Madruga Méndez, Joaquín: Transmisión del Derecho arrendaticio de Vivienda
| Autor | Elias Izquierdo |
| Páginas | 239-248 |
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Dice el Profesor Espín Cánovas en su Prólogo, que la angustiosa escasez actual de viviendas hace brotar una legislación "de emergencia", que trata de solucionar en cada caso los problemas, del modo que se estima más justo.
Dentro del marco intervencionista, el arrendamiento urbano ha sido objeto de reiteradas normas que tienden a estabilizar la relación jurídica, en beneficio del arrendatario, "creando para éste un derecho de importante sustancial patrimonial, cedible y heredable en ciertos casos".
A través de la regulación legal, cabe atisbar la idea socialmente relevante, de los individuos que integran el "hogar familiar", sustentáculo lógico de los derechos que la Ley reconoce a determinados parientes.
Tampoco olvida el legislador los derechos del arrendador, parte evidentemente sacrificada en nuestra Ley arrendaticia, más que por la estabilidad de la relación jurídica, por la congelación de las rentas.
El trabajo se divide en los partes En la primera se trata de la cesión inter vivos de vivienda y en la segunda de la sucesión mortis causa. Ambas partes se dividen en cuatro secciones, con la misma estructura: sección I: "Consideraciones generales"; sección II: "La cesión o la sucesión viortis causa en la L. de A. U."; sección III: "La cesión o sucesión mortis causa en la legislación especial protectora de Viviendas", y sección IV: "La cesión o la sucesión mortis causa en la doctrina del Tribunal Supremo y de las Audiencias Territoriales"
Completan el trabajo una serie de formularios en relación con la materia arrendaticia expuesta; un índice de sentencias del Tribunal Supremo y otro de las Audiencias; una relación de bibliografía y un cuadro de las abreviaturas utilizadas.
Cesión "ínter vivos" de vivienda.-El autor trata primero del concepto de cesión de contratos, diferenciando esta figura de la cesión de créditos, asunción de deudas, doble negocio de cesión de créditos y asunción de deudas y de la novación de contratos.
Estudia después las relaciones entre la cesión de contrato y subcontrato, y cita reiteradas sentencias de nuestro Tribunal Supremo, que marcan las diferencias.
En tema de su naturaleza jurídica, después de estudiar las teorías negativas y positivas, concluye afirmando que "la regulación legal de la cesión de vivienda se concibe como un contrato unitario de disposición, por el que se opera una transmisión integral de los elementos activos y pasivos del arrendamiento".
Después de estos preliminares se ocupa de la cesión del contrato de arrendamiento y de la cesión del derecho arrendaticio de vivienda. Define el contrato de arrendamiento y da sus requisitos esenciales. Estudia brevemente la evolución histórica de la cesión arrendaticia, "la más antigua [cesión] que conocen los Códigos". La posibilidad de admitir la cesión del arrendamiento en nuestro Código civil es muy dudosa. La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente distingue entre transmisión inter vivos y sucesión mortis causa, y a su vez, según se trate de arrendamiento de viviendas o de locales de negocio. Las transmisiones inter vivos se regulan en los artículos 23 y siguientes, y la sucesión mortis causa, en los artículos 58 y siguientes.Page 240
El capítulo II, de esta primera parte, expone brevemente la cesión de viviendas en Derecho comparado, ocupándose de la materia en cuanto se refiere al Derecho común y a la legislación especial.
Entra ya de lleno en la materia, tratando de la cesión en la Ley de Arrendamientos Urbanos, enunciando el principio general y estudiando el juego del principio prohibitivo del artículo 23 y el reconocimiento expreso de la validez de la cesión de la vivienda a los familiares del inquilino del articulo 24, como un contrato unitario de disposición, por el que se opera una transmisión integral de los elementos activos y pasivos del arrendamiento, en contradicción manifiesta con el principio general del Derecho civil, que exige el consentimiento de las dos partes de la primitiva relación contractual
La prueba de la cesión autorizada puede realizarla el arrendador por cualquier medio, sin excluir las presunciones, que han de jugar un importante papel, dado el carácter subrepticio y fraudulento de la cesión a que nos referimos. En este terreno ha proclamado nuestro Tribunal Supremo, que, al igual que sucede con el subarriendo, para acreditar la cesión no será necesaria una prueba plena, bastando "una racional presunción de la misma, en virtud de signos indicíanos"; pero matiza en otra sentencia que, "aunque sea por pruebas indirectas o presunciones, es preciso probar los hechos demostrativos de la supuesta cesión".
El subarriendo total y la cesión llevan aparejada idéntica consecuencia, y aunque la simple transmisión de la posesión podia generalmente basar lógicas presunciones de cesión, son de extrema utilidad en muchos casos los requerimientos notariales para lograr del cesionario o de sus familiares las verdaderas características de la transferencia o la prueba de la existencia de ciertos signos indiciarios de la cesión.
Son características de la cesión familiar del articulo 24: a) ser voluntaria para el cedente y vinculante para el cedido; b) no ser necesario el consentimiento del cedido; c) relación de parentesco, determinado en la Ley, entre los cesionarios y el cedente; d) subordinación de la eficacia de la cesión al cumplimiento de la notificación al arrendador, y e) que el cedente debe ser contratante originario.
La Jurisprudencia ha declarado que la cesión consiste en el traspaso que hace el inquilino de sus derechos y obligaciones a un tercero, con todas las acciones que le son anejas. Dice el autor que propiamente la subrogación es, por su esencia, una especie de cesión. En rigor, como dice Hernández Gil, son conceptos sucesivos, porque la cesión hace referencia al acto transmisivo y la subrogación a los efectos derivados de la transmisión.
El cesionario no puede subrogar, a su vez, a sus parientes por actos inter vivos, y en cuanto a la sucesión mortis causa, se aplica el régimen más restrictivo del artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Aunque la Ley no lo diga expresamente, es requisito de licitud, que la cesión familiar se realice a título gratuito.
Sólo puede ser cedente el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento de vivienda y el que lo fuere a virtud del arrendamiento forzoso previsto en la disposición adicional segunda. En opinión del autor, podrá subrogar el subarrendatario que hubiere alcanzado la condición de inquilino, en los supuestos de los artículos 17 y 46 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y también el heredero que haya sucedido al inquilino fallecido durante la fase contractual.
Son cesionarios los familiares determinados en el artículo 24. Quedan excluidos los parientes por afinidad. Tampoco cabe comprender a los hijos ilegítimos, no naturales, ni a los naturales no reconocidos.
Entiende Madruga, que no opera ningún orden de preferencia y noPage 241 pueden aplicarse por analogía los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para que la subrogación opere se precisa la convivencia, es decir, la utilización de la vivienda junto con el inquilino, como morada habitual, aunque se interrumpa transitoriamente, siempre que no exista el animus de variar definitivamente de domicilio. El precepto funda la convivencia sobre "una conducta deducida de la repetición de actos", como hace notar la jurisprudencia. En cuanto al plazo de convivencia, hay que distinguirlo con la Ley en la mano.
La cesión familiar alcanza a todas las viviendas propiamente dichas y a los locales destinados principalmente a viviendas. Respecto a los que tengan finalidad distinta de la de servir de morada de arrendatario, aunque tengan la conceptuación legal de viviendas, no admitirán el ejercicio de la...
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