Ley de Ordenación de la Edificación (38/1999, de 5 de noviembre)

AutorAlejandro Ruiz - Ayúcar Seifert
CargoNotario
Páginas105-134

El BOE del día 6 de noviembre de 1999 publica el texto de la Ley de ordenación de la edificación, fijando su entrada en vigor a partir del 6 de mayo del 2000. Vamos a exponer en este artículo, y de forma resumida, aquellos aspectos más relevantes para la práctica notarial.

No es esta Ley la primera en su género en nuestro país. Y personalmente he de confesar que, desde que en 1991 se publicara la Ley catalana de la vivienda (de 29 de diciembre), he esperado durante estos años a que se promulgara una similar de ámbito nacional. Veo, de este modo, cumplido un anhelo personal, porque considero que es una materia en la que se funden el interés del Notario no solamente como jurista, sino también como ciudadano, pues no dejamos de ser también unos meros consumidores...

Aunque el título de la Ley refiera a «la edificación» como objeto que precise de una «ordenación», es en la exposición de motivos donde hallamos la causa, por así decirlos «más próxima» de la ley: «...la discrepancia existente entre la legislación vigente y la realidad por la insuficiente regulación actual del proceso de la edificación...». Es por tanto el llamado proceso en sí lo necesitado de una reglamentación específica.

No obstante el encomiable aserto de esta cita, hay en la propia exposición de motivos otros fundamentos promotores de la Ley, que a mi modo de ver son la «causa remota» de la preocupación del legislador: de un lado, la existencia de una Directiva de Unión Europea y, por otra parte, lo que viene a denominar «una aportación más» a la Ley general para la defensa de los consumidores (Ley de 19 de julio de 1984).

Una primera lectura del texto íntegro de la Ley nos puede producir algunos síntomas de euforia, y se puede tener la impresión de que «la Ley» está decidida a irrumpir en el impune mundo de la construcción. Pero, y lástima del pero, la disposición adicional segunda, en su párrafo primero, nos devuelve al terreno de la cruda realidad, implantando de forma bastante descafeinada algunos resortes defensores de los conceptos «interés público» y «defensa de los consumidores y usuarios», cuya promoción anuncia a bombo y platillo.

Para terminar esta introducción, es justo reconocer que habrá que esperar a que, con el paso de los años, como en todos los órdenes de la vida, los acontecimientos hablen por sí solos, y arrojen un balance de los éxitos de la Ley que comentamos. Entre tanto, tratemos de discernir los aspectos más interesantes desde un punto de vista pragmático.

7. Ámbito de aplicación temporal

La Ley, como ya se ha dicho, establece para la mayor parte de su articulado la entrada en vigor a partir del seis de mayo del año dos mil. Se salvan de esta regla general las disposiciones relativas a las expropiaciones forzosas, que ya entraron en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

2. Ámbito de aplicación territorial

La Ley es de ámbito estatal, pero en las Comunidades Autónomas que, al tener transferidas las competencias en materia de vivienda hayan promulgado sus Leyes propias en esta materia, habrá de respetar la prioridad de éstas.

Salvo error nuestro, tenemos noticia de las siguientes leyes de ámbito autonómico:

- C.A. de Cataluña: Ley 24/1991 de 24 de noviembre, de la vivienda.

3. Ámbito de aplicación objetivo

La Ley está dividida en cuatro capítulos.

El I. contiene disposiciones generales (arts. 1 y 2), el II. trata de las exigencias técnicas y administrativas (arts. 3 al 7), el III. de los agentes de la edificación (arts. 8 al 16), y el IV. de las responsabilidades y garantías (arts. 17 al 20).

Según establece el artículo 2 de la Ley es de aplicación al «proceso de edificación», lo que viene a definir como «la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente».

Este artículo contiene tres matizaciones importantes:

- establece que es de aplicación a edificios públicos y privados;

- determina que afecta no solamente a las edificaciones de nueva construcción, sino también a las intervenciones totales o parciales en las obras ya existentes;

- extiende a la edificación sus instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización adscritos al propio edificio.

Hay que subrayar la concreción de este artículo, que en la práctica no debe dejar grandes lagunas interpretativas. Una manifestación que refuerza la voluntad de no dificultar su aplicación se halla en la mención por la que «... requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo...».

Otro tanto cabe señalar del artículo 5, que establece la existencia de «las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas» para «la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación...».

El artículo 6 está dedicado a la recepción de la obra, es decir, a la entrega de la misma por el constructor al promotor. No obstante la importancia de este precepto en el contexto de la Ley, opino que no profundiza en aspectos jurídicos, limitándose a describir este trámite, del que muchas veces nos hemos preguntado cómo se lleva a cabo en la práctica. Si pensamos que en cada obra hay un instante en el que aquél, por cuya cuenta se ha hecho la edificación, recibe del constructor el trabajo ejecutado, y que es el momento en el que han de empezar a computarse...

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