por la actuación del fedatario- de todos los requisitos que sean necesarios y suficientes para que el acto o contrato obtenga ese "plus" de eficacia "erga omnes". Es un verdadero y eficaz "control de la legalidad" de todo lo que pretende tener acceso al Registro. Y, para ello, previamente a la registración del acto, deberá "calificar" su "validez" y su "eficacia real" por su adecuación al Sistema Registral vigente ("principio de calificación"), para, después, con la suscripción del asiento registral practicado en los Libros Oficiales, refrendar su "legitimidad" ("principios de legitimación y de fe pública registral").

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En esta doble actuación "profesional", tanto del "fedatario" como del "registrador", se deben respetar por ambos, de una manera rigurosa, los requisitos esenciales establecidos como garantía del Sistema, y que se condensan en los llamados PRINCIPIOS HIPOTECARIOS.

2. El proceso registral Los principios hipotecarios

Es preciso superar el lema "prior tempore potior iure", y procurar, sin merma de su eficacia, que "el mejor en el derecho sea el primero en el Registro".

Es evidente que en toda actuación pública, sobre todo las que llevan consigo una función de "publicidad oficial", la exigencia de un "formalismo" adecuado a su finalidad constituirá una garantía efectiva de su eficacia, siempre que no resulte empañado por un rigor excesivo.

El procedimiento registral instaurado por la Legislación Hipotecaria y la Institución del REGISTRO DE LA PROPIEDAD es eminentemente formalista; pero también de una gran "sencillez" en sus trámites. Ambos aspectos se aprecian en el proceso que se debe seguir para que un acto acceda al Registro, hasta culminar en la práctica del asiento respectivo; tanto desde su singular "voluntariedad", que se plasma en el "principio de rogación", -ya que, salvo casos muy excepcionales, no puede haber inscripción sin una previa solicitud expresa, aunque sea...

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