Los llamados «pactos de vencimiento anticipado de la hipoteca» como condición resolutoria explícita del préstamo hipotecario. Lo positivo y lo negativo de la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1999
| Autor | Fernando Gomá Lanzón |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 227-230 |
Desde hace más de quince años y a través de sucesivas resoluciones, la D.G.R.N. ha venido perfilando la figura de lo que se ha dado en llamar el pacto de vencimiento anticipado en la hipoteca, es decir, el que se establece en la escritura de préstamo hipotecario y que precipita el final del mismo por diversas y variadas causas.
En atención a cuáles sean estas causas, algunos de estos pactos se han calificado de inscribibles por tener trascendencia real; así, cuando la resolución viene motivada por el impago de contribuciones o cuotas de comunidad, por existencia de cargas o gravámenes desconocidos en el momento de otorgar la escritura, o por la disminución del valor de lo hipotecado si no se produce una ampliación suficiente de la hipoteca. Otros, sin embargo, se han entendido como de carácter obligacional y, sin discutir su validez, se les ha negado el amparo del registro: quiebra o suspensión de pagos del deudor, o el vencimiento establecido en caso de enajenación o gravamen de la finca hipotecada, esto último por ir contra el principio de libertad de contratación y fomento del crédito territorial. Y, naturalmente, hay pactos que son nulos por ser ilegales.
La jurisprudencia hipotecaria, por tanto, a lo largo de los años, ha ido matizando casuísticamente la naturaleza jurídica de estos pactos, decidiendo en la diversidad de pareceres entre notarios y registradores.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 27 de marzo de 1999, declara nulas y abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado. Todas. Las reales y las obligacionales. Las declaradas inscribibles y las no inscribibles. Desde luego no se puede negar que el Alto Tribunal ha simplificado la cuestión.
La opinión que merece esta resolución al autor no ofrece dudas: «preconiza erróneamente» la nulidad, es una «revolución jurídica injustificada», «estupefacción», «claramente en contra de la práctica negocial, procesal, notarial y registral actualmente existente», etc.
La sentencia basa su declaración de nulidad en el contenido combinado de los artículos 127 y 135 de la Ley Hipotecaria y 1.127 y 1.129 del Código Civil, deteniéndose García García en la interpretación que de los mismos realiza el Tribunal y procediendo a continuación a una severa crítica de aquélla. En realidad, concluye, a lo más que se podría llegar en cuanto a los artículos de la Ley Hipotecaria es a decir que guardan silencio sobre la posibilidad de esos pactos; y el artículo 1.127, al constituir una presunción...
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