Los límites a la eficacia de la inscripción del remate (Crítica de la doctrina jurisprudencial iniciada por la STS de 5 de marzo de 2007)
| Autor | Jose A. Álvarez Caperochipi |
| Cargo | Profesor Titular, acreditado Catedrático Magistrado |
| Páginas | 2045-2077 |
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La STS de 5 de marzo de 2007 dictada con unanimidad por el pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, y redactada por el Exmo. Señor don Francisco Marín Castán, concluye que después de un procedimiento de apremio (judicial o administrativo) sobre bienes que consten en el Registro a nombre del embargado, si el rematante inscribe, el artículo 34 LH ampara su adquisición a non domino. La sentencia realiza un riguroso y detallado examen de las previas vacilaciones jurisprudenciales, y concluye que la adquisición del rematante se apoya en el registro, que salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del trasmitente 1. La sentencia reniega también de la distinción jurisprudencial entre doble venta y venta de cosa ajena, y considera el remate como una segunda venta, que si se inscribe debe prevalecer sobre la anterior no inscrita 2.Page 2047
El nuevo criterio jurisprudencial está ligado a una doctrina crítica, que se habría iniciado recientemente, quizá como un clamor ante la falta de seguridad de las adquisiciones en subastas judiciales, y por la escandalosa devaluación, en ocasiones, de la propiedad en la ejecución 3. En particular, después de la reforma de 1992, y sobre todo tras la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/ 2000, muchos autores se declaran partidarios de aplicar el principio de publicidad registral a favor del rematante 4. A mí, sin embargo, me parece quePage 2048pudieran existir razones que quizá deberían hacer reconsiderar la nueva doctrina del Tribunal Supremo, y que paso a exponer a continuación.
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La adquisición en subasta judicial no puede garantizar la identidad de la finca subastada por los frecuentes errores al identificar el objeto o sujetos de la acción ejecutiva
Parece que el primer gran escollo para defender dogmáticamente la extensión del principio de publicidad a los remates judiciales es la imprecisión en la identificación exacta del objeto y sujetos del proceso ejecutivo, mucho más grave que en las inscripciones ordinarias; y el registro no ejerce ni puede ejercer sobre el mandamiento de embargo, ni siquiera los controles de identidad material y personal que exige a las escrituras ordinarias que fundan una inscripción (art. 51 RH). Los errores y defectuosa descripción de fincas (en su identidad o extensión), y los errores en la identificación de los titulares de las fincas, son relativamente frecuentes en las anotaciones preventivas de embargo y anuncios de subasta, y por lo tanto en los remates. Aunque el artículo 166 RHPage 2049establece que las anotaciones preventivas se practicarán en la misma forma que las inscripciones, el artículo 75 LH al regular la nulidad de las anotaciones se muestra muy poco riguroso con la falta de identidad o descripción inadecuada de la finca o de su titular, pues basta que pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte 5.
De todos es sabido que el juzgado que ejecuta puede no controlar la realidad física o entidad superficial de los bienes subastados, y en ciertos casos aún se desconoce la situación real y localización de los bienes inmuebles subastados 6. La finca embargada puede no existir o puede ser difícil de identificar, o tener superficie o linderos muy distintos de los referidos en la anotación de embargo, o puede tratarse de un embargo no determinado de «resto» de finca, difícil de concretar después de varias segregaciones o agregaciones; o identificarse la finca en calles, lugares o localidades confusas o equivocadas 7. Y lasPage 2050irregularidades en la identificación de los titulares registrales de fincas son también frecuentes 8.
La doble inmatriculación es un problema distinto de la extensión de los efectos de la publicidad a los datos de hecho, pero cabalmente ligado al mismo 9; la falta de constancia de la identidad física de la finca es la razónPage 2051por la que la jurisprudencia, en general, niega la eficacia de la publicidad registral en la doble inmatriculación, aunque la misma provenga de vendedores distintos 10.
Se plantea entonces el problema de si puede garantizarse la publicidad del remate cuando no hay un hecho cierto (ni subjetivo, ni objetivo) que lo sustente 11. El objeto del remate: ¿resulta de la realidad, del proceso ejecutivo o resulta de la descripción del registro? Se plantea también qué debe hacer el juez si descubre, a lo largo de la ejecución, que la finca embargada está deficientemente identificada en los títulos ejecutivos, en la anotación o si descubre que el inmueble ejecutado está doblemente inmatriculado (bien porque existe una doble inmatriculación, bien porque por efecto de la defectuosa descripción una finca esta enclavada en la otra), o si descubre que la identidad física en la realidad difiere sustancialmente de la que se describe en la anotación de embargo. Yo creo que la respuesta es que el juez debe continuar la ejecución 12, haciendo la advertencia pertinente, pero ello sólo tiene sentido porque el registro no garantiza la propiedad a non domino, sinoPage 2052que es el rematante el que debe investigar primero y defender después la realidad y exactitud de la titularidad inscrita y rematada 13.
El adjudicatario de un remate debe aceptar la subsistencia de todos los gravámenes anteriores (art. 670 LEC), lo que comprende todos aquellos gravámenes registrales y manifiestos que hayan de subsistir, y también las limitaciones legales del dominio 14. La finca se adquiere con sus cargas legales: el artículo 1.640 del Código Civil lo refiere expresamente para el retracto enfitéutico, el artículo 37.3 LH a los retractos legales. El artículo 593.2.II LEC permite específicamente a un tercero acreditar el carácter de vivienda familiar del inmueble embargado para oponerse al embargo 15.
La razón dogmática para la subsistencia de las limitaciones legales es justamente su carácter de manifiestas (puestas de manifiesto por la ley o por la realidad de hecho). Y, a mi juicio, en aplicación del mismo principio, el derecho manifiesto por antonomasia es la propiedad (definido por la ley constitu-Page 2053cional y la realidad manifiesta), y por ello es el derecho que con más razón debe prevalecer frente al «tercero» en las subastas judiciales; y el registro sólo puede ofrecer, en consecuencia, un reforzamiento de las garantías del remate en el sentido de inoponibilidad, no de la publicidad. Y no tiene sentido que tengan mayor protección frente al remate el titular de un retracto legal o de una servidumbre manifiesta, que el propietario (cuyo título tiene una particular excelencia, pues tiene el rango de los rangos: la protección constitucional).
Según el régimen establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, en el proceso ejecutivo se ha debido requerir al embargado que señale si el inmueble embargado está ocupado por alguna persona, y el título que ostentan para esta ocupación (art. 589.1 LEC); se ha debido notificar la ejecución y requerir a los poseedores su título de posesión (art. 661 LEC). Y a petición del ejecutante debe valorarse la situación posesoria del inmueble ejecutado lo que puede hacerse antes (art. 661 LEC) o después del remate (art. 675 LEC); y en la ejecución hipotecaria se puede pedir también la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado (art. 690 LEC).
En términos generales en el juicio ejecutivo se puede consumar el lanzamiento de los ocupantes sin título, pero el rematante debe respetar las relaciones posesorias constituidas sobre el bien embargado antes de la anotación de embargo, y excepcionalmente prevalecen también ciertos arrendamientos protegidos, aunque sean posteriores a la anotación de embargo o constitución de la hipoteca 16, lo que se funda habitualmente en la subsistencia de cargasPage 2054manifiestas y anteriores 17. La específica protección de todo poseedor es el resultado de la jurisprudencia constitucional sobre este punto 18.
A mi parecer si se concibe al rematante que inscribe como...
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