Otros derechos reales limitados de uso y disfrute: uso y habitación, censos, etc.

AutorDra. Inmaculada Vivas Tesón
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil, Universidad de Sevilla
Páginas135-150

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Actividad práctica 1ª redacción de un contrato

(El modelo de contrato lo encontrará en el Anexo I)

El alumno, individualmente o en grupo, deberá redactar un contrato de derecho de habitación sobre una casa (compuesta de planta baja, dos pisos y desván) que unos padres quieren constituir a favor de su hija, necesitada de alojamiento.

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Actividad práctica 2ª casos prácticos

En el año 2001, D. Antonio, en atención de la discapacidad de su hija Belén, cedió gratuitamente el uso y disfrute a favor de ésta de una vivienda. Desde entonces, Belén, su marido y sus hijos vienen ocupando dicho inmueble. Fallecido D. Antonio, tras realizarse la partición entre los coherederos, a Carlos, hermano de Belén, le ha sido adjudicada la vivienda ocupada por Belén y su familia. Tras dejar pasar algunos meses, Carlos reclama la posesión de la vivienda a Belén y su cuñado, a lo que éstos se niegan.

  1. ¿Cuál cree que es el argumento jurídico que esgrime cada parte litigante

    Siendo innegable la ocupación gratuita del inmueble litigioso por Belén desde el año 2001, los litigantes discrepan en el concepto en que el mismo es poseída, pues para el actor no es más que un precario o posesión carente de título que no tiene más justificación que la mera tolerancia, y para los demandados, en cambio, constituye la ocupación el ejercicio del derecho real de uso y habitación.

    Ante estas dos posturas, ha de decirse que de la cesión del uso y disfrute de una vivienda a un familiar muy allegado, sin señalamiento y exigencia de pago de renta o merced o la tolerancia en permitir que el ocupante continúe en la posesión graciosa, no puede inferirse, mientras no conste que se establezca un derecho real de habitación, sino solamente que se constituye un simple precario, que es lo menos gravoso para el concedente, por aplicación de la presunción de libertad del dominio (al respecto, vid. STS. de 30 de noviembre de 1964).

  2. El uso y habitación, ¿constituyen un único derecho real o son dos derechos reales distintos En este último caso, señale sus semejanzas y diferencias.

    No, se trata de dos derechos reales limitado de goce o disfrute distintos, si bien presentan características comunes.

    El legislador no los define, sino que se limita a indicar los derechos que asisten a los titulares del uso y la habitación.

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    De este modo, según el art. 524.1 CC, "el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente". Por su parte, el art. 524.2 CC señala que "la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia".

    Así las cosas, el derecho real de habitación recae sobre un objeto determinado, una casa ajena, y para un fin determinado, habitabilidad de la vivienda, no así el derecho de uso, conforme al cual el usuario podrá usar la cosa para vivienda u otros fines (vgr. comerciales, industriales, etc.); de otro, no concede al titular un derecho sobre los frutos, lo que lo separa también del derecho de uso, en el que el usuario percibe los frutos necesarios que sirvan para cubrir sus necesidades y las de su familia, de tal modo que el excedente corresponde al nudo propietario (en definitiva, viene a ser un usufructo limitado o restringido).

    Ambos derechos presentan un régimen jurídico común en el CC.

    El art. 523 CC establece que "las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes". Y el art. 528 CC que "las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo". Por tanto, estos derechos se regirán: en primer lugar, por lo dispuesto en su título de constitución; en segundo lugar, por lo dispuesto en los arts. 523 a 529 CC y, subsidiariamente, por las disposiciones establecidas para el usufructo en cuanto no se opongan a lo específicamente ordenado para el uso y la habitación.

    En cuanto a las obligaciones de usuario y titular del derecho de habitación dispone el art. 527 que "si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de contribuciones, del mismo modo que el usufructuario», pero «si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siem-

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    pre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte".

    Conforme a lo dispuesto por el art. 525 CC, los derechos de uso y habitación "no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título" el art. 108.3º LH establece que no cabe hipotecar tales derechos. Se trata, por tanto, de derechos personalísimos.

    Por último, los derechos de uso y habitación se extinguen "por abuso grave de la cosa y de la habitación".

  3. ¿Cree que es posible la constitución verbal de tales derechos reales Razónese la respuesta.

    No obstante disponer el art. 1280, del Código Civil que deberán constar en documento público "los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles", pareciendo contener una rigurosa exigencia formal de los actos y contratos que en él se relacionan, la Jurisprudencia se ha encargado de resaltar que, en nuestro Ordenamiento, rige el sistema espiritualista del Ordenamiento de Alcalá en la contratación, hasta el extremo de que ninguna forma es exigida para la validez de los contratos salvo en casos muy concretos (STS 30-5-1987), y que, como dice la STS 5-12-1940, la falta de escritura pública en los contratos a que se refiere mentado artículo no les resta eficacia si concurren en su otorgamiento las condiciones esenciales para su validez.

    De este modo, la forma contemplada en el art. 1280 CC lo es "ad utilitatem", esto es, que mediante la documentación pública tales actos y contratos desplegarán una serie de efectos de los que carecen los no documentados, tales como la oponibilidad a terceros, bien sea por el documento en sí, bien por su inscripción registral.

    Claro lo anterior, es evidente que la oponibilidad erga omnes, esencialmente caracterizadora al derecho real, resulta gravemente comprometida si su constancia o sus vicisitudes se contienen en un documento privado, no inscribible en el Registro de la Propiedad.

    Naturalmente, la constitución de derechos reales mediante donación exige el otorgamiento de escritura pública ex art. 633 CC.

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  4. En la actualidad, ¿existe el reconocimiento legal del derecho de habitación a favor de una persona con discapacidad

    Sí, la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, contempla la constitución de un derecho de habitación sobre la vivienda habitual por parte de su titular a favor de una persona con discapacidad (no necesariamente incapacitada), modificando el art. 822 CC, cuyo tenor actual es:

    "La donación o legado de un derecho de habitación sobre la vivienda habitual que su titular haga a favor de un legitimario persona con discapacidad, no se computará para el cálculo de las legítimas si en el momento del...

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