Liquidación posesoria.
| Autor | Manuem Matías Cerrolaza |
A) La liquidación de gastos
Una vez cumplido el plazo pactado, con la consiguiente devolución del automóvil al arrendador, ha de procederse a la liquidación de los gastos que, en su caso, se hubiesen realizado. Así, es preciso distinguir entre gastos útiles (aumentan el valor de la cosa y la hacen más productiva), de recreo (sólo aumentan su valor), y necesarios (dirigidos a la conservación de la cosa y, que por tanto, producen más que un aumento de valor, una estabilidad del mismo)22.
El arrendatario tendrá respecto de las mejoras útiles o de recreo el mismo derecho que el usufructuario23, y por consiguiente está facultado para realizarlas sin alterar la forma o sustancia del automóvil arrendado. No obstante, no tendrá por ello derecho a indemnización, si bien podrá retirarlas si fuese posible hacerlo sin detrimento del vehículo. También se le concede la facultad de compensar las mejoras con los desperfectos a su cargo (arts. 487 y 488).
Naturalmente, el régimen legal citado será aplicable en defecto de pacto entre las partes. Así, la STS (1.ª) de 13 de diciembre de 1993 (RJ 9614) dice que dada la remisión que efectúa el artículo 1.573, entra en juego el 487 también del Código Civil, que excluye a los arrendatarios de toda indemnización por mejoras útiles, pues no siendo tales preceptos de derecho necesario, sino de naturaleza facultativa, no concurre su inaplicación en razón a que no medió entre las partes convenio de alteración del régimen legal24. Cabe hacer alguna consideración sobre la posibilidad de aplicar en el arrendamiento de automóviles, la facultad compensatoria de desperfectos de los bienes con las mejoras realizadas en ellos, que el art. 488 del Código Civil otorga en sede de usufructo. Así, MANRESA entiende que "como el motivo de la ley es el mismo, y como éste, al cabo, es un derecho que respecto de las mejoras tiene el usufructuario", la facultad que el artículo 488 concede al usufructuario también corresponde al arrendatario según el precepto del artículo 1.57325.
En contra, MUCIUS SCAEVOLA niega la facultad compensatoria al arrendatario, al entender que los desperfectos, interpretando el artículo 500 del Código Civil, son consecuencia de la falta de ejecución de las reparaciones necesarias, cuya realización se atribuye al propio arrendador, y no al arrendatario, como ocurre en el contrato de usufructo para el poseedor del bien26.
DÍAZ ROMERO discrepa del razonamiento del citado autor, ya que los desperfectos a que hace referencia el art. 488 no se circunscriben de forma exclusiva a los derivados de la falta de reparaciones necesarias, entre las cuales, en contra de la opinión de MUCIUS SCAEVOLA, sí se atribuyen al arrendatario del mismo modo que al usufructuario las ordinarias, en cuanto pueden ser resultado de culpa o negligencia del arrendatario27. Cabe pensar, a juicio de la autora, "que si el arrendatario ha realizado inversiones mejoraticias en el bien arrendado, no ha de haber inconveniente en compensar lo deteriorado con lo mejorado, equilibrando así el patrimonio de ambas partes. En definitiva, es tal proporcionalidad la que se pretende conseguir, suavizando así el detrimento económico que sufriría el arrendatario, al verse privado de sus inversiones, aunque haya sido justamente por la naturaleza y contenido de su derecho arrendaticio"28.
Por otro lado, vencido el plazo contractual es obligación del arrendador reembolsar al arrendatario los gastos necesarios que, en su caso, hubiese realizado. Como ya se ha señalado, el arrendatario ha de poner en conocimiento del dueño urgentemente las reparaciones que sean precisas para mantener el automóvil en correcto estado de funcionamiento (art. 1.559, p. 2 del Código Civil). El arrendatario podrá unilateralmente realizar los gastos necesarios relativos al automóvil y exigir su reembolso posteriormente al arrendador:
- cuando éste, debidamente notificado, no los realice29
- ante una hipótesis de reparación urgente, es decir, que sea debido a un menoscabo que precise una reparación inmediata a fin de evitar un serio peligro para el arrendatario o para los terceros. No obstante, es preciso advertir que -como subraya LUCAS FERNÁNDEZ- "el arrendatario que se decide a dar ese paso de acometer unilateralmente la obra de reparación que estima urgente, corre a su vez un riesgo: el de que sea negada tal urgencia y aun la misma necesidad de la obra, y en último término que debiera de haberse realizado en la forma llevada a cabo por el arrendatario, puesto que quizá, aun siendo urgente, podría haberse ultimado con menores costos. Y que los Tribunales, en definitiva, puedan estimar razonable la postura del arrendador"30. Para ALBÁCAR, en caso de urgencia el arrendatario puede asumir unilateralmente la ejecución de las reparaciones necesarias en lo que fuere imprescindible, procediendo a la comunicación inmediata de ello al arrendador31.
- cuando exista peligro de pérdida o destrucción del vehí-culo (artículos 1.555.2.º y 1.563 del Código Civil)32.
En relación al reembolso por gastos útiles o necesarios, cabe preguntarse si el arrendatario goza de la facultad de retención33 sobre el automóvil arrendado hasta que se le abonen las cantidades debidas.
La jurisprudencia ha negado la facultad de retención al arrendatario, so pretexto de reembolsos, tras la terminación del contrato, declarando que aquél es únicamente poseedor civil, por lo que al extinguirse el arrendamiento, si retiene la cosa lo hace viciosamente (SSTS, 1.ª, de 23 de mayo de 1946, RJ 693 y 5 de marzo de 1959, RJ 1095). Asimismo dice que el arrendatario carece del citado derecho de retención del art. 453 del Código Civil, que es un precepto general, aquí inaplicable, al concurrir uno especial, que son los arts. 1.604 y 1.605 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que reconocen al arrendatario exclusivamente el derecho a pedir, en fase de ejecución de sentencia de desahucio, el avalúo e indemnización de las mejoras realizadas (STS, 1.ª, de 23 de mayo de 1951, RJ 1625)34.
En nuestra opinión dichos preceptos de la ya derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, dado que forman parte del Título XVII, dedicado al juicio de desahucio, sólo podían ser aplicables al arrendamiento de bienes inmuebles35. Por otro lado, cabe recordar que la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, admite el desahucio por impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, y por expiración del plazo fijado contractualmente, sólo cuando el arrendamiento tenga por objeto fincas rústicas o urbanas (cfr. art. 250.1.1º LEC).
Son argumentos favorables a la posibilidad de que el arrendatario retenga el vehículo en caso de que el arrendador no le abone los gastos útiles o necesarios efectuados: el fundamento de la retención, que es evitar el enriquecimiento injusto, y que constituyendo un principio general del Derecho, debe aplicarse en todo caso, así como que se trata de una facultad instituida por el art. 453 con carácter general, por lo que no es necesario recurrir a la analogía para su aplicación a casos no previstos36.
B) En particular, las visicitudes del vehículo estacionado en parking y que resulta sustraído o deteriorado
Por otra parte, es preciso examinar qué consecuencias pueden derivarse en el supuesto de que el arrendatario estacione el automóvil en un parking y se ocasionen daños en el vehículo o su sustracción. En este sentido, la STS (1.ª) de 10 de junio de 1929 (CL núm. 119) califica como arrendamiento de local "el acto de llevar y encerrar" un automóvil en el garaje del demandado a cambio de un precio deter- minado por día, si bien pone de relieve la existencia de una obligación de custodia del vehículo. El Supremo dijo:
"(...) que el acto de llevar y encerrar (...) su automóvil (...) al garaje del demandado, mediante el pago de la cantidad de 2 pesetas 50 céntimos por día, sin que consten pactos o cláusulas especiales, constituye un contrato de arrendamiento de local comprendido en la definición del artículo 1.543 del Código Civil, aunque llevara implícita la obligación por parte del arrendador de vigilar y custodiar el automóvil en términos generales, por tratarse de estar encerrado en un garaje público, donde también lo están o pueden estarlo otros coches, con facultad sus dueños o encargados de entrar y salir libremente y hacer en ellos las operaciones peculiares de estos vehículos.
(...) que esta obligación de vigilancia y custodia del automóvil encerrado no desnaturaliza el contrato de arrendamiento de un espacio del garaje, para convertirlo en depósito del coche, pues a favor de la primera calificación lleva la finalidad del acto de encerrar el automóvil que, salvo pacto expreso en contrario, no es otra que la de albergarle durante el tiempo que no funciona, sin que el dueño traspase la posesión del mismo al del garaje; la subsistencia del contrato por el mero hecho de volver a encerrar el coche, después de haberlo sacado cuantas veces quiera el dueño, lo que contradice la naturaleza del depósito, del que no se alcanza la utilidad no siendo por término adecuado a la necesidad de la guarda y conservación de la cosa, lo que puede establecerse por tiempo indeterminado contra lo que es de esencia en el arrendamiento a tenor del artículo 1.543 del Código Civil, repugnando a la lógica de los actos el que en el transcurso de un día se constituyan y levanten tantos depósitos como veces entre y salga el automóvil del garaje; la parvedad de la retribución, así como su uniformidad tan desproporcionada por el primer concepto con los riesgos y obligaciones de que habría de responder el dueño del local si tuviera el carácter de depositario y tan carente de relación con el valor de la cosa que lo mismo devenga la guarda de un vehículo de alto precio y especiales cualidades que otro de baja cotización y mediana fabricación e ínfimos elementos (...)".
No obstante, la argumentación del Tribunal Supremo "ha de ser contemplada sin desvincularla del marco socio-económico correspondiente...
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