Viviendas de protección oficial y limitaciones del derecho de propiedad: prohibición de disponer y requisitos de los adquirentes.

AutorAntonio Botía Valverde
CargoNotario
Páginas35 - 52
  1. INTRODUCCIÓN

    El acuciante problema de la vivienda durante el siglo pasado, su trascendencia social y su evidente importancia política motivó el alumbramiento de una serie de normas específicas tendentes a resolver dicha problemática, y entre ellas cabe citar la legislación sobre arrendamientos urbanos y la relativa a las llamadas «viviendas de protección oficial», disposiciones que podemos caracterizar, desde un punto de vista genérico, por dos notas: su finalidad de protección de las capas más desfavorecidas de la sociedad y su carácter excepcional respecto a instituciones clásicas de Derecho civil como el arrendamiento o el derecho de propiedad, nota esta última que creo importante no olvidar durante la lectura de las presentes notas, ya que nos puede ayudar a comprender algunas extrañas «piruetas» del legislador en esta materia.

  2. PLANTEAMIENTO

    He de reconocer que el origen de estas notas estuvo en la perplejidad de este redactor al leer el artículo 13 del RD 1/2002 que aprueba el nuevo Plan de Vivienda 2002-2005, y cuyo texto literal reza de la siguiente manera: «Las viviendas de nueva construcción que en su calificación o declaración como protegidas se acojan a las disposiciones del presente Real Decreto, se destinarán, obtengan o no financiación cualificada, a adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales, para uso propio o arrendatarios, cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional».

    Y esa perplejidad derivaba del hecho que de la redacción literal de dicho precepto parecía deducirse que, aun cuando no se accediera a la financiación cualificada (que como veremos tiene su primer escalón en la obtención de préstamo cualificado), y tanto en la primera como en posteriores transmisiones ningún comprador que no reuniera el requisito de tener unos ingresos familiares inferiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional podía comprar una vivienda calificada conforme a dicho Decreto 1/2002, lo que planteaba al lector una serie de interrogantes tales como:

    - ¿Qué sucede si una persona que no cumpla con los mismos adquiere una vivienda de protección oficial?

    - ¿Cuáles son los efectos de la violación de dicha norma, tal vez la nulidad de la compraventa, o sólo la imposición de sanciones administrativas?

    - ¿Tiene el vendedor obligación de indagar si el adquirente cumple o no con dichas disposiciones?

    - ¿Debe el Notario exigir la declaración de la renta de la unidad familiar del comprador? ¿Puede hacerlo el Registrador de la Propiedad?

    A dichas interrogantes se une la existencia de una prohibición de disponer para el comprador que recibe financiación cualificada, prohibición que no fue objeto de constatación registral hasta el Plan de Vivienda 1998-2001 que como el actual 2002-2005 ordena que se haga constar en el asiento registral por medio de "nota marginal" (art. 12, del RD 1186/1998 y art. 10,5° del RD 1/2002).

  3. OBJETIVO DEL PRESENTE TRABAJO

    Como se puede deducir de lo expuesto, estas líneas tienen por objeto determinar la trascendencia jurídica que tienen las limitaciones que directamente derivan de la letra del actual Decreto 1/2002, que regula el plan de vivienda 2002-2005 y, más específicamente, el alcance de dos preceptos:

    - Por una parte el art. 10,2° que establece literalmente que «los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir inter vivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que se hubiera obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo ...», limitación que según el párrafo 5° del mismo artículo se hará constar en el registro de la propiedad por medio de nota marginal.

    - Por otra parte, la antes citada limitación del art. 13 que impide adquirir viviendas de nueva construcción calificadas conforme a dicho Decreto a personas con ingresos inferiores a 5,5 millones de pesetas.

  4. NORMATIVA APLICABLE

    Posiblemente, lo primero que tenemos que fijar es cuál es la normativa aplicable en esta materia, y al respecto podemos distinguir dos tipos de normas, las genéricas y las específicas que regulan las condiciones de financiación de las actuaciones en esta materia.

    - Normativa genérica: está constituida básicamente por el Decreto Ley de 31 de octubre de 1978 y por el Decreto de 10 de noviembre del mismo año, que en muchas materias, especialmente en cuestión de sanciones, deja vigente la normativa del anterior Decreto de 24 de julio de 1968.

    - Normativa específica reguladora de la financiación cualificada, que está constituida con carácter general para todo el Estado por el Decreto de 12 de junio de 1998 (modificado por otro de 9 de febrero de 2001), para las actuaciones realizadas conforme al Plan 1998-2001 y por el Decreto 1/2002 para las actuaciones a realizar desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2005 (disp. Transitoria 5°). Toda esta normativa básica está a su vez desarrollada a nivel de cada Comunidad Autónoma por Decreto autonómicos y Órdenes de las respectivas Consejerías.

    La normativa que hemos de calificado de genérica fija con carácter general las condiciones y requisitos de los diversos elementos subjetivos, objetivos y formales que intervienen en esta materia (por ejemplo, quiénes pueden ser adquirentes, cuáles son los requisitos genéricos de las viviendas de protección oficial, etc.).

    Por el contrario, la normativa que hemos llamado específica tiene por objeto, como señalan paladinamente tanto el Decreto de 12 de junio de 1998 como el de 11 de enero de 2002 en sus respectivos artículos primeros, regular la FINANCIACIÓN CUALIFICADA de las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo que en el mismo se especifican realizadas durante el lapso de tiempo fijado para cada uno de ellos.

    Parece deducirse, por tanto, de todo lo anterior una perfecta delimitación de campos normativos: una regulación fija los requisitos generales, independientemente de la existencia o no de financiación cualificada, y la otra regula esta última.

  5. REQUISITOS ESTABLECIDOS POR LA LLAMADA «NORMATIVA GENÉRICA»

    Prefijado anteriormente el objetivo de este trabajo, nos vamos a circunscribir aquí a los extremos que regulan el Decreto Ley de 31 de octubre de 1978 y el Decreto de 10 de noviembre del mismo año y que se refieran a estas tres materias: requisitos de los adquirentes, limitaciones del derecho de propiedad y sanciones por incumplimiento.

    1. Requisitos de los adquirentes

      El artículo 3 del Real Decreto Ley señala que podrán ser propietarios de viviendas de protección oficial las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, aunque únicamente podrán ser usuarios las personas físicas (en igual sentido se pronuncia el art. 9 del Decreto). En ningún otro precepto se establece otros requisitos que hayan de reunir los propietarios de dicho tipo de viviendas. Sólo el art. 5 del Decreto Ley señala que las viviendas calificadas podrán ser objeto de ayudas económicas «... que se establezcan en las disposiciones de desarrollo del presente Real Decreto Ley, las cuales regularán igualmente la cuantía y condiciones de dichas ayudas ...».

      Parece por ello claro:

      - Por una parte, que no puede exigir una norma de rango inferior (el art. 13 del Decreto 1/2002) condiciones distintas de las fijadas en el Decreto Ley de 1978 para ser propietario de una vivienda de protección oficial.

      - Que las normas de desarrollo de dicho Decreto Ley (v. gr. el tan citado Decreto 1/2002) puede establecer la cuantía y condiciones de LAS AYUDAS, pero no quién puede o no ser propietario. En todo caso lo que aquéllas pueden fijar son sólo las cuantías y condiciones de las ayudas, pero nunca restricciones de derechos (como el de dominio), para lo cual ni faculta ni podría facultar la norma con rango de Ley citada. Señalemos aquí que siendo las restricciones de derechos de interpretación estricta difícilmente podría considerarse dentro de la delegación que se hace a las normas de desarrollo el establecimiento de restricciones o limitaciones a un derecho consagrado con rango no sólo de Ley sino incluso de Norma Fundamental, y aunque se considerase que ésa fue la verdadera voluntad del legislador (permitir que normas reglamentarias pudieran establecer como «condiciones de las ayudas» la contrapartida de limitaciones del dominio), sería contrario a los principios del Ordenamiento jurídico tal delegación legislativa.

    2. Limitaciones del dominio

      Las limitaciones son las que derivan de su propia calificación como viviendas de protección oficial, en tanto que, como señala el artículo 1 del Real Decreto Ley, la calificación implica un régimen concreto de uso, conservación y aprovechamiento que tendrá una duración de treinta años a partir de su calificación, debiendo destinarse a domicilio habitual y permanente.

      Así pues, sí es cierto que, salvo descalificación, el titular dominical no puede hacer actos que impliquen un cambio del régimen de uso y aprovechamiento de la vivienda, pero ello porque así lo señala expresamente una NORMA CON RANGO DE LEY (el art. 1 del Real Decreto Ley).

    3. Sanciones

      El art. 8 del Real Decreto Ley establece que las infracciones serán sancionadas administrativamente, remitiendo expresamente en su párrafo 2° a su determinación por vía reglamentaria, lo cual nos lleva a los arts. 153 y 154 del Reglamento de viviendas de protección oficial, de 24 de julio de 1968, declarados aplicables por la disposición transitoria undécima del Decreto de 10 de noviembre de 1978, que califica como sanciones «graves», entre otras, el alterar el régimen de uso y utilización de las viviendas establecidas en la calificación definitiva, el mantener deshabitada la vivienda o la utilización de más una vivienda construida con protección del Estado, calificando por su parte el art. 56 del Decreto de 1978 en su inciso final que tendrá la consideración de falta muy grave dedicar la vivienda a usos no autorizados o desvirtuar el destino de domicilio habitual y...

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