Limitaciones al poder de representación orgánica del presidente derivadas de la existencia de otros órganos
| Autor | María del Carmen González Carrasco |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho |
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EL PÁRRAFO PRIMERO DEL ARTICULO 12 LPH: CONTENIDO Y ALCANCE
Una vez admitida la existencia de órganos en colectivos no dotados de personalidad jurídica, y delimitados los presupuestos de la imputación orgánica relacionados con el fin para el que se ha constituido el grupo -la representación orgánica sólo se opera en aquellos asuntos que «afectan a la comunidad»-, es preciso dar un paso más. Si, como ya hemos apuntado en otro lugar, la imputación orgánica se hace posible en virtud de la previsión legal o estatutaria que inserta al órgano en la estructura organizativa del grupo, y si el órgano de representación se encuentra sometido en su actuación al «ordenamiento jurídico interno» diseñado por esa estructura, se hace necesario estudiar la incidencia de la existencia de otros órganos en la delimitación del poder de representación del Presidente.
La imputación a la comunidad de los actos llevados a cabo por el Presidente tiene lugar por la previsión normativa que atribuye a la misma la actividad desenvuelta por el órgano de representación dentro del ámbito competencial establecido por la LPH, y en lo que la misma permite, por las normas estatutarias que completan el ordenamiento interno del grupo. Sin embargo, en el ámbito de la propiedad horizontal, el legislador ha establecido el reparto de competencias entre los órganos de forma ambigua. De ahí la necesidad de delimitar claramente la esfera de competencia que corresponde al Presidente de la comunidad frente a los demás «órganos» previstos por la LPH. Tras exponer la Exposición de Motivos que «el cargo de Presidente, que ha de ser elegido en el seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el problema de legitimación que se ha venido produciendo», la Ley no dice nada más acerca de esta figura, a la que engloba dentro de los «órganos de la comunidad».
El problema que constituye el objeto del presente capítulo ha surgido con ocasión de determinar si las competencias que la LPH atribuye a los demás «órganos» de la comunidad constituyen meras limitaciones internas a la actuación representativa del Presidente -con la consiguiente ilimitabilidad de sus poderes frente a terceros, que quedarán protegidos sin acudir a otras consideraciones-, o, por el contrario, tienen el significado de delimitar la esfera de actuación válida del Presidente a través de la incorporación de una «orden negativa de validez»(296) de determinadas actuaciones del Presidente en nombre de la comunidad de propietarios.
Si se opta por la primera interpretación, habrá que considerar que el artículo 12 otorga al Presidente un poder de representación ajeno a cualquier limitación derivada de la estructura orgánica del grupo, y de contenido tan amplio como la esfera de actuación corporativa delimitada en el capítulo anterior. Esta parece ser la postura mantenida por el Tribunal Supremo, quien, salvo en contadas excepciones, ha mantenido que la posición orgánica del Presidente tiene el significado de considerar lo realizado por éste «no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si ésta misma fuese quien lo hubiera realizado», sin perjuicio de la relación interna que medie entre dicho Presidente y la Junta de propietarios, a quien deberá responder de su gestión (SSTS de 19 de junio de 1965, 10 de junio de 1981, 26 de mayo de 1982, 25 de noviembre de 1983, 9 de enero de 1984, 16 de febrero de 1985, 27 noviembre de 1986, 25 de mayo de 1987, 17 de junio de 1988, 15 de julio de 1988).
No obstante, del análisis de los supuestos de hecho enjuiciados se deriva que esta doctrina, lejos de consagrar la ilimitabilidad de los poderes del Presidente frente a terceros dentro de los asuntos que «afecten a la comunidad», está basada en consideraciones fácticas que trasladan el problema al terreno de los principios generales y, en concreto, al de la buena fe basada en la apariencia de representación.
Por el contrario, la opción por la segunda solución significa admitir que el párrafo primero artículo 12 de la Ley sólo adquiere un significado pleno en conexión con otras normas, con las que tiene que integrarse. En definitiva, significa entender que existen límites al poder del Presidente contenidas en la propia Ley que impiden considerar lo actuado por el Presidente «como si fuera la misma comunidad la que actúa» en todo caso.
El problema se concreta principalmente en los límites al poder de representación orgánica del Presidente derivadas del reparto de competencias entre la Junta de propietarios y el Presidente, aunque también es problemática la posibilidad de que junto al Presidente exista un titular distinto para el cargo de administrador, con las facultades que le confiere el artículo 18 de la Ley. Podemos adelantar ya que la solución en torno a la delimitación de las facultades representativas del Presidente no va a ser la misma en uno y otro caso.
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EL PRESIDENTE Y LA JUNTA DE PROPIETARIOS
2.1. El artículo 13 LPH: ¿Norma organizativa interna o límite legal al poder del Presidente?
La Junta general es el órgano soberano de la comunidad. Es el medio de expresión colectiva de la comunidad de propietarios, como colectivo de intereses carente de reconocimiento como persona jurídica(297).
La Junta se configura en la Ley como un órgano asambleario. Con ello, no sólo se está otorgando la posibilidad de que los propietarios adopten las decisiones que afectan a todos por medio del principio de mayorías, que como tal no afecta al campo de la legitimación externa, sino que se adopta el procedimiento de la «asamblea» como órgano formalmente constituido para adoptar las decisiones que atañen a la vida del grupo. De la interpretación a contrario del artículo 13 de la Ley se infiere que la eficacia de los acuerdos sin una previa celebración de Junta es sumamente discutible. Únicamente cabría reconocer eficacia a estos acuerdos cuando el voto de todos los propietarios haya sido unánime, y cuando quede a salvo el derecho de todos los propietarios consultados a exigir que la Junta se celebre(298). Sin embargo, la afirmación del carácter de la Junta como órgano asambleario de la comunidad no es capaz de aclarar por sí sola la cuestión que se plantea en este apartado.
Según lo dispuesto en el artículo 13 de la ley, corresponde a la Junta de propietarios:
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) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior, y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquéllos.
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) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
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) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realización.
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a) Aprobar y reformar los estatutos y determinar la normas de régimen interior.
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a) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Tras esta enumeración -especialmente en atención a la competencia de decidir en todas las cuestiones de interés general-,... ¿En qué se traduce la posición representativa orgánica del Presidente?
A lo largo del articulado de la Ley, sólo es posible encontrar dos referencias aisladas a las facultades concretas del Presidente, y ninguna de ellas se refiere a una actuación representativa que se ejerza frente a terceros ajenos a la comunidad.
La primera se halla contenida en el párrafo primero del artículo 7, según el cual:
El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad
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La segunda referencia a las facultades del Presidente de la comunidad es la contenida en el párrafo primero del artículo 15 de la Ley, que atribuye al Presidente la facultad de convocar la Junta de propietarios «cuando lo considere conveniente», aunque, en este caso, también podrán convocarla la cuarta parte de los copropietarios.
En lo que respecta a las relaciones con terceros, el legislador se ha limitado a establecer que «El Presidente representará a la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que la afecten». ¿El artículo 13 limita este poder de representación frente a terceros, o habrá que entender que esta expresión equivale a reconocer un poder de representación ilimitable y omicomprensivo de todos los asuntos que «afecten a la comunidad»?
2.2. Seguridad jurídica y seguridad del tráfico en la esfera civil y en la esfera mercantil
En mi opinión, el planteamiento de la cuestión que ha llevado a cabo la doctrina no es correcto. Según De la Cámara Álvarez, se trataría de saber si el tercero que contrata con el Presidente, o que es demandado por éste, puede alegar la falta de legitimación del Presidente para actuar sin acreditar convenientemente la autorización de la Junta, por el contrario, es necesario acudir a la «sustantividad» del poder de representación frente al ámbito interno de gestión, para dar preferencia al contenido del poder siempre que la persona haya obrado de buena fe. Según el autor, si sostenemos la primera solución, el Presidente quedaría relegado a cumplir una función meramente instrumental, dirigida a evitar la intervención personal de todos y cada uno de los copropietarios en el negocio jurídico o acto de que se trate, mientras que si se apoya la segunda solución estaríamos ante la presencia de un verdadero órgano de la comunidad. Asimismo se ha dicho que el Presidente ostenta un poder que se separa de la relación subyacente, dándose como resultado una «abstracción» del poder para beneficio de terceros(299).
En mi opinión, el problema no debe resolverse tomando una pretendida «sustantividad», y menos aún una «abstracción» del poder de representación como punto de...
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