Sobre el Libro VI del Código Civil de Cataluña. La compraventa (II)

Autor:Antonio Longo Martínez
Cargo:Notario de Barcelona
Páginas:16-19
 
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16 LA NOTARIA | | 3/2017
2/2011
En continuación del artículo publicado en
la edición anterior, reproducimos la segunda
parte de los artículos publicados en el Boletín
Jurídico del Colegio Notarial de Cataluña que
repasan brevemente las principales noveda-
des en el ámbito de la compraventa recogidos
IV. LA COMPRAVENTA. ESPECIALIDADES
DE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Las especialidades propias de la com-
praventa de inmuebles se desarrollan en
una Subsección especial (arts. 621-49 a
621-54). Incluimos sin embargo en estos
comentarios una breve referencia a las arras
(art. 621-8), por su mayoritaria aplicabili-
dad en el ámbito inmobiliario.
A. LAS ARRAS
La regulación de las arras parte de una
regla general que determina que las mis-
mas son confirmatorias de la existencia de
un contrato de compraventa, vinculante pa-
ra las partes, sin perjuicio de que habitual-
mente la propiedad no se habrá transmitido
todavía, pues faltará la tradición. Si se pre-
tende dar a las arras carácter penitencial,
se ha de pactar así expresamente, lo que
provocará una debilitación de ese carácter
vinculante, al introducir la facultad de desis-
timiento. Es en este caso en el que aparecen
las novedades más interesantes respecto de
la configuración clásica de la materia: la pri-
mera, la no pérdida de las arras por el com-
prador en el supuesto del art. 621-49, al que
nos referiremos a continuación; la segunda,
la posibilidad de constancia registral previs-
ta en el número 3 del art. 621-8, que robus-
tece la posición del comprador, permitien-
do que, depositadas ante notario –supuesto
que ciertamente no requiere una específica
previsión legal- se garantice a aquél, por vía
de la afección que se regula, su derecho a la
devolución. Habrá que entender que dicha
afección se extiende al duplo de lo entrega-
do, pues de otro modo resultaría innecesa-
ria una garantía adicional a la que el mismo
depósito notarial ya ofrece.
Entendemos que la eficacia práctica de
esta regulación vendrá dada por el trata-
miento fiscal que se le dé, y en cierto modo
también por la suficiencia o no del plazo de
sesenta días -que ya hay quien ha conside-
rado demasiado corto- para obtener la ano-
tación de demanda que impida la extinción
de la afección.
B. LA PREVISIÓN DE FINANCIACIÓN
POR TERCERO
Se regula en el art. 621-49, y tiene co-
mo objeto proteger al comprador que tiene
intención de obtener para el pago del pre-
cio (directamente o por subrogación en la
posición deudora del vendedor) una finan-
ciación bancaria que finalmente no consi-
gue, permitiéndole desistir de la compra y
evitando de ese modo lo que aparecería co-
La compraventa (II)
Antonio Longo Martínez
Notario de Barcelona
3/2015

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