Arrendamiento de local para garaje, interpretación de Ley y otras cuestiones (Notas a propósito de la Resolución de 5 de octubre de 1981).

AutorFrancisco de A. García Serrano
CargoNotario
Páginas1085-1100

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I

Afirmaba recientemente Azpitarte Camy 1 que si hasta hace pocos años el deseo y el problema de cada español era tener su coche, hoy el deseo y el problema es el de tener donde aparcarlo, deseo y problema que se acucian con ese «signo de los nuevos tiempos» en que parece haberse convertido la inseguridad ciudadana.

Por ello la problemática jurídica de los garajes viene llamada a convertirse en tema de moda para los comentaristas 2. Ciertamente será más compleja al conectarlos con los regímenes de Propiedad Horizontal, pero tampoco van a ser menores los que deriven de poner en relación los negocios jurídicos que los tengan por objeto con unas leyes civiles que se dictaron sin que a sus autores pasara siquiera por la mente el mero hecho de la existencia de aquéllos.

Una de estas cuestiones es, sin duda, la del arrendamiento de los garajes, que plantea como primera y principal 1a de si deben quedar sujetos a la Ley especial de Arrendamientos Urbanos o al Código Civil (con las notables diferencias de régimen que conlleva 1a aplicación de una u otro). Pero es claro que la gama de supuestos que pueden presentarse en la práctica exige un análisis de cada caso para hallar una respuesta concreta.

Page 1086En este propósito cabe decir que los supuestos pensables pueden encajar -al menos básicamente- en alguno de los siguientes apartados:

I. Hay casos en que la ubicación del vehículo se realiza en un solar (cercado o no) habilitado al efecto.-El propósito del propietario es, normalmente, obtener cierta rentabilidad económica en el período que media entre el derribo del edificio y su reconstrucción, y suele ser relativamente frecuente en ciudades de gran congestión de tráfico. En tales supuestos es evidente que ni la relación con el propietario del solar que lo cede en arrendamiento para aquella finalidad, ni la que se traba (bien que casi instantáneamente) con el propietario del vehículo, pueden estimarse sujetas a la Ley especial de Arrendamientos, pues -aparte no existir «edificación habitable»- la existencia en el segundo caso de una obligación de «custodia» o bien se eleva a la categoría de «concausa» del arrendamiento (convirtiéndolo en complejo), o bien se erige en causa principal del negocio (lo que lo transforma en depósito) 3.

II. En otros, en cambio, la ubicación del vehículo se realiza en un local «ad hoc».-Esta es la hipótesis más frecuente, siendo diversos también los supuestos que pueden distinguirse:

A) Cabe, en primer lugar, que el local se arriende para que el arrendatario establezca su propia industria de garaje, lo que, evidentemente, sujeta la relación entre el propietario y el arrendatario en la órbita de la Ley especial 4.

B) Pero puede también ocurrir que el objeto del arrendamiento sea una industria de garaje preexistente, en cuyo caso dicha relación se sujeta al ámbito normativo del Derecho común.

Determinar cuándo estamos ante un arrendamiento de industria o de local es una cuestión de hecho que deberá ser analizada en cada caso concreto. En este punto, el casuismo de nuestra jurisprudencia es extraordinario: en líneas generales, parece haber acuerdo en que el arrendamiento de industria exige que con el local se entreguen todos los elementos necesarios para su explotación (Sentencias de 1 de julio de 1960 y 15 de marzo de 1961); que la industria sea preexistente a la celebración del contrato (Sentencia de 21 de abril de 1949). y que lo que se arriende esté debidamente organizado (Sentencias de 23 de marzo de 1946 y 13 de noviembre de 1963), incluso cuando los elementos integrantes de esa Page 1087 organización sean rudimentarios e imperfectos. En otro orden de cosas, la jurisprudencia ha considerado indiferente el cumplimiento de las prescripciones fiscales (Sentencia de 17 de marzo de 1950), así como el que el arrendatario lleve a efecto mejoras en las instalaciones (Sentencia de 6 de febrero de 1960) 5. Y se ha llegado a considerar presunción contraria al arrendamiento de industria la falta de inventario de sus elementos (Sentencias de 29 de abril de 1953 y 23 de diciembre de 1954) e incluso la inexistencia de contrato escrito (Sentencia de 4 de julio de 1959). De todas formas, advierte Motos Guirao 6 que la interpretación de esta jurisprudencia apenas sí admite generalización, precisamente por el casuismo que la caracteriza.

De todas formas, en cualquiera de los casos citados es claro que la relación que media entre el titular del local (sea cual fuere su título) y el propietario del vehículo que desea ubicarlo en él, tampoco puede acogerse al ámbito de aplicación de la Ley especial; en la mayoría de los casos, la presencia del elemento «custodia» hará de la figura -como antes veíamos- un arrendamiento complejo o un depósito, según los casos (y ello con independencia de que se arriende una cabina fija entre las varias existentes o bien que el contrato tenga por objeto la guarda del coche sin ocupar un espacio determinado). Para el caso -químicamente puro y casi académico- en que se constituya un auténtico arrendamiento de cosa faltan razones, como más adelante se verá, para acoger la figura al ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

  1. Cabe, por último, que lo perseguido por el arrendatario del local sea custodiar en él su propio vehículo, y dentro de este apartado habría, a su vez, que subdistinguir diversas hipótesis:

a) En primer lugar, puede darse el caso de que el arrendamiento constituya un negocio an se», con individualidad plena e independiente, por tanto, de otro tipo de relación (es el caso contemplado por la Resolución de 5 de octubre de 1981).

b) Pero puede también ocurrir que ese arrendamiento sea una relación subordinada v secundaria respecto de otra principal. En este caso hay que ver en qué forma y medida el régimen del garaje viene dado por Page 1088 el del elemento «principal», al que en cierta medida sirve o va ligado. Y para ello podrían distinguirse dos tipos o especies de vinculación:

En primer lugar, podríamos hablar de una vinculación objetiva, derivada básicamente de la conexión establecida entre el garaje y la vivienda en los Estatutos de la Propiedad Horizontal. En tales casos, y en principio, siempre que entre la plaza de garaje y el elemento principal (sea vivienda o local de negocio) haya lo que Azpitarte Camy denomina «situación de plena vinculación», el elemento principal determinará el régimen normativo del accesorio 7.

Por el contrario, en los casos en que no exista dicha vinculación habrá que resolver el problema interpretando los términos del contrato para averiguar si la intención de los contratantes ha sido la de aplicar al elemento secundario el régimen del principal (vinculación funcional) o, por el contrario, considerar que se trata de dos contratos distintos e independientes. Es, por tanto, una cuestión de interpretación que habrá de resolverse por la aplicación de las reglas generales de los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil. No obstante, puede defenderse la idea de que -en última instancia- la duda insoluble deberá resolverse a favor de la aplicación del Derecho común, habida cuenta su carácter expansivo 8.

Un interesante caso de lo que hemos venido en denominar «vinculación funcional» se plantea en relación con las cocheras arrendadas para la custodia de vehículos que, en sí mismos, constituyen el «establecimiento» de la industria mercantil de su titular; nos referimos al caso de que el garaje se arriende para acoger al vehículo destinado a taxi o al reparto de mercaderías, por ejemplo. ¿Cabría estimar que tal hecho basta para que dicha relación quede sujeta a la Ley especial de Arrendamientos?

Al amparo de la legislación anterior, la postura del Tribunal Supremo fue favorable a acoger la figura dentro del marco de dicha ley. Así, la Sentencia de 9 de octubre de 1952 señaló que el arrendamiento de un local destinado a cochera para depósito de un taxímetro debe reputarse vivienda (?), y en fuerza de tal ficción lo engloba en el ámbito de aquélla. Por su parte, la de 3 de febrero de 1954 determinó que el «arrendamiento de una cochera o garaje cuyo uso se cede tan sólo para que el arrendatario pueda guardar en el mismo sus propios vehículos, sin que conste que éstos constituyan elemento de una industria a que aquél se dedique, Page 1089 no tiene el concepto de local de negocio, conforme al artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque no se ejerce con la guarda de vehículos propios una actividad industrial o mercantil» 9.

Más recientemente, una Sentencia de 14 de mayo de 1974 se refirió a un supuesto de arrendamiento de un local destinado a custodiar un ómnibus de servicio de pasajeros, que ha dejado de usarse por...

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