Ley uniforme de publicidad inmobiliaria
| Autor | Agustín Aguirre Torrado |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Cuba, Catedrático de Derecho Hipotecaria |
| Páginas | 145-173 |
Page 145
Nuestros estudios nos han llevado a distinguir claramente, y desde un punto de vista teleológico, la existencia de tres teorías que comprenden todas las legislaciones posibles de publicidad inmobiliaria. Tales teorías están centradas en la naturaleza de la inscripción, y sus efectos: sistema de inscripción constitutiva, sistema de inscripción declarativa con eficacia convalidante y sistema de inscripción declarativa con eficacia corroboradora. Dichos sistemas no son enteramente practicados en ningún país, sino que un conjunto de principios, aplicados con mayor o menor rigor, fijan en cada lugar las características primordiales de la legislación, que así se orienta hacia determinado sistema. De esta manera encontramos que las normas generales del Derecho alemán sitúan a éste en el ámbito de la teoría o sistema de inscripción constitutiva, en que el asiento es un presupuesto esencial de toda adquisición de derechos sobre fincas. Que las reglas jurídicas de la legislación francesa se desarrollan en el marco del sistema de inscripción declarativa con eficacia corroboradora, en que el asiento registral no altera en lo absoluto los principios tradicionales de los regímenes clandestinos de base romanística (Nemos plus jurisPage 146 transiere potest quavi ipse habet, y Resoluto juris dantis resolviiur jus accipientis), sino que actúan-por el contrario-confirmando las adquisiciones hechas de un mismo y legítimo causante. Y que las disposiciones de la Ley española separan nítidamente las relaciones entre pares, que someten al negocio jurídico por ellas elaborado, de las cuestiones o conflictos que surjan entre personas que no han establecido entre sí ninguna relación jurídica respecto a determinado bien inmueble ó derecho sobre el mismo, a quien precisamente dirige el proceso registral y sus efectos, que concluye en la teoría o sistema de inscripción declarativa con eficacia convalídente. Estas personas no son, como supone el distinguido profesor Vinding Kruse, de la Universidad de Copenhague, las que forman el «círculo invisible», sino las que reúnen los requisitos que el régimen hipotecario tiene preestablecidos y que la jurisprudencia ha depurado muy claramente a través de cien años de fecunda labor. Si los tratadistas escandinavos o ingleses estudiaran la legislación española, se sorprenderían de observar que muchas dudas y problemas sin correcta solución entre ellos hace bastantes años que están resueltos felizmente por la ciencia hipotecaría hispana.
Creemos que, en definitiva, el sistema de inscripción declarativa con eficacia convalidante es la fuerza de equilibrio entre las dos posiciones extremas que representan las otras teorías. Tal sistema acoge al mismo tiempo-sin que ello signifique eclepticismo ni equidistancia alguna-los postulados de los dos restantes sistemas. Es decir, carece del rigor excesivamente formalista que caracteriza a la inscripción constitutiva, sin llegar a la fórmula negativa de una publicidad sin verdaderos efectos positivos, que es el atributo esencial de la inscripción declarativa con eficacia corroboradora. Por otra parte, la teoría convalidante concede al título toda la importancia que al mismo corresponde y la une a los mejores efectos de las constancias regístrales.
Pero no hemos preparado las bases y proyecto adjuntos para que se establezca universalmente el sistema de inscripción declarativa con eficacia convalidante. Tal trabajo no sería propiamente de bases y proyectos de Ley uniforme. Hemos sentado como base principal la existencia de las tres teorías antedichas, y, respetando las legislaciones1 de los distintos países, procuramos que ciertosPage 147 criterios de igual orientación permitan utilizar la publicidad in. mobiliaria en todas partes y con la finalidad de dar garantia a los negocios sobre fincas. Buscamos que, en todo caso, el cumplimiento de un conjunto de reglas armonizantes con los distintos sistemas permitan que la contratación en materia inmobiliaria esté protegida por un ordenamiento general uniforme. Únicamente así podrá facilitarse la inversión de capitales a beneficio de la fabricación, la agricultura, el comercio y la industria de los países signatarios de la Ley uniforme.
Tenemos muy presente que vivimos una época de vasta y profunda crisis económico-social. Nuestro proyecto está de acuerdo con las grandes transformaciones que afectan a la propiedad in mueble. Se trata de un proceso uniforme de instrumentación jurídico-inmobiliaria, en base de los supuestos que rijan al Derecho material o substantivo de cada país. Ahora, bien,.torta instrumentación documental y de libros públicos exige que los derechos por ella protegidos tengan la indispensable estabilidad legal, que juega con las normas de vida y cambios inherentes a nuestra civilización occidental democrática. En breves palabras, sólo puede hablarse de sistemas de instrumentación jurídica en materia de propiedad inmueble cuando ésta es reconocida por el Estado y protegida con arreglo a los principios que la regulan en el Derecho internacional. Bajo un sistema de vida que niegue la propiedad privada, está de más hablar de estas cosas.
Nuestro proyecto es de gran amplitud en cuanto a los derechos inscribibles, condicionada por el criterio que cada pueblo sustente, pues únicamente así pueden conciliarse los sistemas de numeras clasus y numerus apertus que se practican distintamente en las naciones occidentales. De ahi su base II, que dice: «Lo establecido en la base anterior-registro de los actos y contratos sobre bienes inmuebles-, es aplicable específicamente a todos los actos y contratos referentes a derechos sujetos a registro. Y en tal sentido, los expresados derechos tendrán la consideración de bienes inmuebles, sin perjuicio de las normas jurídicas que determinen las oportunas diferencias para otros fines».
Ciertamente, la publicidad la fundamos en los Registros públicos. Las otras medidas de publicidad tienen un valor complementario, que ha de funcionar dentro del régimen de Registros. Page 148
El sistema de la Ley uniforme se apoya en los tres principios matrices que estructuran todas las legislaciones sobre negocios en bienes raices: publicidad, especialidad y legalidad. La indispensable aplicación de estos principios exige-y así lo hemos llevado al proyecto-que sean precisados un mínimo de extremos capaces de configurar las normas de garantías que se brindan. Ese mínimo responde a los criterios que las circunstancias generales de orden histórico, de soberanía nacional y de conveniencias recíprocas aconsejan.
En cuanto al principio de publicidad, aparecen en el proyecto los extremos siguientes: 1) actos, contratos y derechos sometidos a la L.U.P.I.; 2) actos, contratos y derechos a que se exigirá-en forma compulsoria-el registro; 3) casos y derechos a que se conceden máxima eficacia registral y efectos asignados a los demás casos y derechos; 4) legitimación simple y legitimación plena, dejando a salvo las acciones de enriquecimiento sin causa; 5) cuestiones de posesión y registro, fundadas en el régimen legal que en cada país exista al momento de efectuarse el negocio jurídico registrado, y 6) protección plena a los créditos hipotecarios cuando recaigan en derechos de máxima substantividad (inmuebles poseídos en dominio pleno o derechos constituidos sobre tal dominio). El proyecto establece la llamada reserva de prioridad, para asegurar anticipadamente los negocios sobre fincas y al mismo tiempo evitar cualquier solución de continuidad en el tracto financiero, que conlleve perjuicios a los adquirentes de derechos. También, como es natural, acoge el proyecto las medidas de cautela que, dentro de un régimen taxativo de anotaciones preventivas, se practican en todas partes. En esta materia creemos que las Leyes de los distintos países deben responder al criterio uniforme de otorgar tales medidas sólo ante pretensiones concretas, admitidas por la Ley y en todo caso subordinadas al sistema de inscripción de la L.U.P.I.. Así aparece en el proyecto. Por otra parte, el proyecto establece que los asientos practicados en el Registro se extingan únicamente mediante la cancelación de ellos. Es decir, conforme al asiento de cancelación que cumpla todos los requisitos que fije la Ley de cada país. Mas, al objeto de dar uniformidad a esos requisitos, también se determina que sólo procede dicha cancelación en los casos que, según el régimen legal que protege los derechosPage 149 inscritos, conste de modo fehaciente le extinción de los referidos derechos. Así colocamos la cancelación en lugar próximo y dependiente del asiento de inscripción y también del amparo que éste concede a los derechos registrados. En otras palabras, la cancelación es una consecuencia directa de la extinción de los derechos inscritos, y éstos han de extinguirse con arreglo y sin contradicción alguna a las normas de protección que la Ley uniforme les asegura.
Sobre el principio de especialidad-identificación física de los inmuebles y determinación precisa de los derechos en ellos establecidos-el proyecto acoge tal principio en toda su extensión y lo acomoda a las realidades que existan en cada país.
Respecto al principio de legalidad, su desenvolvimiento en el proyecto abarca; tres aspectos básicos que, en todo caso, son imprescindibles: 1) cumplimiento en los actos y contratos sujetos a registro de los requisitos y disposiciones legales que en cada nación rijan la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba