El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre: ¿un Derecho de habitación legal de la familia ejecutada o un comodato forzoso

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas:1230-1257
RESUMEN

En fechas recientes se ha publicado el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta norma prevé un plazo de suspensión de los desahucios, una vez adquirida la propiedad en el procedimiento de ejecución hipotecaria por el acreedor hipotecario adjudicatario, durante dos años, lo que constituye un límite legal al... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

En fechas recientes (16 de noviembre de 2012) ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, cuya finalidad fundamental es la suspensión inmediata y por un plazo de dos años [de 16 de noviembre de 2012 a 16 de noviembre de 2014 (art. 1)] de los desahucios de las familias que el legislador identifica como especialmente vulnerables. Por lo tanto, en el plazo comprendido entre esas fechas, no podrán producirse lanzamientos de las fincas adjudicadas en ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial a las entidades financieras, de dichas familias.

El legislador afirma adoptar esta medida en atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa España y con el fin de aliviar la situación de los deudores hipotecarios, de modo que se garantice que ningún ciudadano es conducido a una situación de exclusión social (párrafos I y III de la Exposición de Motivos).

Realmente, en el fondo de la norma late la aplicación de la cláusula de origen medieval rebus sic stantibus, que permite modificar el contenido del contrato, cuando una alteración imprevisible y extraordinaria de las circunstancias en que se firmó, produce para una de las partes un desequilibrio económico importante, de modo que resulta perjudicada por la variabilidad de dichas circunstancias, variabilidad que no le es imputable, no teniendo además otro medio de resarcirse de dicho perjuicio.

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En este sentido, se indica en la Exposición de Motivos: «con este fin, es necesario profundizar en las líneas que se han ido desarrollando en los últimos tiempos1 para perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección». Se trata de paliar las circunstancias de mayor gravedad que se vienen produciendo (párrafos IV y V de la Exposición de Motivos).

La medida descrita tiene carácter excepcional y temporal, por lo que queda excluida la aplicación analógica de la norma (art. 4.1 CC, que señala que las normas excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas). Pretende evitar que, adjudicada al acreedor hipotecario, o a persona que actúe por su cuenta, en un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial2 la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos definidos como de especial vulnerabilidad (art. 1.2 en relación con el art. 1.4) y en las circunstancias económicas previstas (art. 1.3 en relación con el art. 1.4), dichas personas sean lanzadas de la vivienda.

La concurrencia de las circunstancias descritas en el artículo 1.2, 3 y 4 deberá acreditarse por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante presentación de los documentos referidos en el artículo 2 del Real Decreto-ley.

La norma se aplica a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la norma [por lo tanto, a fecha de 16 de noviembre de 2012, incluido (dies ad quem computatur in termino)] y en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

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La norma tiene, pues, claros efectos retroactivos y pretende evitar el desalojo de los deudores hipotecarios considerados especialmente vulnerables, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria (Exposición de Motivos, párrafo VI), en la confianza de que, a la finalización de dicho periodo de suspensión de dos años, dichos deudores hayan superado la situación de dificultad en que se encontraban en el momento actual [y estén en condiciones de subvenirse una vivienda en alquiler o en propiedad (Exposición de Motivos, párrafo 10)]. Característica destacada de la medida es que el deudor hipotecario y su familia podrán permanecer en la vivienda habitual adjudicada al acreedor, sin pagar renta o merced alguna, garantizándose que durante este período de tiempo los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no podrán ser desalojados de sus viviendas.

II Adquisición de la propiedad por el acreedor adjudicatario

La primera cuestión a que hemos de responder a la hora de interpretar este nuevo Real Decreto-ley, es si el acreedor adjudicatario que no puede lanzar al deudor hipotecario de la vivienda ejecutada, es efectivamente ya propietario del inmueble en cuestión.

La LEC 2000 no ha fijado de un modo preciso e inequívoco «la actuación procesal o resolución judicial —acto de la subasta (art. 649.3), auto aprobando el remate (art. 670), consignación del resto del precio por el rematante (art. 670), testimonio del auto expedido por el secretario (art. 674.1), entrega de la posesión del inmueble (art. 675.1), o cualquier otro— que, en interpretación auténtica de la legislación civil deba entenderse con virtualidad bastante para transmitir el derecho real de dominio al adjudicatario o rematante...». Se hace preciso, pues, realizar una labor de interpretación de la teoría del título y del modo (arts. 609 y 1095 CC), y de su proyección sobre la ejecución forzosa.

La proyección de esta doctrina al ámbito de la adquisición en subasta judicial considera que el momento de transmisión del derecho real viene dado por la expedición por el secretario judicial del testimonio comprensivo del auto de aprobación del remate o de adjudicación al acreedor, es decir, el auto hoy contemplado en el artículo 674.1

3. Salvando las distancias que impone el ámbito procesal en que se desarrolla la subasta judicial, hay que entender que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el artículo 1462.2 del Código Civil. La venta se perfecciona con la aprobación de la adjudicación y la tradición con la plas-mación de la venta en un documento público que es un testimonio expedido por el secretario judicial.

El propio artículo 674 LEC (en su redacción posterior a la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial) nos da elementos suficientes para entender que la transmisión del dominio se produce a favor del acreedor adjudicatario de este modo. Señala el precepto: «1. Será título bastante para la inscripción en el Registro el testimonio, expedido por el secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al

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acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria...».

Si dicho testimonio es título bastante para la inscripción es porque reúne los requisitos de los artículos 2 y 3 de la LH, y por lo tanto, el documento formal es expresivo de un título en sentido material: un título adquisitivo del dominio. Además el artículo 674.2 LEC señala que «a instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación». Esta mención al adquirente, justo en el párrafo posterior relativo al título suficiente para la inscripción, evidenciaría que este es el que produce la adquisición del dominio, no verificada por el decreto aprobatorio de la adjudicación.

En este sentido se ha pronunciado la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, reflejo de la cual es la STS de 2 de diciembre de 2009 (RJ 2010/265).

La cuestión jurídica que dio origen al recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial del TS (art. 477.2.3.° LEC), consistía en dilucidar, ante un caso de doble inmatriculación de una misma finca rústica subastada en un juicio ejecutivo de la LEC 1881 y también en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria del artículo 131 LH, si la propiedad de la finca pertenecía al demandante-recurrente, cesionario del remate en el juicio ejecutivo, o a los demandados, cesionarios del remate en el procedimiento de ejecución hipotecaria. La sentencia de apelación había estimado que la cuestión debía resolverse conforme a las reglas del Derecho Civil puro, sin ser decisiva, por tanto, la fecha de las inscripciones y que eran los demandados quienes habían adquirido la propiedad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo, ya que la cesión del remate a favor del actor había tenido lugar el 28 de octubre de 1992, pero no obtuvo el auto de aprobación del remate hasta el 29 de octubre de 1993, mientras que los demandados lo obtuvieron el 5 de junio de 1993. El recurrente impugnaba dicha sentencia por considerarla contraria a la doctrina jurisprudencial del TS, según la cual el acta de remate es suficiente para transmitir el dominio, porque el auto de aprobación únicamente es exigible para inscribir la adquisición en el Registro, citando en su favor diversas sentencias del Alto Tribunal. A su alegato respondió el TS del siguiente modo, lo que le condujo a la desestimación del recurso:

TERCERO.

Entrando por tanto a decidir la verdadera y única cuestión sobre la que ha de pronunciarse esta...

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