El Libro del Edificio según la normativa urbanística

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas285-293

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La Ley de Ordenación de la Edificación impone, en su art. 7, que toda la información relativa a la obra ejecutada (proyecto, acta de recepción, relación de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento642, etc.) se incorporen al Libro del Edificio, que deberá ser entregada a los usuarios finales del edificio objeto de construcción643.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en fecha 26 de julio de 2007, interpretando la exigencia impuesta por la Ley 8/2007, relativa a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, expresó que "esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registros de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art. 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa Ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es

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otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art. 7 de la LOE. En él se integrarán el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias y demás requisitos exigidos por el citado art. 7 de la Ley 38/1999 y, en su caso, los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo".

El fin perseguido con el Libro del Edificio es poner a disposición de los propietarios y usuarios la información precisa para poder realizar algunas de las siguientes funciones: a) la utilización adecuada y segura de los espacios, elementos constructivos e instalaciones; b) el mantenimiento y la conservación del edificio; c) la acreditación del cumplimiento de las obligaciones de los propietarios y los usuarios; d) la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación; d) el esclarecimiento de futuras responsabilidades por daños estructurales; e) el resarcimiento de los daños materiales causados por daños, vicios o defectos constructivos u otras causas que estén aseguradas644.

Sobre la forma de acreditar documentalmente el cumplimiento de la obligación de aportar el Libro del Edificio, la citada Resolución-Circular estableció la obligación del Notario de hacer constar en la correspondiente escritura de obra nueva terminada o acta de finalización de la obra "la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio". Se persigue dar información cabal y pública al usuario respecto a todos los extremos que precisa conocer de su edificio y que no pueden ser ocultados por el promotor, de lo que el Notario debe advertir y asesorar a los clientes que adquieran inmuebles de nueva planta645.

Como aluden algunos autores, la obligación no es del Notario sino del promotor de la obra, sobre el que recae la obligación de entregar el Libro del Edificio. Además, según expresan algunos Notarios y Registradores respecto a la existencia del Libro del Edificio es suficiente que así lo manifieste el pro-motor y sea verificado por el Director de la obra o técnico competente en la propia escritura. Por ello, se estima innecesario que sea justificado o exhibido al Registrador dicho Libro o el acta de depósito a que hace alusión la indicada

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Resolución de la Dirección General, lo que no significa que la autorización de dicha acta pueda ser positiva646, extremo que no implica que el Registrador examine si se cumplen en el documento todos los requisitos legales y urbanísticos aplicables al caso, como determina claramente el art. 18 de la Ley Hipotecaria647 y pueda exigir tal Libro. Para el Notario MARIÑO VILA648

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es posible admitir la sustitución del acta de depósito por la declaración del promotor en el acta de terminación de la obra o en la propia escritura de obra nueva terminada y así se está haciendo en muchas partes de España, salvo en Andalucía donde la Ley impone tal autorización.

De lo anterior podemos colegir que no es estrictamente necesario auto-rizar el acta de depósito, ni por parte del Registrador se puede exigir dicha existencia, como tampoco que en la escritura de obra nueva se reseñe la fecha de recepción de la obra, que necesariamente se comprende en el Libro del Edificio, como expresó claramente la Dirección General de los Registros y del Notariado649.

La Circular no puede suplir las deficiencias de la Ley que nada dice sobre el acta de depósito -sea en soporte digital o en cualquier otro- como expresa GOMÁ LANZÓN650, pero la experiencia hasta este momento apunta a que en los despachos notariales se está siguiendo el consejo de efectuar el acta de depósito del Libro del Edificio en soporte digital, normalmente en DVD o en CD. Ello implica innegables ventajas económicas, ya que unir a un acta toda la documentación burocrática que contiene el Libro del Edificio con sus planos lo haría, sinceramente, muy costosa para el promotor y más, si cabe, si tuviese que entregar una copia a cada adquirente.

El nuevo Reglamento Notarial introdujo modificaciones importantes en materia de actas de depósito y, así, el art. 216 introdujo de forma pormenorizada aspectos relativos al depósito en soporte informático651. Entendemos que la admisión de este tipo de actas, obligatorias reglamentariamente, no quedan

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dentro del libre arbitrio del Notario, ya que impediría la realización de otros documentos complementarios, como son el acta de finalización de obra. Para algunos Notarios como DÍAZ CADÓRNIGA o MARTORELL GARCÍA652 se

trata de un acta mixta en la que se procede al depósito notarial obligatorio del soporte, normal y preferiblemente informático, y sobre todo a la protocolización de los archivos contenidos en el mismo adecuadamente informados, de manera que se podrán expedir cuantas copias sean precisas y custodiar debidamente el contenido653.

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Por tanto, lo más práctico, como indica el Registrador de la Propiedad DÍAZ FRAILE, será "la expedición de una certificación por parte del constructor o director de la obra acreditando la existencia y entrega del Libro al promotor y la manifestación por parte de éste de su disponibilidad para su entrega a los usuarios en la forma determinada por la Ley, manifestación que podría incorporarse a la propia escritura de declaración de obra nueva o al acta de finalización de dicha obra654".

El acta de depósito confeccionada en el estudio notarial debe contener las siguientes menciones:

  1. Deberá reflejar, y esto es de sumo interés, que los usuarios finales de la vivienda puedan tener acceso al Libro del Edificio objeto de depósito, tal vez acreditando su condición de propietarios de alguna vivienda integrante del edificio, y posibilitando la entrega de copia del acta y su soporte digital.

  2. Tiene el promotor que asumir el compromiso de entregar en soporte digital el Libro del Edificio a los usuarios finales. Es aconsejable que el Libro en papel sea exhibido al Notario, aunque aquí todas las obligaciones las asume el promotor y el arquitecto que suscriban el acta. Desde luego, cada fedatario tiene un procedimiento a este respecto y por tanto, no se puede establecer una norma rigurosa y genérica al respecto.

  3. En cuanto al plazo de duración del depósito, no son pacíficas las opiniones655.

  4. Respecto a la retirada del depósito, es lógico que el depositante no pueda por sí sólo retirar el Libro, ya que se perdería la finalidad perseguida con el mismo. No obstante, tanto la custodia de los soportes, el plazo y el objetivo del depósito en sí, personalmente creo que tal vez el Notario no sea la persona más indicada para conservar tal depósito en el tiempo, ya que por regla...

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