La certificación de cargas y el mandamiento de cancelación en el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados
| Autor | Pedro Avila Navarro |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 643-664 |
Page 643
- Se basan estas notas en la regulación del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados en la Ley 1/1-1-2000, Ley de Enjuiciamiento Civil, así como en la nueva redacción que su Disposición Final 9 da a algunos preceptos de la Ley Hipotecaria; las citas que se hacen se refieren a esa nueva redacción, vigente el 8 de enero de 2001. Este es el procedimiento que sustituye al procedimiento judicial sumario del primitivo artículo 131 LH.
El procedimiento de ejecución directa comienza con la demanda y los requerimientos de pago a los demandados (deudor, hipotecante no deudor y tercer adquirente de la finca).
Sigue después el procedimiento reclamando al Registrador de la Propiedad una certificación de dominio y cargas de la finca.
- * La certificación se pide por el Organo Judicial al Registro por medio de mandamiento (art. 149 LEC-2000); y, si procede del Organo Judicial y en el procedimiento y momentos oportunos, poco importa que se firme directamente por el Juez o que el Secretario Judicial traslade la orden del Juez en una especie de testimonio-mandamiento; en el caso que dio lugar Page 644 a la R. 3-9-1992 «se debate en torno a la competencia del Secretario Judicial para expedir un mandamiento en el que afirma que en los autos pertinentes se ha acordado expedir al Registrador mandamiento para que libre y remita certificación de cargas»; y estima la Dirección que «la Ley Orgánica del Poder Judicial, en los particulares que ahora interesan y en aras de la agilidad y eficacia procesales, a la vez que establece que la Administración de Justicia se ejerce por Jueces y Magistrados, atribuye a los Secretarios la actividad de documentación, comunicación y ordenación e impulso procedimental (arts. 1, 279, 280 y 288 LOPJ), y a estas nuevas normas deben quedar supeditadas las reglas que, sobre mandamientos judiciales, establecen el artículo 257 LH y demás disposiciones concordantes de la legislación hipotecaria [...] el acto por el que se acuerda la expedición de la certificación de cargas entra dentro de los actos de documentación, cooperación, ordenación e impulso procedimental que son de la incumbencia del Secretario conforme a lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Esta certificación de dominio y cargas desempeña diversas funciones claves en el procedimiento:
-
Asegurar al Juez la subsistencia de la hipoteca, para sobreseer el procedimiento en caso contrario (art. 688 LEC-2000).
- * Los extremos que deben constar en la certificación, según el propio artículo 688 LEC-2000 y su remisión al artículo 656 LEC-2000, son:
- * - La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
- * - Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.
-
* - Que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. Algunos Jueces dan carácter sacramental a estas palabras, subsistente y sin cancelar, aunque las dos expresiones son sinónimas a efectos regístrales y, ambas, equivalentes a la afirmación de que «la inscripción está vigente» o incluso a la de que «la finca está gravada con la hipoteca...», cosa que no podría decir el Registrador si la hipoteca no estuviera subsistente y sin cancelar.
- * El sobreseimiento se dispone en el mismo artículo 688 LEC-2000: Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Tribunal dictará auto Page 645 >poniendo fin a la ejecución. Contra esta resolución podrá interponerse recurso de apelación.
-
* Pero no dice la Ley qué debe hacer el Juez si de la certificación del Registro resultara que ya se había expedido certificación para otro procedimiento de ejecución de la misma hipoteca; parece que también en este caso debería sobreseerse la ejecución por existencia de otro procedimiento; salvo que el acreedor hipotecario alegue que desistió de aquel procedimiento o caducó la instancia, en cuyos casos debería suspenderse el procedimiento actual hasta que se cancelara la nota extendida en virtud del anterior. El Juez debe observar que la nota de expedición de una certificación anterior avisa incluso del peligro de que la finca se haya adjudicado a un tercero en ese procedimiento anterior y la hipoteca no esté subsistente, aunque esté sin cancelar. Obsérvese también que, como luego se verá, extendida la nota de expedición de la certificación de cargas, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución; de manera que si sigue la ejecución actual, el remate y adjudicación de la finca no podrán provocar la cancelación de la hipoteca mientras esté vigente la primera nota.
-
Comprobar si hay algún tercer adquirente de la finca que no haya sido requerido de pago, para notificarle ahora la existencia del procedimiento.-La existencia de este tercer adquirente de la finca, hasta ahora desconocido, puede deberse a descuido del acreedor hipotecario o a que se ha inscrito una transmisión en el tiempo transcurrido desde la interposición de la demanda hasta la expedición de la certificación. Y debe notificársele por el Juez la existencia del procedimiento (art. 689 LEC-2000) para que pueda si le conviene, intervenir en la ejecución; o bien pagar, no porque esté obligado a pagar, sino porque es el único medio que tiene para salvar la finca.
- * Según el artículo 689 LEC-2000, si de la certificación registra!, apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca:
-
* - Esta notificación la hace el Juzgado, no el Registrador (como otras posteriores), sin duda porque no se trata de una mera notificación de existencia del procedimiento que se refleja en el Registro, sino una invitación a intervenir.
- * - Y se hace no sólo al posterior tercer adquirente de la finca, sino también al que hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de Page 646 la finca hipotecada o embargada [...] o bien la nuda propiedad o dominio directo.
-
* - De la remisión de este precepto al artículo 662 LEC-2000 se deduce que la intervención del tercer adquirente en el procedimiento consiste en pedir que se le exhiban los autos en la Secretaría, lo que se acordará sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores.
-
* - Y la posibilidad de pagar no requiere explicación; pero dice el artículo 662 LEC-2000 que, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley; este otro artículo se refiere a la limitación de responsabilidad hipotecaria frente al tercero, a las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición. Puede ocurrir que el acreedor estuviera ejecutando la hipoteca frente al deudor hipotecante y, por tanto, sin límite de intereses (art. 146 LH: el acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital...); y que la aparición de un tercer adquirente limite esa reclamación (sigue el art. 146 LH: ...mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114), a los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente o a la cantidad pactada, con el límite de cinco años (art. 114 LH).
- * - Y, respecto de esta limitación de responsabilidad, debe recordarse que los distintos conceptos de responsabilidad son estancos: la distinta naturaleza de la obligación principal y de la accesoria de pago de intereses impone, por razón del principio de especialidad, su garantía diferenciada (una cantidad por principal y otra por intereses) y no comunicante (los intereses que excedan de la cantidad garantizada no pueden reclamarse hipotecariamente con cargo a la cantidad asegurada por principal, ni al revés); así se deduce, entre muchos otros, de los artículos 12 LH y 220 RH y del mismo del artículo 692 LEC-2000. Este principio tiene una excepción, quizá más aparente que real, en las hipotecas en garantía de cuentas corrientes de crédito, cuando los intereses no hayan de pagarse separadamente, sino que se pacte su contabilidad como una de las partidas de cargo de la cuenta; en ese caso perderían su individualidad como tales intereses para confundirse con el saldo exigible cuando venza el período de liquidación.
- * - Ejemplo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba